עורך דין תמ”א 38

עורך דין ניר אביבי – עורך דין תמ”א 38

תמ”א 38 והתחדשות עירונית הינו תחום מרתק שנמצא בצמיחה מתמדת בארץ ולמעשה הינו תת תחום במקרקעין ובדיני החוזים שעורכי דין מסויימים המתמחים בדיני מקרקעין מטפלים בו.

תמ”א 38 מאפשרת למעשה לבניינים במגזר העירוני לבצע חיזוקים מבניים שמאפשרים בסופו של דבר לבניינים ישנים להתחדש ולעמוד בתקנים הקיימים היום בכל מה שקשור לעמידה בתקנים של פיקוד העורף על ידי בניית ממ”ד (מרחב מוגן דירתי) לכל דירה ודירה, וכן בכל מה שקשור בעמידה ברעידות אדמה וכו’.

בכל פרוייקט של תמ”א 38 יבחר יזם אשר עמו דיירי הבניין מעוניינים להתקשר לביצוע עבודות תמ”א 38, ובשלב זה נכון כבר לדיירי הבניין ליצור קשר עם עורך דין תמ”א 38 שבקיא בתחום ולו הנסיון והידע הדרוש לייצג את הדיירים בבניין משלב בחירת היזם, ועד לסיום העבודות והשלמת העבודה על ידי הקבלן.

בדיוק בתחום זה מתמחה עורך דין ניר אביבי ביחד עם עורך דין פלאי קרני – ייצוג דיירים בפרוייקטים של תמ”א 38.

בניגוד למשרדי עורכי דין אחרים שנוהגים לייצג בפרוייקטים של תמ”א 38 גם את הקבלן ובפרוייקטים אחרים את הדיירים, משרדנו מייצג אך ורק דיירים בפרוייקטים של תמ”א 38 ומתמחה בכך.

במאמר זה, נסקור את פעולותיו של עורך דין תמ”א 38 ומה נכון לבדוק כאשר בוחרים עורך דין לליווי דיירים בפרוייקט של תמ”א 38 מול היזם אשר מבצע את הפרוייקט בפועל.

מה נדרש מעורך דין תמ”א 38 בליווי דיירים

ראשית כל עורך דין תמ”א 38 שמייצג דיירים מול היזם, נדרש לסייע לדיירים בבחירת היזם שיבחר לביצוע העבודות. כמובן שקודם לשלב זה, עורך הדין מלווה את הדיירים ואת נציגות הבית המשותף בהליך בחירת הקבלן והיזם לביצוע העבודות.

פעמים רבות קורה שאין הסכמה של רוב הדיירים בבניין לבצע את העבודות, ובמקרים אלו חשוב לדעת כיצד לפעול נכון מול אותם דיירים שמתנגדים לביצוע העבודות ולבחירת היזם שהנציגות מעוניינת שיבצע את העבודות.

עורך דין תמ”א 38 יערוך פגישות מקדימות ככל שידרש עם הדיירים ועם הקבלן ויוודא שכל הפתרונות והדרישות מהקבלן יתנו ביטוי בהסכם. 

כמובן שעורך דין תמ”א 38 יערוך את הסכם ההתקשרות עם הקבלן וידאג להחתים את כל הדיירים על ההסכם ככל שיתבקש.

גם במקרים שדייר סרבן מסרב לחתום על ההסכם, עורך דין תמ”א 38 ידע כיצד לפעול במקרה זה לרבות הגשת תביעה נגד הדייר הסרבן ובמידת הצורך יקבל את מינויו של בית המשפט לחתום בשם אותו דייר על ההסכם.

עורך דין תמ”א 38 – סיוע בבחירת קבלן ומפקח בנייה 

עורך דין תמ”א 38 כחלק מתחום התמחותו וליווי דיירים בפרוייקט של תמ”א 38 והתחדשות עירונית, נדרש לסייע ללקוחותיו בבחירת קבלן הבניה ו/או היזם של הפרוייקט וכן אנשי מקצוע אחרים, לדוגמא מפקח בנייה מטעם הדיירים לפרוייקט.

בדיוק כפי שעורך דין מקרקעין ועורך דין חוזים, בודק את הערבים להסכם שכירות, כך גם עורך הדין בפרוייקט של תמ”א 38 נדרש לבדוק כי הקבלן הינו בעל נסיון מתאים בפרוייקטים של תמ”א 38 וכי יש לו חוות דעת חיוביות וטובות מדיירים של בניינים אחרים שבהם ביצע היזם את העבודות. כך גם לגבי מפקח בנייה, עורך הדין ידרש לבחון האם מדובר במפקח עם נסיון בפרוייקטים של תמ”א 38 והתחדשות עירונית וכמובן לבקש המלצות מתאימות מדיירים בבניינים אחרים שעבודות התמ”א 38 הסתיימו בהצלחה.

עורך דין תמ”א 38 – עריכת ההסכם ומענה על שאלות ובעיות של דיירים

כאמור, עורך דין תמ”א 38 אמון על עניינים רבים של הדיירים בבניין ותפקידו להגן עליהם לפני ההתקשרות עם הקבלן, בעת ההתקשרות עם הקבלן ובזמן ביצוע העבודות ולוודא שהקבלן, היזם וכל הצדדים ממלאים את חובותיהם על פי ההסכם והמוסכם בין הצדדים.

לכן, חשוב מאוד שעורך הדין ידע לשמור על כל הזכויות של הדיירים בבניין מול היזם ולדאוג שהאינטרסים של הדיירים ישמרו.

בשביל לשמור על זכויותיהם של הדיירים בפרוייקט תמ”א 38, ישנן כמה נקודות מנחות שעל עורך הדין תמ”א 38 שמייצג דיירים לדאוג להן בעריכת הסכם ההתקשרות עם היזם:

  • על עורך הדין לוודא שזכויות הבנייה שנמכרות מצד הדיירים בפרוייקט ליזם והעבודה שתבוצע על ידו ו/או על ידי מי מטעמו יהיו מוגדרות בצורה ברורה וחד משמעית.
  • במקרים של פינוי בינוי, על עורך הדין לוודא כי קיימת הגדרה ברורה לגבי הדירות החדשות שיימסרו לבעלי הדירות בבניין החדש.
  • על עורך הדין לקבוע לוח זמנים ברור, עם תחנות יציאה וקנסות על עיכוב במסירה ו/או על כל שלב ושלב ליזם. כמו כן על עורך הדין לוודא מהו התאריך הסופי בו היזם ימסור לידי הדיירים את הדירות.
  • כמובן שעל עורך הדין לדאוג שהיזם יעמיד ערבויות ובטחונות ראויים ועל פי הוראות החוק וזאת להבטחת ביצוע מלוא התחייבויותיו של היזם.
  • על עורך הדין לדאוג לכך שההסכם יכלול בתוכו את אחריות היזם לנזקים כלשהם שיגרמו על ידו במסגרת הפרוייקט וכמובן לדאוג שלקבלן תהיה פוליסת ביטוח בתוקף בסכום ריאלי להבטחת כל נזק שייגרם לדיירים ו/או לצדדי צד ג’ בשטח הבניין לרבות נזקי רכוש ונזקים לגוף.
  • על עורך הדין לוודא שרישום הזכויות של הדיירים והבעלים החדשים בדירות החדשות שיבנה היזם בבניין יירשמו במסגרת הבית המשותף וברשויות (טאבו, רמ”י) ועוד כנדרש ועל פי דין.

עורך דין תמ”א 38 – ליווי הדיירים להיתר בנייה

ליווי דיירים של עורך דין תמ”א 38 אינו מסתכם כמובן בעריכת הסכם מול היזם, אלא כאמור, כולל בתוכו גם ליווי של הדיירים בכל העניינים השוטפים והתכנוניים הקשורים לפרוייקט של תמ”א 38. לכן, עורך דין תמ”א 38 יידרש גם ללוות את הדיירים בשלבי התכנון וכמובן בעת הגשת התוכנית לועדה לתכנון בנייה לצורך קבלת היתר בנייה. גם במקרים של התנגדויות, עורך הדין ייצג את הדיירים בניהול ההליך המשפטי מול הועדה לתכנון ובניה ודחיית ההתנגדות לצורך קבלת היתר הבניה.

עורך דין תמ”א 38 – ייצוג הדיירים מול הבנק המלווה

עורך הדין תמ”א 38 יידרש לבחון את הליווי הבנקאי שהבנק ייתן לפרויקט וכמובן ייבחן את הבטוחות והערבויות שיינתנו לדיירים על ידי היזם. עורך הדין ילווה את הדיירים גם בתנאי שיעבוד הקרקע של הבניין וכן יבחן עורך הדין את מסמכי השיעבוד, בגרירת משכנתא שנלקחה על ידי חלק מהדיירים ובכלל, בייצוג הדיירים מול הבנק המלווה.

עורך דין תמ”א 38 והתחדשות עירונית – מומלץ לקבל ליווי מעורך דין עם נסיון

כאמור במאמר זה, עורך דין תמ”א 38 וייצוג דיירים על ידי עורך דין בפרוייקטים של התחדשות עירונית, דורש מעורך הדין התמחות מיוחדת בדיני מקרקעין ובחוזים ובמיוחד בייצוג של דיירים בפרוייקטים של תמ”א 38.

למשרדנו ידע עשיר ונסיון רב בייצוג דיירים בתמ”א 38. מנהל המחלקה הינו עורך דין פלאי קרני, אשר לו נסיון של מעל ל-45 שנים כעורך דין עם התמחות במקרקעין, ייצוג דיירים בפרוייקטים של התחדשות עירונית ותמ”א 38, דיני חוזים ודיני משפחה לרבות עריכת צוואות ועריכת ייפוי כוח מתמשך.

לכן, אנו מביאים את נסיוננו הרב בתחום זה ומסייעים לנציגויות הבית המשותף בבניינים רבים ומלווים אותם בהליכים שונים של תמ”א 38 והתחדשות עירונית, משלב בחירת היזם וההתקשרות עמו, לעריכת ההסכם, ולליווי כל שלב ושלב בפרוייקט התמ”א, לרבות ליווי בלקיחת המשכנתא, עמידה של לוחות זמנים מצד היזם, עמידה בהוראות ההסכם מצד היזם ועד למסירת הדירות לידי הדיירים בבניין.

לפרטים נוספים וליצירת קשר  עם עורך דין ניר אביבי ו/או עורך דין פלאי קרני לייצוג דיירים בתמ”א 38, צרו קשר בטלפון 073-7258914.

תחומי התמחות נוספים של משרדנו

 

 

 

Share on facebook
Facebook
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email
Share on print
Print
סגירת תפריט

לפרטים נוספים חייגו: