עילות לביטול חוזה
ראשית על מנת שנוכל לבחון מתי ניתן לבטל חוזה לרכישת דירה מקבלן, חשוב להבין את העילות לביטול חוזה אשר מאפשר החוק. ביטול חוזה מתאפשר כאשר הצד השני ביצע הפרת חוזה ו/או עקב הפרות אחרות.
למרות החובה לקיים חוזה ולעמוד בתנאיו, קיימות בחוק מספר עילות המאפשרות לצד בחוזה לבטל את ההסכם שנכרת בין הצדדים. כעיקרון על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970, הפרה יסודית של הסכם מקנה לנפגע מההפרה היסודית את עילת הביטול.
הפרת חוזה בשל הפרה יסודית
במקרה של הפרה יסודית, רשאי הנפגע לבטל את ההסכם בהתראה חד צדדית ובלי לתת למפר הזדמנות לתקן את ההפרה. זאת בניגוד להפרה שאינה יסודית, אשר מחייבת את הנפגע, למרות שנפגע מההפרה, לתת הזדמנות למפר החוזה לתקן את ההפרה תוך זמן סביר.
הפרה יסודית של הסכם היא אחת משני אלו:
- הפרה שלו הצד הנפגע מההפרה היסודית היה יודע טרם ההתקשרות בחוזה שהצד המפר יפר את החוזה בהפרה כזו, לא היה נקשר בחוזה מלכתחילה עם הצד המפר.
- הפרה שבחוזה מוגדרת כהפרה יסודית. אך מבלי שבחוזה יקבע כי כל הסעיפים הינם יסודיים. כלומר ההפרה היסודית צריכה להיות מוחרגת ומופרדת משאר סעיפי החוזה.
בנוסף לעילת ביטול חוזה בגין הפרה יסודית, בחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, מצויים מקרים נוספים בהם ניתן לבטל חוזה:
טעות (סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי) –
טעות
14. (א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.
(ד) “טעות”, לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.
סעיף זה מתייחס למצב של “הטעיה” אשר הצד השני ידע על הטעות ולא סיפר לצד השני והטעות הינה טעות שבמידה והצד הנפגע מהטעות היה יודע עליה, לא היה מתקשר בחוזה.
כלומר, במידה וצד אחד הטעה את הצד השני בחוזה באופן מכוון, בית המשפט רשאי לבטל את החוזה.
חשוב להדגיש שני דברים חשובים בסעיף זה:
- במידה והטעות הינה טעות שניתנת לתיקון, והצד השני הודיע לפני שבוטל החוזה שהוא מוכן לתקן את הטעות, אז לא ניתן לבטל את החוזה ויש לצד השני לתקן את הטעות.
- טעות היא לא טעות בכדאיות העסקה. כלומר במידה ורוכש קנה דירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק מכיווון, שלדוגמא, המוכר לא ידע על שינוי תב”ע שמעלה את מחיר הדירה, אין מדובר בטעות, אלא בטעות בכדאיות העסקה ועל כן אין למוכר עילה לביטול החוזה.
הטעיה
15. מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, “הטעיה” – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.
בדומה לסעיף 14, בסעיף זה מדובר על “הטעיה”, שהיא למעשה הסתרת מידע מכוון ו/או הסתרת עובדות חשובות ביחס לדירה, אשר היה עליו לגלות – הדבר מאפשר ביטול חוזה.
כפיה
17. (א) מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) אזהרה בתום לב על הפעלתה של זכות אינה בגדר איום לענין סעיף זה.
סעיף זה מתייחס למצב בו כופים על צד מסויים לחתום על חוזה בכוח או באיום. לדוגמא- במידה ומאיימם על המוכר למכור את דירתו ולא, יעשה משהו רע לאחד מקרוביו של המוכר. במידה והמוכר אכן יוכיח שאיימו עליו ולמעשה נכפה עליו למכור את דירתו, ההסכם יהיה בטל. סעיף ב מתייחס לכך שאזהרה בתום לב על הפעלתה של זכות לא תחשב כאיום ועל כן לא ככפיה. לדוגמא, אזהרה כי צד מסויים חשוף לתביעה משפטית בגין התנהלותו, לא תחשב ככפיה. זאת כל עוד האזהרה היא לגיטימית וחוקית.
עושק
18. מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה.
סעיף זה מתייחס לניצול. כאשר צד בחוזה מנוצל על ידי הצד השני בשל מצב נפשי, מצב גופני ו/או מצב שכלי, ניתן לומר שמדובר בעושק ועל כן החוזה יהיה מבוטל. הפסיקה קבעה כי גם חוזה עם אוכלוסיה מבוגרת וקשישים, אשר ניצל צד בחוזה את חוסר נסיונם ו/או את חולשתם הנפשית ו/או הקוגנטיבית, יהיה בטל. כך גם עם ילדים, אנשים הסובלים מפיגור שכלי ועוד.
עילות לביטול חוזה רכישת דירה מקבלן
אם כך על מנת לבטל חוזה לרכישת דירה מקבלן חשוב קודם כל להבין האם הקבלן הפר את החוזה בהפרה יסודית. כפי שציינו לעיל, הפרה יסודית שלה הסכם הינה הפרה שלו הנפגע היה יודע על קיומה לפני התקשרותו בחוזה, לא היה מתקשר בחוזה זה. לעניין זה דוגמאות להפרה יסודית מצד הקבלן:
- במידה והקבלן לא יקבל טופס 4 לדירה. הרי אם לא יהיה אישור אכלוס לדירה מן הסתם הרוכש לא היה מתקשר בחוזה לרכישת הדירה מלכתחילה.
- במידה והמוכר ידע על פגמים מוסתרים במושכר אשר מהווים מטרד של ממש. במצב דברים זה הדבר יכול להוות הפרה יסודית מצד הקבלן/מוכר.
- איחור לא סביר במסירת הנכס מצד הקבלן לרוכש – במידה ומסירת הדירה מתעכבת עיכוב לא סביר והרוכש נפגע מכך פגיעה של ממש, ודאי שהרוכש לא היה מתקשר בעסקה זו לו ידע כי כניסתו לדירה תתעכב חודשים רבים ואף שנים במקרים מסויימים ועל כן גם במקרה כזה הדבר יכול להחשב בהפרה יסודית המקנה זכות ביטול.
- אי התאמות רבות וקיצוניות בין מה שהובטח לרוכש הדירה ולבין מה שהתקבל בפועל. גם מקרה זה יכול להחשב כהפרה יסודית מצד הקבלן אשר מקנה זכות ביטול.
כיצד מודיעים על ביטול החוזה?
על ביטול חוזה עקב הפרה יסודית או עקב אחת מהסיבות המנויות לעיל יש להודיע בכתב למפר. בהודעה בכתב יש לציין את העילות אשר הובילו לביטול החוזה.
פיצויים בגין ביטול חוזה והפרה
ביטול חוזה אשר נעשה בצורה נכונה מאפשר במידת הצורך תביעת פיצויים בשל הנזקים שנגרמו לנפגע מהפרת החוזה מצד המפר. חשוב לציין שלמרות הזכות לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו, זכאי כל צד להשבה בגין החלק היחסי של הסכומים שהושקעו בחוזה/בעסקה. במידה והצד המפר דורש השבה עקב ביטול החוזה, יהיה זכאי הנפגע מההפרה לדרוש לקזז את כספי ההשבה המגיעים למפר מסכום הפיצויים שהנפגע טוען שמגיעים לו כתוצאה מההפרה.
למשרדנו נסיון רב בתחום הנדל"ן והחוזים ומטפל בחוזים ובביטול חוזה לרכישת דירה מקבלן.
לפגישת ייעוץ ולפרטים נוספים צרו קשר!