בשוק הנדל"ן הלוהט מגיעים למשרדו של עורך דין ניר אביבי פעמים רבות לקוחות אשר מרגישים מרומים, ונפגעו מביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה.
במקרים אלו של ביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה חשוב מאוד לשים דגש ולבדוק משפטית מתי בדיוק בוטלה המכירה ומה התקיים ולא התקיים בעסקת המכר טרם הביטול.
בנוסף, חשוב מאוד לבדוק מי ביצע את ביטול מכירת הדירה לפני החתימה על החוזה, האם זה המוכר שביטל את המכירה (כי אז סעד האכיפה יותר נוח במקרה זה) או האם הקונה ביטל את קניית הדירה, ואז ברוב הפעמים יהיה מדובר על סעד הפיצוי הכספי ותביעת נזיקין שהמוכר יוכל לתבוע את הקונה שביטל את החוזה.
ביטול מכירת דירה – מה חשוב לבדוק
כאשר ניגשים לבדוק משפטית האם ביטול מכירת הדירה היה כדין או לא, אנחנו צריכים לשאול את עצמנו מה היה השלב שבו בוטלה מכירת הדירה.
כאשר מדובר על שלב ראשוני מאוד בהתנהלות בין הצדדים ובמשא המתן בין הקונה למוכר, סביר להניח שהדבר לא יאפשר לצד הנפגע לתבוע את הצד השני.
שלב מקדמי הינו שלב טרם החלפת טיוטות בין הצדדים, אלא רק כאשר היו חילופי דברים בעל פה בין הצדדים ולפני שהתקדמו עם החלפת טיוטות, סיכמו הצדדים על המחיר וכו'.
שלב מתקדם יותר של משא ומתן והתנהלות הינו בשלב שכבר עורכי הדין מחליפים ביניהם טיוטות וכאשר יש טיוטת חוזה מכר מוסכמת על הצדדים, כאשר סוכם המחיר הסופי, מועדי התשלום ולמעשה שכל הפרטים של ההסכם והעסקה סגורים.
בשלב כזה, ביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה יכולה להוות בעיה וליצור אירוע משפטי המזכה את הנפגע בהגשת תביעה משפטית ואף בחלק מהמקרים לתבוע אכיפה של הסכם המכר ובנוסף לתבוע פיצויים בשל ההפרה.
האם הסכם מכר חייב להיות חתום בשביל לתבוע על הפרת חוזה בשל ביטול?
התשובה היא לא. על פי הפסיקה, הסכם מחר במקרקעין חייב להיות בכתב. אך אין הוא חייב להיות חתום על ידי הצדדים. לכן צדדים רבים להסכם הן קונים והן מוכרים, מתבלבלים וטועים לחשוב שעצם העובדה שההסכם אינו חתום, אומרת שהוא אינו מחייב.
אך המציאות המשפטית היא שהסכם מכר גם שהוא לא חתום, יכול לחייב את הצדדים, אם התקיימו בו כבר כל המרכיבים של הסכם מכר ובהם: רכיב המסויימות, גמירות הדעת וסוכמו בו כל הפרטים שמאפשרים לצדדים לחתום עליו רק כאקט "סימבולי".
מה צריך לעשות כאשר נפגעים מביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה
במידה והצד השני להסכם מבטל את מכירת הדירה או קניית הדירה בשלב מתקדם במשא המתן וטרם חתימה כפי שפורט לעיל במאמר זה, ניתן להגיש תביעה משפטית לאכיפת ההסכם וכן תביעה כספית על נזקים כספיים שנגרמו לצד הנפגע מהביטול.
ברוב הפעמים שתובעים אכיפת הסכם, רצוי וחובה אפילו להגיש במקביל להגשת התביעה גם בקשה לצו מניעה שיוטל על הדירה וזאת כיוון שתביעת האכיפה יכולה להתארך ולקחת זמן רב ואפילו שנים, ואם לא תוגש בקשה לצו מניעה על הדירה כך שלא יוכלו למכור אותה בזמן זה, התביעה לא תהיה רלוונטית בסופה.
לכן, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה שמתמחה בתביעות לביטול הסכמים וכן בהגשת צווי מניעה במקרקעין ובצווי איסור דיספוזיציה על מנת לקבל צו מניעה על הדירה במקרה של ביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה.
עורך דין ניר אביבי – מתמחה בביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה
עורך דין ניר אביבי מתמחה בצווי מניעה במקרקעין ובתביעות בגין ביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה ובהפרות של הסכם מכר על ידי צדדים לחוזה.
לפרטים נוספים וליצירת קשר עם עו"ד ניר אביבי, צרו קשר.