פעמים רבות פונים למשרדו של עורך דין ניר אביבי בעלי נכסים, דירות וחנויות, שסובלים מדייר סרבן שמסרב לשלם דמי שכירות או במקרים אחרים, בשוכר שעושה לכל השכנים את "המוות" ולכל הדיירים בבניין, כולל לבעל הנכס.
חשוב מאוד לדעת שברוב המקרים יש מה לעשות ולא צריך לגבל את הגזירה של שוכר מהגיהנום כמכרעת עבור בעל הנכס.
במאמר זה נסקור את חמשת הדברים שחשוב לדעת בכל מה שנוגע לתביעה לפינוי מושכר ומהם הדברים שבעל נכס יכול לעשות על מנת לפנות שוכר מנכס בתביעה לפינוי מושכר שמוגשת לבית המשפט והיא מאפשרת לבעל הנכס לפנות שוכר דירה או שוכר נכס תוך זמן קצר יחסית (עד 60 יום לקבל פסק דין לפינוי המושכר נגד השוכר מבית משפט).
אז מה עושים? הכל בהמשך!.
הדבר הראשון שחשוב לעשות – הודעה ראשונה לשוכר
בדרך כלל שוכר דירה או שוכר נכס שמתחיל להראות סימנים של שוכר מהגיהנום, לא יענה לטלפונים של בעל הנכס, או שיענה להודעות וטלפונים של בעל הנכס בקוצר סבלנות או יפגין זלזול והתעלמות מדרישות המשכיר.
בדרך כלל התנהגות זאת כבר מעידה על השתלשלות אירועים שתבוא בהקדם בעתיד שאינה חיובית ויכולה להסלים תוך זמן קצר לתופעה של שוכר שלא מקיים את הסכם השכירות ומסרב לפנות את הדירה.
במקרים אלו, חשוב מאוד לדעת שכבר באירועים הראשונים שמראים את יחסו המזלזל של השוכר כלפי בעל הנכס, יש לפעול בנחישות נגד השוכר.
אנחנו תמיד ממליצים להודיע לשוכר באופן כתוב (הודעת וואטסאפ/מסרון/מייל או אפילו בשיחה מוקלטת), שבמידה והשוכר לא ימלא אחר הוראות ההסכם, הוא יפונה מהדירה על פי דין ולהדגיש את המילים: "תביעה לפינוי מושכר".
רבים טועים לחשוב שחייבים להודיע לשוכר לפני שמוגשת תביעה לפינוי מושכר עם מכתב רשמי מעורך דין, אך הדבר פשוט לא נכון. לפעמים מספיק הודעה ברורה ורשמית של בעל הנכס לשוכר בדבר ההתראה לפינוי מושכר, והדבר יחשב כהודעה מספקת לשוכר טרם הגשת התביעה, ובסופו של דבר יחסוך זמן וכסף לבעל הנכס בעתיד.
דבר שני – לא להמתין יותר מדי זמן
לאחר שנשלחת הודעה, חשוב מאוד לא להמתין יותר מדי זמן ממועד שליחת ההודעה עד להגשת תביעה לפינוי מושכר נגד השוכר. זאת משום שלמרות שמדובר בתביעה מהירה יחסית, עדיין כאשר שוכר דירה לא משלם את דמי השכירות או גורם נזקים לדירה או מפריע לשכנים, כל יום שהשוכר בנכס גורם לנזק כספי ולמצוקה לבעל הנכס ולכל מי שקשור לדירה. יש לזכור שבנוסף להליך המשפטי של תביעה לפינוי מושכר ועד לקבלת פסק דין נגד השוכר, במידה והשוכר עדיין יבחר שלא לפנות את הדירה גם לאחר שקיבל פסק דין פינוי, יש לגשת להוצאה לפועל ולפתוח תיק לפינוי בכוח של השוכר, גם הליך זה לוקח זמן ולכן חשוב מאוד לפעול בנחישות ובמהירות נגד השוכר מייד אחר משלוח ההודעה.
אנחנו ממליצים להקציב לשוכר במשלוח ההודעה לפינוי מושכר טרם הגשת תביעה לפינוי מושכר לא יותר מ-14 ימים, לפעמים אפילו עד 7 ימים לפינוי, ומייד לאחר מכן להגיש את התביעה לפינוי משוכר לבית המשפט.
דבר שלישי – להגיש את התביעה לפינוי מושכר עם עורך דין שמתמחה בתביעה לפינוי מושכר בלבד
לא פעם אנחנו נתקלים במקרים שבהם לקוחות פנו לעורכי דין שלא מתמחים לתביעה לפינוי מושכר ועוסקים בתחום עיסוק אחר. לפעמים אפילו מדובר בעורכי דין שלא מתמחים במקרקעין ועורך הדין שהגיש את התביעה הוא חבר/מכר/דוד של הלקוח (בעל הדירה). במרבית הפעמים שעורך הדין אינו מתמחה בתביעה לפינוי מושכר וזהו לא תחום עיסוקו, התביעה מוגשת באופן רשלני או לא מדוייק מספיק ויכולה לגרום בסופו של דבר לנזק לתובע. לדוגמא מקרה שהגיע אלינו, תביעה לפינוי מושכר לא הוגשה בצירוף תצהיר לאימות העובדות, ובשל סיבה זו התביעה נדחתה והיה על התובע להגיש שוב את התביעה, דבר שגרם לתובע לנזק כספי ישיר וכן למצב שמועד הפינוי נדחה בשבועיים!.
מקרה נוסף הוא שתובע הגיש תביעה לפינוי מושכר כאשר לא היה מדובר בהסכם שכירות כלל וכלל אלא בתביעה לפינוי בתוך המשפחה ולכן בית המשפט המוסמך לכך הוא בכלל בית המשפט לענייני משפחה.
לכן, חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין מומלץ שמתמחה גם בתביעה לפינוי מושכר.
דבר רביעי – ניתן לקבל פסק דין בהיעדר הגנה כאשר לא מוגש כתב הגנה
בתביעה לפינוי מושכר בחלק מהמקרים ניתן לקבל פסק דין בהיעדר הגנה מאחר והשוכר לא טורח להגיש כתב הגנה מטעמו לבית המשפט. במקרים אלו שבהם כתב התביעה נמסר כדין לשוכר והשוכר בוחר להתעלם מכתב התביעה ולהשאר בנכס ללא שהגיש כתב הגנה, חשוב לדעת שניתן להגיש בקשה לבית המשפט לאחר 30 יום ממועד מסירת כתב התביעה לשוכר, למתן פסק דין בהיעדר הגנה.
פסק דין בהיעדר הגנה הוא למעשה פסק דין שניתן נגד השוכר ואפשר לממש אותו בהוצאה לפועל ולדרוש את פינויו של השוכר מהדירה על ידי קבלן הוצאה לפועל. בדרך כלל קבלן הוצאה לפועל יעזר בשירותיהם של המשטרה במידה והשוכר מסרב בכל זאת לצאת לאחר שניתלית אזהרה של הוצעה לפועל על דלת הדירה.
לאחר מספר שבועות קבלן ההוצאה לפועל יחד עם שוטרים שהוזמנו על ידי הקבלן וקבע את מספרם קצין משטרה , יבצע את פינוי השוכר, ואם יש צורך בכך אף בכוח.
במידה והשוכר כן הגיש כתב הגנה, אז יקבע דיון בבית המשפט ולאחר הדיון יכריע בית המשפט האם השוכר צריך לצאת מהדירה או להשאר.
דבר חמישי – תביעה לפינוי מושכר אינה תביעה כספית ולא ניתן לתבוע נזק כספי מהשוכר בתביעה זו
הרבה מאוד פעמים לקוחות שפונים אל משרדו של עורך דין ניר אביבי מעוניינים גם לתבוע את השוכר, בנוסף לתביעה לפינוי מושכר בתביעה כספית בשל הנזקים הרבים שגרם לדירה.
במקרים אלו חשוב מאוד לדעת שלא ניתן להגיש תביעה כספית בתביעה לפינוי מושכר אלא תביעה לפינוי מושכר היא תביעה שניתן לתבוע בה רק את פינוי השוכר מהדירה.
כמובן שהדרך פתוחה ובית המשפט לא מונע להגיש תביעה כספית נגד השוכר בכל עת ובהתאם לדין.
ועוד טיפ חשוב בנוגע לתביעה לפינוי מושכר
תביעה לפינוי מושכר הינה תביעה שמטופלת תוך זמן קצר יחסית ובפועל מרגע הגשת התביעה השוכר יכול להתפנות מהדירה תוך כ-90 יום. אך יש לזכור שכאשר מדובר בפגרות בית משפט, הדבר יכול להתארך עוד יותר. לכן, אנחנו ממליצים בכל מקרה שבו מתמודדים עם שוכר בעייתי, לפנות לעורך דין מקצועי שמתמחה בין היתר בתביעה לפינוי מושכר ולהתייעץ איתו בנוגע למועדים המתאימים להגשת תביעה נגד שוכר דירה.
יש לזכור שבתקופות של פגרות בין משפט (פסח, סוכות, ופגרת הקיץ), ישנו עיכוב גדול בפינוי שוכרים על ידי בית משפט וההוצאה לפועל ולכן צריך לקחת גם את זה בחשבון במכלול השיקולים כאשר מתלבטים האם ומתי להגיש תביעה לפינוי מושכר.
במאמר זה סקרנו חמישה דברים שחשוב מאוד לדעת בכל מה שקשור לתביעה לפינוי מושכר.