עורך דין ניר אביבי הינו עורך דין מקרקעין ועורך דין דיני חוזים אשר מתמחה בייצוג דיירים והינו עורך דין תמ"א 38 וכן בפרוייקטים של פינוי בינוי וייצוג דיירים בבית המשותף ובפרוייקטים אלו.
במאמר זה נסקור את תקפידו של עורך דין פינוי בינוי בכל מה שקשור לייצוג דיירים.
עורך דין פינוי בינוי – מה חשוב לדעת?
ראשית כל חשוב לשים לב לשני סוגים של תמ"א 38 – תמ"א 38/1, כאשר מבצעים שיפוץ לבניין וחיזוקו ובמסגרת זאת משפצים את הבניין, את הדירות ומוסיפים אחוזי בניה לבניין ודירות נוספות לטובת היזם.
וכן תמ"א 38/2 אשר מוגדר למעשה כפינוי בינוי.
מהם הדברים החשובים שחשוב לדעת בפרוייקטים של פינוי בינוי?
- בתמ"א 38/2 מבצעים פינוי של הדיירים ובניה מחדש של הבניין ותוספת דירות לקבלן.
- בפרוייקטים של פינוי בינוי, כל דייר אמור לקבל תוספת לדירתו שעשויה להגיע ל-25 מר' נוספים שהם פטורים ממס.
- תוספת שהינה מעל ל-25 מר' תחוייב במס על פי חוק.
- בדרך כלל מדובר בתוספת של ממ"ד ובחדר נוסף לדירה. כמו כן בפרוייקט של פינוי פינוי מתווספת בדרך כלל חניה בטאבו לדירה וגם מחסן.
- למעשה בפרוייקט פינוי בינוי מקבל כל דייר דירה חדשה עם מפרט טכני שהדיירים הסכימו עליו ואותו מחוייב הקבלן לספק לדיירים במסירת הדירה.
- דיירים מקבלים דמי שכירות לתקופת הפינוי בגובה דמי השכירות של דירה חדשה לכל תקופת הבניה. תקופת השכירות שמקבלים הדיירים יכולה להגיע גם לכ-3 שנים.
- הקבלן משלם את כל המיסים וכל הארנונות.
עו"ד פינוי בינוי – ייצוג דיירים בפרוייקטים של פינוי בינוי
בפרוייקט של פינוי בינוי ליזם יש עורך דין מטעמו, לכן, חשוב מאוד ואף חיוני שלדיירים בפרוייקט של פינוי בינוי יהיה עורך דין שייצג אותם כבר משלב החלטת הדיירים וההסכמה להתחיל פרוייקט של פינוי בינוי ולפני ההתקשרות עם הקבלן/יזם.
כיצד מתחיל פרוייקט של פינוי בינוי? ומתי נכנס התפקיד של עו״ד פינוי בינוי?
כל פרוייקט של פינוי בינוי מתחיל על ידי כך שיזם בתחום הפינוי-בינוי מאתר בניין שמוצא חן בעיניו והוא מוצא אותו אטרקטיבי לפרוייקט ולהשקעה בפינוי בינוי.
הקבלן יוצר קשר עם ועד הבניין ועם הנציגות – היזם בודק היתכנות כלכלית והאם הוא מעוניין להשקיע בבניין.
לאחר בדיקת היזם, ובמידה והפרוייקט מעניין אותו לאחר הבדיקה שביצע, יוצר היזם קשר עם הועד ובודק האם הבניין מעוניין, במידה ולא, היזם מנסה לעניין את דיירי הבניין ואת הנציגות של הבניין בפרוייקט. כמובן שלבסוף היזם יציע לדיירי הבניין הצעה.
הצעת היזם מורכבת מהריסת הבניין ובנייה של בניין חדש על כל המשמעויות הכרוכות בכך כגון: לובי חדש, שטחים משותפים חדשים, מעלית חדשה, בניית חניות ומחסנים, הוספת ממ"ד וחדר נוסף לכל דירה, ולמעשה מדובר בבניין חדש על כל המשתמע מכך.
הדיירים מקבלים תוספת דירה חדשה בבניין החדש שיבנה בתוספת עד 25 מר' ללא מיסים מעל 25 מר' יש מיסוי – מס שבח. בדרך כלל גם מקבלים חניה ומחסן.
תפקידו של עורך דין פינוי בינוי וכיצד הוא דואג לאינטרס הדיירים
עורך הדין מייצג את הדיירים במשא ומתן על התמורות והביטחונות שהם יקבלו מהקבלן.
הדיירים אמורים לקבל ערבויות בנקאיות לתקופת הבניה ולאחריה מהיזם.
לרבות ערבות חוק מכר שאומרת שאם הקבלן הורס את הדירה הם יקבלו דירה חדשה בשווי דירה חדשה שתבנה.
לשם כך נבחר שמאי מקרקעין בשם הדיירים והוא מעריך את שוויה של כל דירה בניין לרבות הרכוש המשותף, היינו הלובי , המדרגות, הכניסה וכו' וכך נקבעת ערבות חוק המכר.
ערבויות: עורך הדין מטעם הדיירים מחזיק בנאמנות את ערבויות הדיירים
- ערבות חוק מכר שתקבע לפי הערכת שמאי
- ערבות מסים
- ערבות רישום
- ערבות שכירות לתקופת הבניה ליתר ביטחון
מעבר לזה יש ערבויות נוספות, יש ערבות מיסים – היזם משלם את כל המיסים ולכן הוא נותן ערבות גם בגבוה כל המיסים החלים.
עורך הדין מלווה את הדיירים מהשלב הראשון לצורך החלטת הועד והבניין להצטרף לפרוייקט הפינוי ובינו, שלב בחירת הקבלן, שלב החתמת הדיירים, בדיקת החוזה ומשא ומתן על החוזה מול היזם – חלק חשוב ביותר, בדיקת החוזה, החתמת הדיירים על החוזה, בדיקת התוכניות ביחד עם המפקח מטעם הדיירים.
כמו כן, עורך דין שמלווה את הדיירים בפרוייקט פינוי בינוי ילווה את הדיירים בכל שלב בפרוייקט עד מסירת הדירות החדשות ורישומן בטאבו.
כאשר עלולות להתעורר באמצע הדרך כגון:
- כאשר הקבלן מפסיק לשלם שכירות
- כאשר הקבלן לא עומד בתנאי המסירה
- כאשר הקבלן לא עומד בתנאי ההסכם לרבות עמידה בתקנים ובמפרט הטכני של הדירות
- במקרים אלו ובעוד מקרים אחרים, עורך הדין יכול להיות שידרש לממש את הערבויות שנתן הקבלן לצורך הבטחת התחייבויותיו בפרוייקט, לכתוב את מכתבי ההתראה לקבלן וכו'.
עורך הדין גם עורך את החוזים מול המפקח. עורך הדין דואר שהקבלן ביצע פוליסת ביטוח ובודק את הפוליסה עצמה.
הרוב הדרוש בבניין לפרוייקט פינוי בינוי
בכל פרוייקט של פינוי בינוי יש לגבש רוב של דיירי הבניין שיחתום על הסכם ההתקשרות למינוי היזם על הפרוייקט.
הרוב הדרוש של דיירי הבניין לחתימה על חוזה פינוי בינוי מול היזם, הינו 66% (בעבר היה 80%) מהדיירים.
במידה וישנו רוב של דיירי הבניין לביצוע הפרוייקט אך חלק מהדיירים מנסים להכשיל את הפרוייקט- יש מה לעשות בנידון וגם כאן נכנס עו"ד פינוי בינוי שמייצג את הדיירים בפרוייקט לפעולה.
דייר סרבן בפרוייקט פינוי בינוי
אם יש דייר סרבן שמסרב לחתום על ההסכם ו/או להצטרף לפרוייקט, ניתן להגיש תביעה נגדו אצל המפקחת על הבתים המשותפים ולחייב אותו לפנות את הבניין ולהצטרף לבניין.
לצורך חתימה על החוזה ניתן לחייב אותו לחתום ולמנות מיופה כוח (העורך דין) שבמקומו.
כדי לפנות למפקחת על המקרקעין אני צריך שיהיה לי לפחות 66% מהדיירים שחתמו על החוזה. בשביל לבצע את הפרוייקט צריך להחתים את כל הדיירים ולכן מגישים תביעה למפקחת לחייב לחתום על ההסכם.
אם דייר מסרב להתפנות, ניתן להגיש נגדו תביעה כספית על סכום גבוה מאוד כדי להכריח אותו לחתום, שאם לא כן ישלם פיצויים לדיירים בסכומים של מאות אלפי ₪.
עורך הדין גם מייצג את הדיירים בתביעות נגד הקבלן על ליקויי הבניה בפרוייקט התמ"א 38.
עורך דין ניר אביבי – עורך דין פינוי בינוי
משרדו של עורך דין ניר אביבי מתמחה ומטפל בלווי דיירים בפרוייקטים של פינוי וביניו ותמ"א 38 יחד עם עו"ד פלאי קרני, אשר לו נסיון וותק של מעל ל-45 שנות נסיון במקרקעין, דיני חוזים וליווי פרוייקטים רבים של תמ"א 38, פינוי בינוי ועוד.
לקביעת פגישה עם עו"ד פינוי בינוי ניר אביבי ועו"ד פלאי קרני צרו קשר בטלפון: 077-7298914 או השאירו פניה ונחזור אליכם בהקדם.