ביטול חוזה הינו סעד שמקנה חוק החוזים תרופות במקרה של הפרה יסודית של הסכם.
החוק מאפשר לנפגע מהפרה של הסכם לבחור בין סעד של אכיפה לבין סעד של ביטול הסכם.
כאשר סעד האכיפה אינו אפשרי מסיבות שונות (כמו למשל שהנכס אינו קיים יותר או שלא ניתן לקיים את החוזה מכל סיבה שהיא), ניתן לתבוע את ביטול ההסכם ויחד עם זאת לתבוע השבה ופיצויים על הנזק שנגרם כתוצאה מההפרה.
הפרה יסודית של הסכם וביטול הסכם
על פי חוק החוזים תרופות, בשביל לבטל הסכם, ההפרה של ההסכם צריכה להיות הפרה יסודית, שרק היא מקנה לנפגע מהפרה יסודית את הזכות לבטל את ההסכם במעמד צד אחד. הפרה יסודית של הסכם היא למעשה הפרה המוגדרת בחוק, והיא הפרה שאם היה יודע הנפגע מההפרה שהמפר יבצע אותה, הוא לא היה מתקשר בהסכם מלכתחילה.
לדוגמא, מוכר דירה פרסם את דירתו למכירה במיליון ש"ח והתקשר בהסכם עם קונה. הקונה לא שילם את מלוא התשלום ובכך הפר את ההסכם. על מנת לבחון האם ההפרה יסודית או לא, נשאל את עצמנו האם המוכר היה מוכר את הדירה לאותו קונה שלא השלים את התשלומים, לו היה יודע המוכר שהקונה לא ישלם. במקרה כזה התשובה ברורה ולכן מדובר בהפרה יסודית המקנה למוכר את סעד ביטול ההסכם עקב הפרה יסודית.
חשוב לציין לעניין הפרה יסודית של ההסכם, שלא כל הפרה של הסכם היא הפרה יסודית, מה גם שבהסכמים רבים מוגדר מראש מה היא הפרה יסודית של ההסכם ומה לא.
פעמים רבות, כאשר יש הפרה יסודית של ההסכם, יש לתת הזדמנות למפר לתקן את ההפרה שביצע תוך פרק זמן סביר / קצר, למרות שעל פי החוק, הפרה יסודית של הסכם מקנה לנפגע מההפרה היסודית להודיע על ביטול ההסכם באופן חד צדדי וללא מתן אפשרות לתקן את ההפרה.
ביטול חוזה עקב הפרה לא יסודית
החוק קובע שבמקרה של הפרה לא יסודית של הסכם, יש להודיע לצד השני על ההפרה תוך זמן סביר, ולתת לו אפשרות כנה ואמיתית לתקן את ההפרה. כלומר, הפרה לא יסודית של הסכם לא נותנת לנפגע מההפרה את האפשרות לבטל את ההסכם כמו בהפרה יסודית, באופן חד צדדי וללא מתן אפשרות לתקן את ההפרה.
פעמים רבות פונים למשרדנו לקוחות אשר נפגעו מהפרה של הסכם ומעוניינים לבטל אותו. במקרים כאלו חשוב מאוד לבחון האם ההפרה שבוצעה הינה הפרה יסודית או לא והאם ניתן להודיע על ביטול ההסכם באופן חד צדדי או לא.
ביטול חוזה מכר
ביטול חוזה נפוץ מאוד הוא ביטול חוזה מכר קניית דירה עקב הפרה של אחד הצדדים לעסקה. מנסיוננו, קורה לא פעם שצדדים לעסקת מכר דירה לא עומדים בתנאי ההסכם ולמעשה מפרים את הסכם המכר בהפרה יסודית.
לדוגמא, כאשר הקונה אינו משלים את מלוא התשלומים עבור הדירה, כאשר המוכר לא מגלה פרטים מסויימים על הדירה ומסתיר ליקויים וכו'.
במקרים אלו ועוד, ניתן להודיע על ביטול ההסכם או לחילופין על אכיפת ההסכם. כך או כך, במקרה של הפרה יסודית של הסכם מכר, בדרך כלל הפיצוי המוסכם ללא הוכחת נזק עומד על סך של 10% מסך המכירה של הדירה, ובנוסף לכך ניתן לדרוש פיצויים נוספים בהתאם לנזק שנגרם לנפגע מההפרה של הסכם המכר.
עורך דין ניר אביבי – מתמחה בביטול חוזה
עורך דין ניר אביבי בעל תואר שני במשפטים LLM מאוניברסיטת בר אילן ובעל ניסיון רב בתחום החוזים ובתחום המקרקעין. עורך דין ניר אביבי מתמחה בהפרות חוזים ובהליכים משפטיים בגין הפרת חוזים, חוזה מכר, חוזים מסחריים ועוד.
לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי, צרו קשר עם עורך דין ניר אביבי ועם צוות המשרד בטלפון 077-7298914.