תהליך רכישת דירה יכול להיות תהליך קצר ופשוט אך יכול גם להיות תהליך ארוך וסבוך. החל מקבלת ההחלטה אם לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה ממוכר פרטי, חשוב להסתייע בעורך דין מקרקעין בעל ידע ובקיאות בעסקאות רכישת ומכירת מקרקעין ונדל״ן.
תהליך קניית דירה מקבלן
ראשית, ישנו הבדל בין רכישת דירה חדשה מקבלן לבין רכישת דירה יד שנייה. לעיתים היזם או הקבלן ממנו אתם עתידים לרכוש את הבית עוד לא החל בהליך הבנייה ומדובר ברכישת דירה ״על הנייר״. לעיתים הקבלן אפילו לא מחזיק בהיתר בנייה ולעיתים הדירה תירכש תוך כדי בניית הפרוייקט. כך או כך, כאשר רוכשים דירה מקבלן מומלץ לבצע את ההליך בעזרת עו״ד העוסק במקרקעין שידע לבחון את החוזה עליו אתם מתבקשים לחתום ושיציג בפניכם את כל המשמעויות הנלוות לכך. בפגישות המכירה אצל הקבלן אתם תתקבלו בחיוך ובסבר פנים יפות והפרויקט יוצג לכם כ״חלום״ שאליו השתוקקתם כל חייכם אך יחד עם זאת החיים מלמדים אותנו שלא תמיד הדברים וורודים כפי שהם מצטיירים. בהליך רכישת דירה מקבלן אתם תתבקשו לחתום על חוזה אחיד, שהוא למעשה אותו החוזה שעורך הקבלן עמכם ועם כל יתר האנשים שמעוניינים לרכוש דירה בפרויקט.
הקבלן הוא הצד החזק בחוזה, הוא הגורם אשר ניסח את החוזה והוא הצד אשר שולט על העסקה וכל מרכיביה. בנוסף חשוב לדעת שעורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם. הוא מייצג את הקבלן ואת האינטרסים שלו. לכן חשוב ומומלץ (מאוד) לבצע את העסקה הזו באמצעות עורך דין מטעמכם שיעבור על החוזה ויבהיר לכם מה אתם מקבלים מהקבלן, מה התחייבויות שלו כלפיכם ושלכם כלפיו והאם ההתחייבויות ההדדיות הללו מתאימות לכם או לא. כך למשל, האם ניתן לבצע שינויים בדירה ובאילו עלויות, מהו מועד מסירת החזקה ומהו הפיצוי שאתם זכאים לו במידה והמסירה מתעכבת, מיהו הבנק המלווה ואילו ערבויות ניתנות לכם, מה גובה הזיכויים שתקבלו אם תוותרו על המפרט המוצע על ידי הקבלן, כמו כן רוב הקבלנים מצמידים את עלויות הדירה למדד תשומות הבנייה, כך שכל עוד המדד עולה הדירה שרכשתם מתייקרת ומדובר בסכומים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים בסך הסופי. בהתאם חשוב לבחון האם הקבלן מסכים להקדים את לוח התשלומים ובכך לחסוך את עליות המדד.
דירה ״יד שנייה״
כאשר רוכשים דירה מאדם פרטי מומלץ לפנות לייצוג של עורך דין עוד בשלבים המוקדמים של העסקה בכדי למזער את הסיכונים שהצדדים עלולים להיות חשופים אליהם. קודם כל יש לבחון האם הדירה מתאימה לכם, האם הסביבה היא לרוחכם, כאשר אנו ממליצים להגיע לנכס בימים שונים ובשעות שונות, לשוחח עם השכנים ולעמוד על טיבם, לבדוק האם אין הפרעות שונות בסביבת הנכס, כדוגמת אתרי בנייה שגורמים למפגעי רעש וכיוב׳. לאחר שבחרתם את הדירה שאתם מעוניינים לרכוש, השלב הבא יהיה חתימת חוזה. עורך הדין שמייצג אתכם בעסקה יערוך בדיקה מקיפה בדבר הזכויות הרשומות בנכס באמצעות הוצאת פלט נסח טאבו, יבחן האם אין עיקולים רשומים על הנכס או הערות אזהרה מצד גורמים שונים, יבחן האם לבעלי המקרקעין אין חובות לגופים שונים, האם אין חריגות בניה בנכס ובאופן כללי יערוך את כל הבדיקות האפשריות בכדי לוודא שאתם לא רוכשים ״חתול בשק״.
מיסים רבותיי, מיסים
נדבך חשוב נוסף שנלווה לקניית דירה הוא היבטים של מיסוי מקרקעין. עסקאות נדל"ן לרוב מלוות בתשלומי מס שונים, כדוגמת מס רכישה, מס שבח, היטלי השבחה ועוד, כאשר מומלץ שעורך הדין המייצג אתכם יידע לבצע עבורכם תכנוני מס נכונים אשר יכולים לחסוך כסף רב והוצאות מיותרות.