כאשר אנחנו מדברים על הסכם שכר טרחה עם עורך דין בעסקת מקרקעין, אין לכך תשובה חד משמעית. הסיבה העיקרית לכך היא שישנן סוגים רבים של עסקאות ולכן קשה להעריך באופן גורף את שכר הטרחה שעורך דין מקרקעין יגבה עבור עסקת מקרקעין. ובנוסף לכך, ישנם עורכי דין שונים אשר להם תעריפים שונים בהתאם לנסיון, הותק, המיקום של המשרד ועוד משתנים שמשפיעים על גובה שכר הטרחה.
על מנת להבין את השוני בין עסקה לעסקה יש לעמוד על ההבדלים בין העסקאות השונות כאשר מדברים על עסקאות מקרקעין באופן כללי:
- מכר דירות יד ראשונה (מקבלן)
- מכר דירות יד שנייה
- עסקאות נדל"ן מסחרי (תחנות דלק, שטחי מסחר, חנויות ועוד)
- הפקעות מקרקעין
- ועוד
עסקאות מכר יד ראשונה (מקבלן)
ראשית כל, בעסקאות מכר יד ראשונה מקבלן, מומלץ לקחת עורך דין שייצג את הקונה, וזאת למרות שהקונה משלם לעורך הדין של הקבלן 5,000 ש"ח בגין רישום הנכס על שמו. אין להתבלבל ולחשוב שבתשלום קבוע זה, משלם הרוכב גם עבור ייצוג שלו על ידי עורך הדין. לא רק זאת, לא מומלץ כלל וכלל שלא להיות מיוצג על ידי עורך דין כאשר רוכשים דירה מקבלן.
שכר הטרחה של עורך דין בעסקה כזו הוא בדרך כלל נע בין 0.5% ל-1% וזאת בהתאם לנסיון של העורך דין ואיזור שבו שוכן המשרד של עורך הדין. בדרך כלל בתל אביב והמרכז, עורך הדין לא יקח פחות מ-0.5% אך בקלות יכול גם לגבות 1%. לעומת זאת באיזורי פריפריה ופריפריה רחוקה, ישנם עורכי דין שגובים 0.5% בלבד ואף פחות מכך.
מכר דירות יד שנייה
כאשר ניגשים לעורך דין לבצע עסקת מכר דירה יד שנייה, יש לקחת בחשבון שלפעמים מדובר בעסקאות מסובכות ולא פשוטות. במה דברים אמורים: עסקת מכר יד שניה יכולה להיות עסקה במושע (בעלות משותפת) של מספר בעלים בחלקה, דבר אשר מצריך הכנה של הסכם שיתוף בנוסף להסכם המכר, בדיקה מדוקדקת של הזכויות בשטח ועוד. בנוסף עסקת מכר יד שניה יכולה להיות עסקה של נכס מכינוס (לדוגמא הוצאה לפועל), עסקת מכר של נחלה או משק חקלאי במושב, וכן של נכס מירושה ו/או בבעלות מורכבת של רשות מקרקעי ישראל.
על כן, שכר הטרחה שישולם לעורך הדין יכול להיות בין 0.5% ואף להגיע ל-2% – שוב, תלוי במורכבות הנכס והעסקה.
עסקאות נדל"ן מסחרי
בעסקאות של נדל"ן מסחרי, שכר הטרחה בדרך כלל גבוה יותר מעסקאות מכר פרטיות. הסיבה לכך היא בעיקר מפני שמדובר בעסקאות מורכבות יותר, אשר מצריכות תכנון מוקדם רב (כגון: מיסוי, בעלויות, מחזיקי מניות, ועוד), וכן עקב כך שמדובר בעסקים וחברות בע"מ, יש לקחת בחשבון משתנים שגם קשורים לחוקי החברות, השותפיות ועוד. על כן שכר הטרחה בעסקאות של נדל"ן מסחרי יהיה גבוה יותר מעסקאות מקרקעין בשוק הפרטי. אחוז מקובל בעסקאות נדל"ן מסחרי יהיה בין 1.5-2% ל-3-4% תלוי במורכבות. לפעמים אף יותר.
הפקעות מקרקעין
כאשר מדברים על שכר טרחה של הפקעות מקרקעין, בדרך כלל מדובר על עורך דין שמייצג את בעל הקרקע ו/או הנכס אשר נמצא במצב שרשות של המדינה מפקיעה לו את הקרקע. על כן, תפקיד העורך דין במקרים אלו יהיה בעיקר לדרוש מהרשות את המגיע עבור לקוחו ולעשות זאת בדרך המקצועית וטובה ביותר. שכן התנהלות לא נכונה במצב כזה יכולה להוביל את בעל הקרקע שלא לקבל את הפיצוי המגיע לו לפי חוק.
לכן, בדרך כלל עורך הדין יגבה מלקוחו במקרה של הפקעת מקרקעין סכום כגון מקדמה ו/או סכום קבוע. ובנוסף לכך אחוזים מהסכום שהתקבל עבור לקוחו. האחוזים יקבעו בהתאם לתיק.
האם נחוץ לכתוב הסכם שכר טרחה עם עורך הדין?
מומלץ לנסח הסכם שכר טרחה כתוב ולדאוג שגם עורך הדין וגם הלקוח יחתמו על הסכם שכר הטרחה.
עם כן, מנסיוננו, קיימים פעמים שעקב היכרות מוקדמת בין עורך הדין ללקוח, ואמון בין השניים, לא חותמים הצדדים על הסכם שכר טרחה ומסכמים את הדברים בעל פה. לדוגמא, אם לקוחו של עורך הדין מוכר דירה יד שנייה, ועורך הדין מעדכן את לקוחו שיגבה מהלקוח סכום של 0.5% בתוספת מע"מ מגובה העסקה. לא תמיד נחתם הסכם שכר טרחה בין הצדדים.
בכל מקרה, אנו ממליצים לחתום על הסכם שכר טרחה באופן קבוע וזאת על מנת להמנע ממצבים של חוסר נעימות ו/או חוסר תיאום ציפיות.
מתי נהוג לשלם לעורך הדין את שכר הטרחה בגין עסקאות מקרקעין?
נהוג לשלם לעורך הדין את שכר הטרחה בגן עסקת מקרקעין במועד החתימה על ההסכם בין הצדדים.
הסכום בדרך כלל ישולם במלואו לעורך הדין במועד החתימה אך יש לקחת בחשבון שבהמשך ההליך יתבקש הלקוח לשלם לעורך הדין סכומים נוספים בגין רישום, שליחויות וכו' אשר עורך הדין ישלם עבור לקוחו על מנת לבצע את הרישום בנכס.
אם כן במאמר זה סקרנו את הנקודות החשובות שיש לקחת בחשבון כאשר ניגשים לבצע עסקת מקרקעין ועל החשיבות של הסכם שכר טרחה עם עורך הדין המבצע את העסקה.
משרדנו מטפל בעסקאות מקרקעין מסוגים שונים עם דגש על עסקאות מכר יד ראשונה מקבלן, עסקאות מכר יד שנייה, וכן עסקאות נדל"ן מסחרי והפקעות מקרקעין.
לפרטים נוספים וייעוץ משפטי צרו קשר!