עורך דין לרכישת דירה

רכישת דירה זה ללא ספק אירוע מרגש ומשמעותי בחיים וככזה מומלץ לקבל את השירות הכי טוב שניתן מעורך דין מקרקעין מנוסה שמתמחה בנדל"ן וברכישה ובקניה של דירת מגורים ודירת יד 2.

עורך דין ניר אביבי בעל תואר שני במשפטים LLM מאוניברסיטת בר אילן וחבר בוועדת מקרקעין בלשכת עורכי הדין מחוז חיפה.

במאמר זה נסקור את הדברים שחשוב לדעת כאשר מתקשרים עם עורך דין מקרקעין לרכישת דירה ומהם הדברים שחשוב לדעת כאשר נמצאים לפני רכישה ומכירה של דירה.

עורך דין לרכישת דירה – איך בוחרים עורך דין מקרקעין?

קודם כל לפני שמתקשרים עם עורך דין לרכישת דירה ומתחילים את התהליך חשוב מאוד להיות בטוחים בתהליך הרכישה או הקניה של הדירה. חשוב לדעת שעורך דין לרכישת דירה לא אמור להתערב בתנאים המסחריים ובמשא והמתן בין הצדדים לעסקה. ולכן, מומלץ לפני שמתקשרים עם עורך דין לרכישת דירה, לוודא שאכן מעוניינים לבצע את העסקה, לוודא שמחיר העסקה סגור, תנאי התשלום, מועד העברת החזקה של הנכס ועוד.

לאחר שכל התנאים המסחריים סגורים בין הצדדים, חשוב ליצור קשר בהקדם עם עורך דין מקרקעין מומלץ ומנוסה שיקדם את עניין החוזה בין הצדדים ויוודא שכל הבדיקות שחשוב לבצע בנוגע לנכס מתבצעות כהלכה.

דוגמא לבדיקות מקדימות שעל עורך דין לרכישת דירה לבצע:

• בדיקת נסח טאבו ותיק הנכס – לפני כל עסקה, עורך הדין חייב לבצע בדיקה שהנכס אכן רשום כמו שצריך ושלא קיימים על הנכס ו/או הדירה עיקולים וככי הנכס אכן ניתן להעברה בטאבו ו/או ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) או היכן שרשום הנכס. לדוגמא, לפעמים הנכס רשום בחברה משכנת ולכן גם במקרה זה חשוב לוודא שהחברה המשכנת רשאית לבצע העברה של הנכס. דוגמא נוספת לבעיה בהעברת נכס לידי הקונה, היא כאשר חברה משכנת פשטה את הרגל או בהליכי כינוס נכסים, ובמקרים אל וישנם נכסים רבים שרשומים בהערת אזהרה ולא ניתן להעביר אותם לטאבו. בדיקות כאלו נהוג לעשות ראשית על ידי הורדת נסח טאבו ו/או אישור זכויות ובהמשך יש להוריד תשריט בית משותף, תיק בניין מהטאבו, לעיין בתיק הנמצא ברמ"י ולבקש כל מסמך אחר שיכול להעיד על מצבו הרישומי של הנכס באופן ודאי. כל אלו יסייעו לעורך הדין לדעת מה מצבו האמיתי של הנכס והאם ניתן להעביר את הנכס על שם הקונים כנדרש.

• הפניית הלקוח לעריכת שמאות מוקדמת – פעמים רבות כאשר רוכשים דירה יד 2, מנסיונו של עורך דין ניר אביבי וצוות המשרד, מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין שיבצע הערכה מקדימה של הנכס, על מנת להעריך את מצבו והערך הריאלי של הנכס. הדבר חשוב ביותר ונדרש כאשר מדובר ברוכשים שנעזרים בכספי הלוואה (משכנתא בעיקר), וזה מפני שבמידה וערך הנכס יהיה נמוך יותר בפועל מאשר מכיר הקניה (על פי הערכת השמאי), יהיה קושי לקבל את אחוז המימון הנדרש עבור העסקה. לכן חשוב מאוד לוודא שערך הנכס הוא אכן כפי שמבוקש ו/או נסגר בין הצדדים. קונים רבים לא יודעים זאת אבל אם ובמידה קיימים צווים שונים על הבית (צו עיקול, צו הריסה וכו') ו/או קיימות חריגות בניה של הנכס, הדבר יכול להשפיע משמעותית על ערך הנכס והשמאות של הבנק תהיה נמוכה, דבר אשר יהווה בעיה רצינית לקונה הנכס לקבל את המשכנתא שאותה הוא רוצה מהבנק והדבר יכול לגרום לקונה להיות בהפרת חוזה מול המוכר. לכן, אנו ממליצים מאוד לבצע הערכת שמאי מקדימה בנוגע לכל נכס בעיקר כאשר הקונה מעוניין לממן את העסקה מכספי משכנתא.

• בדיקה הנדסית של הנכס על ידי מהנדס / אדריכל / מומחה אחר טרם הקניה – בכל תהליך של קניית נכס ובעיקר בכל תהליך של קניית דירה יד 2 , מומלץ להביא לנכס לפחות פעם אחת מומחה שיערוך בדיקות לנכס טרם הקניה ויעמוד את מצבו ההנדסי ו/או במידה וקיימים דברים שאנחנו אינם בטוחים לגבי הנכס (לדוגמא: האם ניתן לבצע תוספת בניה, האם ניתן לערוך שיפוץ, מה מצב גג הרעפים וכו'), מומלץ מאוד להביא מומחה לאותו עניין שיעריך מה היקף העבודות שאנו נדרשים לעשות, מה תכלול העבודה ומה מצבו הנוכחי של הנכס בהתחשב בפעולות שהקונים רוצים לבצע בנכס לאחר הקניה. בדיקה כזו על ידי מומחה יכולה לתת שקט לקונים ולהבטיח את העובדה שבפועל הנכס שירכשו הקונים יעמוד בציפיותיהם.

עורך דין לרכישת דירה – מה שכר הטרחה שגובה עורך דין מקרקעין?

עורך דין מקרקעין שהוא גם עורך דין לרכישת דירה גובה שכר טרחה שהוא בדרך כלל נגזרת של גובה העסקה שבה הוא מייצג. לדוגמא, אם מדובר על ייצוג ברכישת דירה ששווייה 3 מיליון ש"ח, עורך הדין בעסקאות רגילות, יגבה בדרך כלל 0.5% (חצי אחוז) משווי העסקה. כלומר במקרה כזה סך של 15,000 ש"ח בתוספת מע"מ מגובה העסקה.

למרות זאת, יש עסקאות שונות שבהן שכר הטרחה יהיה גבוה יותר, בעיקר כאשר מדובר בעסקאות מורכבות יותר כגון: קניית משק חקלאי, עסקאות קומבינציה, רכישת מגרש עם שירותי בניה ועוד.

שכר הטרחה של עורך הדין בדרך כלל יגבה בחתימת ההסכם, למרות שעורכי דין רבים גובים את שכר הטרחה באופן מדורג. לדוגמא 50% משכר הטרחה בתחילת הייצוג ועריכת הבדיקות הרלוונטיות (כפי שציינו לעיל), ואת היתרה של שכר הטרחה בחתימה על ההסכם.

כך או כך, שכר הטרחה של עורך הדין לרכישת דירה רצוי שיתואם לפני התחלתה עבודה ואף יעוגן בהסכם, על מנת שיהיה תיאום ציפיות בין הצדדים ולא יהיו אי נעימויות בהמשך בין עורך הדין ללקוח.

עורך דין ניר אביבי – עורך דין לרכישת דירה

עורך דין ניר אביבי מלווה לקוחות רבים בתהליך רכישת דירה באיזור תל אביב, המרכז, השרון והצפון.

המשרד נותן פיתרון פרקטי ומקצועי ללקוחות רבים שמעוניינים לבצע עסקת מקרקעין, בין אם מדובר ברוכשי דירה ובין אם מדובר במוכרי דירת מגורים.

משרדנו מתמחה בין היתר גם בקניה ורכישה של מגרשים לבניה, ליווי בעסקאות תמ"א ופרוייקטים של פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, רכישת משקים חקלאיים ועוד.

לפרטים נוספים וליצירת קשר עם עורך דין ניר אביבי ועם צוות המשרד, צרו קשר בטלפון 077-7298914.