ביטול הסכם מכר

עורך דין ניר אביבי- מומחה בהפרה וביטול של הסכם מכר

למשרדו של עורך דין ניר אביבי נסיון רב במקרים של הפרת חוזה מכר ובביטול של הסכם מכר. משרדנו מתמחה בביטול חוזה מכר, צווי מניעה, תביעה לאכיפת הסכם מכר ותביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו מהפרת הסכם מכר.

לפרטים נוספים צרו קשר עם עורך דין ניר אביבי בהקדם ונדאג למצות את זכותכם לפי ההסכם!.

ביטול הסכם מכר – לא דבר שבשגרה

האם ניתן לבטל הסכם מכר? התשובה לכך הינה מורכבת ודורשת התייחסות מתחום דיני החוזים. ראשית על מנת להבין האם ניתן לבטל הסכם מכר – כן או לא. אנחנו צריכים לבחון את סוג ההפרה. 

האם מדובר בהפרה יסודית?

• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע כי ניתן לבטל הסכם באופן חד צדדי ומבלי לתת למפר הזדמנות לתקן את ההפרה, במידה וההסכם הופר בהפרה יסודית. לשם כך עלינו להבין מהי הפרה יסודית – הפרה יסודית הינה הפרה שבמידה והנפגע מההפרה היה יודע כי המפר יפר את ההסכם כפי שהפר, מעולם לא היה מתקשר הנפגע עם המפר בהסכם זה.

סוג נוסף של הפרה יסודית הינו מצב שבהסכם עצמו מוגדר מהי הפרה יסודית. רק בעניין זה, חשוב מאוד להדגיש כי במידה ובהסכם ישנה תניה גורפת שכל סעיף בהסכם או רוב סעיפי ההסכם מהווים סעיפים יסודיים שפגיעה בהם הינה הפרה יסודית של ההסכם, הדבר אינו אפשרי מפני שהפרה יסודית צריכה להיות הפרה ייחודית להסכם וללא תנייה גורפת.

במה דברים אמורים: על מנת לבטל הסכם מכר, מבלי לתת למפר הזדמנות לתקן את ההפרה, המבקש לבטל את הסכם המכר צריך להוכיח כי המפר הפר את ההסכם עמו בהפרה יסודית. 
דוגמא לענייננו, במידה ונחתם הסכם מכר, והקונה לא קיים את חלקו בהסכם ולא העביר את התשלום הראשון לידי המוכר במועד ואף לא ביקש ארכה, סביר להניח שמדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר שכן גם אם היה מצוין בהסכם המכר וגם אם לא, שסעיף זה של תשלום התמורה מהווה סעיף יסודי שהפרתו מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ברור שהמוכר, לו ידע שהקונה לא יעמוד בתשלום התמורה עבור הדירה, לא היה מתקשר עמו בהסכם זה מלכתחילה. על כן במקרה כזה מדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר על ידי הקונה ולמוכר קיימת זכות לביטל הסכם המכר באופן חד צדדי.

לעומת זאת, במידה ונחתם הסכם מכר והמוכר לא השאיר לקונה מזגן בדירה על אף שהיה מוסכם בין הצדדים כי המזגן ישאר, אין מדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר ועל כן הקונה לא יכול לבטל את הסכם המכר באופן חד צדדי. זאת מפני שכאשר מדובר בהפרה רגילה ולא בהפרה יסודית, על הנפגע להודיע למפר ההסכם על הפרתו, ולתת לו זמן סביר לתקן את הפרתו. במצב זה הנפגע מההפרה לא רשאי לבטל את ההסכם שכן לא מדובר בהפרה יסודית את ההסכם. בית המשפט בבואו לבחון מקרים של ביטול הסכם מכר, ידרש לבחון האם מדובר בהפרה יסודית או בהפרה לא יסודית את ההסכם. והאם הצדדים להסכם עשו את המוטל עליהם מבחינת תום הלב וחובתם לפי דין להקטנת הנזק. לכן, כאשר מדובר בהפרה לא יסודית את ההסכם, לא קיימת לנפגע מההפרה עילת ביטול אוטומטית.

מה עושים כאשר לא ניתן לבטל את החוזה

יש לזכור שבמקרים מסויימים למרות שהמפר הפר את הסכם המכר בהפרה יסודית ולנפגע קיימת עילת ביטול, לא תמיד ניתן ליישם את סעד הביטול עקב עובדות ו/או משתנים מסויימים. לדוגמא, כאשר נמכרה דירה במרמה והדירה עברה לצד ג' אשר לא היה חלק מהעסקה הראשונה וכל התמורה שולמה על ידו. במקרה כזה בית המשפט יתקשה לבטל את הסכם המכר שכן צד ג' להסכם יפגע מהביטול. על כן לפעמים בית המשפט ישקול זאת ולא יאפשר את סעד הביטול בקלות. בנוסף לכך יש לציין נקודה חשובה ביותר והיא שכאשר נפגע מהפרה יסודית של ההסכם על ידי המפר, יכול הנפגע לבחור באיזה סעד הוא בוחר – האכיפה או הביטול. לכן, לפעמים יעדיף לבחור הנפגע מההפרה היסודית של הסכם המכר בסעד האכיפה ולא בסעד הביטול כאשר הדבר אפשרי.

פיצויים בגין ביטל הסכם מכר

במקרה של ביטול הסכם מכר בגין הפרה יסודית את ההסכם או בגין הפרה רגילה את ההסכם אשר לא תוקנה על ידי המפר ומצדיקה עילת ביטול (לא כל הפרה רגילה מצדיקה את ביטול ההסכם), הצד הנפגע לעיתים זכאי גם לפיצויים בשל הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי המפר.

במקרים אלו יתחשב בית המשפט בגודל הנזק שנגרם לנפגע מהפרת הסכם המכר, אך יש לזכור את חובת הקטנת הנזק וחובת תום הלב שקיימים לחובתו של הנפגע גם כן. הכוונה היא שלא יצא מצב שנפגע מהפרת הסכם מכר ינצל את המצב לזכותו וידרוש פיצויים במצב שהיה יכול להקטין את הנזק. לכן, גם במקרים בהם צד לחוזה נפגע מהפרה יסודית את ההסכם על ידי הצד השני, ונגרם לו נזק, עליו לפעול באופן אקטיבי להקטנת הנזק ולנהוג בתום לב לאורך כל ההליך.

לסיכום – ביטול הסכם מכר

כפי שתיארנו במאמר זה, ביטול הסכם מכר הינו דבר שניתן לעשות אך יש להוכיח מספר דברים על מנת לעשות זאת: ראשית על הנפגע להוכיח שהמפר הפר את הסכם המכר בהפרה יסודית וכן יש להראות שסעד הביטול הינו סעד אפשרי. כמובן שכמו שציינו לנפגע קיימת הזכות לבחור באם הוא מעוניין לקיים את סעד הביטול או את סעד האכיפה. כמו כן לנפגע מהפרת ההסכם קיימת הזכות לתבוע פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו בשל ההפרה.

משרדנו מטפל בביטול הסכם מכר, דיני חוזים וכן תביעות לפיצויים בגין הפרת חוזה.

לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי בנושא ביטול הסכם מכר צרו קשר!