חוזה מכירת דירה הוא חוזה חשוב ביותר שעבורו חובה לקחת עורך דין מקרקעין מנוסה ומומלץ על מנת שילווה את מי שרוצה למכור את ביתו בצורה מקצועית.
חוזה מכירת דירה הוא אחד החוזים הנפוצים ביותר בתחום המקרקעין והנדל"ן, ובנוסף בעל חשיבות מכרעת בכל עסקת מכירת דירה.
עורך דין ניר אביבי הינו עורך דין מקרקעין מומלץ, ומתמחה בעריכה של חוזה מכירת דירה ובליווי עסקאות מקרקעין מורכבות.
במאמר זה נסקור את הדגשים שחשוב לקחת בחשבון בכל חוזה מכירת דירה.
חוזה מכירת דירה – עריכת בדיקות מקדמיות
בכל חוזה מכירת דירה חשוב מאוד לבצע בדיקות מקדמיות לפני שחותמים על החוזה למכירת הדירה.
בין הבדיקות שחשוב לעשות טרם החתימה על החוזה:
- בדיקה שהזכויות רשומות על המוכרים – דבר בסיסי בכל עסקת מקרקעין הינו לבצע בדיקות מקדמיות על הזכויות של המוכרים ולבדוק שאכן מי שמציג את עצמו כבעלים של הדירה, הוא בפועל הבעלים של הדירה. את הבעלות עלה דירה ניתן לבדוק על ידי הורדת נסח רישום מקרקעין והשוואת הבעלים הרשום בנסח המקרקעין למי שמציג את עצמו כבעלים, ע"י תעודת זהות, דרכון וכו'.
- בדיקת המסמכים המתאימים עבור הנכס – לפני כל עסקת מקרקעין על עורך הדין לבדוק את המסמכים המתאימים של הנכס ברשויות התכנון, ברשות המקרקעין (בטאבו), ברשות מקרקעי ישראל (במידה והנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל), את תקנון הבית המשותף, צו רישום בית משותף, תשריט, הסכמי שיתוף, ועוד. בדיקה נכונה של כל המסמכים של הנכס, תעזור לקבל הערכת מצב בנוגע לנכס ולמצבו התכנוני, רישומי.
- שמאות מוקדמת – פעמים רבות בנכסים מורכבים או בנכסים שעלותם גבוהה מאוד, מומלץ לבצע שמאות מוקדמת על הנכס, וכך לדעת מה שוויו של הנכס. הדבר נכון עוד יותר כאשר הרוכשים מעוניינים לקבל משכנתא, ושמאות מוקדמת תוכל להעריך את שווי הנכס האמיתי וכך לדעת מה אחוז המימון שיתקבל, ולא פחות חשוב, האם יהיה ניתן לקבל מימון עבור הנכס.
- האם קיימות חריגות בניה או עיקולים / התחייבויות על הנכס – חשוב מאוד לבדוק האם קיימות חריגות בניה בנכס, עיקולים, צווים והגבלות אחרות על הנכס טרם קניה. חריגות בניה, צווי הריסה וכו' ניתן לברר בועדה לתכנון ובניה ו/או באגף הנדסה בעיריה, ואילו עיקולים וצווים שמוטלים על הנכס ניתן לבדוק ברשם המשכונות וכן לפעמים אף מופיע על גבי נסח הרישום שבו רשום הנכס, אם קיימים עיקולים ו/או צווים אחרים על הנכס.
- ועוד בדיקות אחרות שניתן וצריך לעשות על הנכס.
כפי שרשמנו, ישנן בדיקות רבות שצריך לעשות טרם מתקשרים בחוזרה מכירת דירה ולכן חשוב לקחת עורך דין מקצועי ומנוסה שילווה את העסקה בצורה המקצועית והטובה ביותר.
שכר טרחה בחוזה מכירת דירה
שכר הטרחה של עורך הדין בחוזה מכירת דירה נגזר בדרך כלל משווי הדירה אך גם ממורכבותה של העסקה.
בדרך כלל שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין בחוזה מכירת דירה יעמוד על 0.5% משוויו הכולל של חוזה מכירת דירה. לדוגמא, במידה והחוזה עומד על סך של 2 מיליון ש"ח עבור מכירה דירה, שכר הטרחה של עורך הדין בחוזה מכירת דירה יעמוד על 10,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
למרות זאת, ישנן עסקאות ששכר הטרחה ישתנה בהתאם, לפי מורכבות העסקה או לפי שווי העסקה. לדוגמא, בחוזה מכירת דירה ששווי הדירה עומד על כ- 400-500 אלף ש"ח, שכר הטרחה של עורך הדין יעמוד בדרך כלל על מינימום של כ-5,000-7,000 ש"ח בתוספת מע"מ. זאת מפני שעסקת מקרקעין ששווי הדירה הוא 200 אלף ש"ח, ועסקת מקרקעין ששווי הדירה הוא 2 מיליון ש"ח, פעמים רבות מכיל את אותם הפרמטרים והמורכבויות. לכן לא סביר שבחוזה מכירת דירה של 200 אלף ש"ח, עורך הדין יגבה 0.5 אחוז, שהוא 1,000 ש"ח. לכן, כדאי לדעת שבדרך כלל עורך דין שמייצג בחוזה מכירת דירה יגבה שכר טרחה מינימלי עבור ייצוג בעסקה.
ישנן עסקאות מורכבות כגון: מכירת נחלה ומשק חקלאי, וחוזים מסחריים אחרים, ששכר הטרחה של עורך הדין בעסקה יעמוד על יותר מ-0.5 % ולפעמים יכול להגיע גם ל-1%-2%, שוב, הכל לפי מורכבות העסקה ונסיונו של עורך הדין.
עורך דין ניר אביבי – מתמחה בחוזה מכירת דירה
עורך דין ניר אביבי הינו עורך דין מקרקעין וחוזים ומתמחה בחוזה מכירת דירה, עסקאות מכר שונות, הפרות חוזים וייצוג בערכאות משפטיות.
עורך דין ניר אביבי בעל תור שני במשפטים LLM מאוניברסיטת בר-אילן ובעל נסיון עשיר בתחום המקרקעין והחוזים.
למשרדנו ניסיון רב בייצוג לקוחות שונים באיזור המרכז והצפון בכל סוגי עסקאות מקרקעין ועריכת בדיקות מקדמיות וליווי וייצוג משפטי בחוזה מכירת דירה.
לפרטים נוספים וליצירת קשר, צרו קשר עם עורך דין ניר אביבי ו/או צוות המשרד בטלפון: 077-7298914.