פיצול נחלה

פיצול נחלה או פיצול מגרש מנחלה

פיצול נחלה או בשמו האחר – “פיצול מגרש מנחלה” הינו הליך שמאפשר לבעל נחלה חקלאית באגודה שיתופית ו/או במושב לפצל מגרש למגורים מחלקה א’ בנחלה. משפט זה מכיל בתוכו הרבה מושגים שיש לבחון ולהבין על מנת להבין את העקרונות המנחים את רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) בעת הליך של פיצול מגרש מנחלה. חשוב לקחת בחשבון שניתן לחלק את פיצול הנחלה לשני הליכים נפרדים – לפני יישום החלטה 1523 ואחרי יישום החלטה 1523. מטרתו של מאמר זה הינה לתת פירוט ממצה ככל שניתן על הליך פיצול נחלה, על האפשרויות הטמונות בו והסייגים שהוא מכיל בתוכו.

פיצול נחלה – שימור נחלת אבות

ההחלטה לפצל מגרש מנחלה, אושרה כבר בהוראת האגף החקלאי מס’ 62 ואושרה על ידי רמ”י (אז מנהל מקרקעי ישראל) בשנת 1999. ההחלטה, מטרתה היה לאפשר לבעלי משק חקלאי, לפצל מגרש נחלה עד לגודל של 500 מ”ר. זאת למרות העובדה שהנחלה נועדה לספק מגורים לבני המשפחה של החקלאי אשר מעבד את האדמה שברשותו, ובד בבד לספק אמצעי להתפרנס מחקלאות ו/או אמצעים אחרים שמאושרים על ידי רמ”י בנחלה. כך שפיצול נחלה אושר אך ורק כאשר נשמר החלק הארי של המשק החקלאי ככלל ובפרט של חלקה א’ בנחלה (החלק למגורים). 

בהליך של פיצול נחלה  לפני החלטה 1523, נדרש המתיישב אשר היה מעוניין לפצל מגרש מנחלה, לשלם את עלותו של המגרש על סך של 91% מעלות המגרש בשוק החופשי – הליך אשר נקרא גם היוון – כלומר רכישת זכויות עתידיות של המגרש. בדרך כלל היה מדובר בהוצאה גדולה מאוד וזו גם הביאה למצב שבו מתיישבים רבים ויתרו על יישום החלטה זו של פיצול מגרש מנחלה משום שהדבר לא היה משתלם כלכלית.

פיצול מגרש מנחלה – לאחר החלטה 1523

בעקבות הרפורמה שרמ”י מעביר בשנים האחרונות והמעבר מתשלום “דמי הסכמה” במושבים ל”דמי רכישה” והאפשרות שרמ”י נותן למתיישבים להוון את הנחלה שברשותם (על כך ניתן לקרוא קריאה נוספת בנושא היוון נחלה), נקבעו כללים שונים לגבי פיצול נחלה ופיצול מגרש מנחלה. 

המשמעות היא למעשה שלאחר החלטה 1523 ניתן לפצל מגרש מנחלה בתשלום של שליש משווי השוק (לפי הערכת שמאי) של המגרש המפוצל מנחלה, ובנוסף לכך, באיזורים אשר מוגדרים כאיזורים בעדיפות לאומית אף 50% מסך תשלום ההיוון ולפעמים בהנחה נוספת. עובדה זו הביאה למצב שפיצול מגרש מנחלה הינו משתלם יותר מבעבר עבור המתיישב בעל הנחלה. בנוסף לכך, אם בעבר היה מותר לבצע רק פיצול אחד מנחלה, כיום, עלי פניו מותר למתיישב לפצל מספר מגרשים מהנחלה אך בתנאי שנחלת האם תשמר והחלק הארי יהיה שייך עדיין לנחלה וכמובן שישאר בית מגורים אחד בנחלה.

יתרון נוסף בפיצול מגרש מנחלה לאחר החלטה 1523 הינו בכך שאם בעבר פיצול מגרש מנחלה היה גורע מזכויות הבניה בנחלה וממספר המבנים בנחלה, כיום לאחר החלטה 1523 פיצול מהמגרש מהנחלה אינו משפיע על זכויות הבניה בנחלה ואינו גורע ממספר הבתים שמותר לבנות בנחלה- זהו יתרון אדיר

כיצד מבצעים פיצול מגרש מנחלה לפי החלטה 1523

פיצול מגרש מנחלה לפי החלטה 1523 מתבצע בתהליך שנקרא בלשון העממית – “תב”ע נקודתית”, ובלשון האדריכלית/תכנונית – בהגשת תוכנית מפורטת של הנחלה לועדה לתכנון ובניה. הסמכות לדון בפיצול מגרש בנחלה (בניגוד לפיצול מגרש בשטח עירוני) הינו בסמכות הועדה המקומית לתכנון ובניה, אך גם נדרש אישורה של הועדה המחוזית לתכנון ובניה, דבר שמאריך את הזמן הלוקח לאשר את התוכנית.

שטח המגרש שניתן לפצל וכמות המגרשים שניתן לפצל מתוך הנחלה תלוי בתמ”א 35, אשר מכילה בתוכה הנחיות שמשתנות בהתאם למיקום המושב, כך במושבים במרכז הארץ ההוראות לפיצול מגרש מנחלה יהיו שונות מהוראות במושבים בצפון ודרום הארץ. 

ישנה אפשרות נוספת שמושבים יתאחדו ויערכו תוכניות תצ”ר לכלל המושב וכך מאפשרות לבעלי הנחלות באותם מושבים לפצל מגרש מנחלה בדרך זו.

פיצול נחלה – לעשות רק עם מומחים בתחום!

יש לשים לב שאדריכלים ו/או מהנדסים שאינם בקיאים בתחום פיצול מגרש מנחלה ובמיוחד בפיצול מגרש מנחלה לפי החלטה 1523, טועים לחשוב שתהליך פיצול המגרש מהנחלה הינו תהליך קצר יחסית ופשוט בדומה לפיצול מגרש בסגנון “פרצלציה” בישובים עירוניים. בתהליך של פיצול מגרש באופן רגיל (שלא לפי הליך פיצול מגרש מנחלה) נדרש בדר”כ תצ”ר והגשת מפה מצבית לועדה מקומית לתכנון ובניה בלבד – דבר אשר מקצר משמעותית את העלות ואת משך הזמן לאישור הפיצול. לא כך הדברים בפיצול מגרש מנחלה. פיצול מגרש מנחלה מצריך הגשה לועדה מחוזית ובנוסף נוהל אחר בכל מה שקשור למפת המדידה (בנוהל מבא”ת), הגשה שונה, אישורים שונים וכו’.

משרדנו מתמחה בפיצול מגרש מנחלה במושבים ובמשקים חקלאיים ונחלות ובעל נסיון רב בייצוג בעלי משקים ונחלות בהליך פיצול מגרש מנחלה וכן בהיוון נחלות לפי החלטה 1523.

לפרטים נוספים צרו קשר!

 

סגירת תפריט

לפרטים נוספים חייגו:

  • או השאירו פרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם: