עורך דין ניר אביבי – מתמחה בביטול חוזה קניית דירה לאחר הפרה
עורך דין ניר אביבי מתמחה בהפרת חוזה ובהפרת חוזה מכר קניית דירה עקב הפרת ההסכם. לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי צרו קשר!
האם ניתן לבטל חוזה קניית דירה?
חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 מתייחס לפן החוזי במקרים של ביטול חוזה והסעדים בגינו. כעיקרון העיקרון המנחה את מערכת המשפט הינו העיקרון של "חוזים יש לקיים".
כלומר, מעיקרון זה אנו מבינים שבמידה ונחתם חוזה בין צדדים (ובמקרקעין החוזה חייב להיות בכתב), על הצדדים חלה החובה לקיים את החוזה על כלל סעיפיו – ולא זכאי הצד הנפגע לסעדים שונים ובהם פיצויים.
ביטול חוזה קניית דירה: כל הדברים שאתם צריכים לדעת על ביטול הסכם מכר
התשובה לכך היא דווקא כן, בחוק החוזים נתונים סייגים אשר מתירים לצד בחוזה אשר נפגע מהפרה יסודית של הסכם מכר ו/או אשר חתם על חוזה מסיבות שאינן "כשרות" ו/או לא ראויות, לבטל את החוזה.
סייגים אלו הינם למעשה עילות לביטול החוזה ובמאמר זה נתייחס לעילות המאפשרות לבטל חוזה קניית דירה.
לפני כן רק נציין כי אמנם עילות אלו מאפשרות לבטל חוזה קניית דירה במצבים מסויימים, אך עדיין, יש לבחון כל מקרה לגופו וכמובן לקחת בחשבון שהדין יכול להשתנות ממקרה למקרה.
העילות המאפשרות ביטול חוזה קניית דירה
טעות (סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי) –
טעות
14. (א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.
(ד) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.
סעיף זה מתייחס למצב של "הטעיה" אשר הצד השני ידע על הטעות ולא סיפר לצד השני והטעות הינה טעות שבמידה והצד הנפגע מהטעות היה יודע עליה, לא היה מתקשר בחוזה.
כלומר, במידה וצד אחד הטעה את הצד השני בחוזה באופן מכוון, בית המשפט רשאי לבטל את החוזה.
חשוב להדגיש שני דברים חשובים בסעיף זה:
- במידה והטעות הינה טעות שניתנת לתיקון, והצד השני הודיע לפני שבוטל החוזה שהוא מוכן לתקן את הטעות, אז לא ניתן לבטל את החוזה ויש לצד השני לתקן את הטעות.
- טעות היא לא טעות בכדאיות העסקה. כלומר במידה ורוכש קנה דירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק מכיווון, שלדוגמא, המוכר לא ידע על שינוי תב"ע שמעלה את מחיר הדירה, אין מדובר בטעות, אלא בטעות בכדאיות העסקה ועל כן אין למוכר עילה לביטול החוזה.
הטעיה
15. מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.
בדומה לסעיף 14, בסעיף זה מדובר על "הטעיה", שהיא למעשה הסתרת מידע מכוון ו/או הסתרת עובדות חשובות ביחס לדירה, אשר היה עליו לגלות – הדבר מאפשר ביטול חוזה.
כפיה
17. (א) מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) אזהרה בתום לב על הפעלתה של זכות אינה בגדר איום לענין סעיף זה.
סעיף זה מתייחס למצב בו כופים על צד מסויים לחתום על חוזה בכוח או באיום. לדוגמא- במידה ומאיימם על המוכר למכור את דירתו ולא, יעשה משהו רע לאחד מקרוביו של המוכר. במידה והמוכר אכן יוכיח שאיימו עליו ולמעשה נכפה עליו למכור את דירתו, ההסכם יהיה בטל. סעיף ב מתייחס לכך שאזהרה בתום לב על הפעלתה של זכות לא תחשב כאיום ועל כן לא ככפיה. לדוגמא, אזהרה כי צד מסויים חשוף לתביעה משפטית בגין התנהלותו, לא תחשב ככפיה. זאת כל עוד האזהרה היא לגיטימית וחוקית.
עושק
18. מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה.
סעיף זה מתייחס לניצול. כאשר צד בחוזה מנוצל על ידי הצד השני בשל מצב נפשי, מצב גופני ו/או מצב שכלי, ניתן לומר שמדובר בעושק ועל כן החוזה יהיה מבוטל. הפסיקה קבעה כי גם חוזה עם אוכלוסיה מבוגרת וקשישים, אשר ניצל צד בחוזה את חוסר נסיונם ו/או את חולשתם הנפשית ו/או הקוגנטיבית, יהיה בטל. כך גם עם ילדים, אנשים הסובלים מפיגור שכלי ועוד.
אם כן עברנו על סעיפי החוק אשר מהווים עילה לביטול של חוזה ובמקרה שלנו המאפשרים לבטל חוזה קניית דירה.
החשיבות בקבלת ייעוץ משפטי נכון בביטול הסכם מכר
אמנם הראינו במאמר זה מהן עילות הביטול המאפשרות ביטול חוזה לקניית דירה, אך למרות זאת יש לקחת בחשבון שביטול חוזה מכר דירה מכיל בתוכו סיכונים רבים ואפשרויות לתביעה שכנגד.
בדרך כלל חוזי מכר דירות מכילים בתוכם סעיפים שונים המתייחסים להפרת חוזה המכר ופיצוי מוסכם שיש לקחת בחשבון שידרש.
בנוסף לכך ביטול הסכם מכר מאפשר סעדים נוספים פרט לביטול כגון אכיפה ומתן פיצויים.
יש לזכור שבמקרה שבית המשפט יחליט על ביטול הסכם המכר, עדיין ידרש המבקש לבטל את הסכם המכר להשיב לרוכש את מה שהשקיע בחוזה בניכוי הוצאותיו של המבקש לבטל.
לסיכומו של עניין, אנו ממליצים להתייעץ עם משרד עורך דין לביטול חוזה קניית דירה מנוסה בתחום כאשר רוצים לבטל חוזה לקניית דירה ובכלל כאשר רוצים לבצע הליך משפטי מורכב כמו ביטול חוזה.
לפרטים נוספים וייעוץ לגבי ביטול חוזה מכר צרו קשר!
עוד יכול לעניין אתכם: