למשרדנו הגיעה לקוחה, אחת משישה יורשים לדירת הוריהם שהלכו לעולמם באיזור הצפון. המקרה שתיארה בפני הוא מקרה שכיח שבו שוכר מפר את התחייבויותיו בדירת מגורים, משאיר נזקים בדירה ומבטל את השיקים עבור תשלום שכר הדירה ללא התראה מוקדמת.
במקרה זה, עגמת הנפש של הלקוחה ושל אחיה ואחיותיה היתה גדולה יותר, מפני שמדובר בדירה שבה נולדו וגדלו האחים יחד עם הוריהם המנוחים ולכן יש להם ערך סנטימנטלי לדירה.
במקרה המדובר, הדייר עזב את הדירה כחודש לפני סיום מועד השכירות, ביטל שיק אחרון של שכירות והשאיר נזקים רבים כגון- חלונות שבורים, שברים בקירות, בחדרי השירותים וכו'.
למזלם של האחים, היה ברשותם שיק ביטחון של הדייר על סך של 10,000 ש"ח. אך כאשר הגישו אותו למימוש בבנק על מנת לכסות את העלויות והנזקים שהיו בדירה בתוספת דמי השכירות שלא שולמו על סך של חודש אחד, השיק חזר מסיבת סגירת חשבון הבנק של הדייר.
הסברתי לנציגת האחים, שבידיה שתי ברירות אשר ניתן לבצען ביחד – לפתוח תיק הוצאה לפועל כנגד החייב, ו/או להגיש תביעה בגין הנזקים נגד החייב.
על פי סעיף 81א(א) לחוק ההוצאה לפועל: 81"שטר חליפין, שטר חוב ושיק כמשמעותם בפקודת השטרות (בחוק זה – שטר) ניתנים לביצוע כמו פסק דין של בית משפט." ובהמשך בסעיף 81א(ב): "המבקש ביצועו של שטר יגיש ללשכת ההוצאה לפועל בקשה על כך, והוראות סעיף 7(ב) יחולו עליה כאילו היתה בקשה לביצוע פסק דין."
כלומר, מסעיפים אלו אנו לומדים כי שיק ניתן למימוש ממש כפי שמממשים פסק דין באחת מלשכות ההוצאה לפועל.
במקרה שלפנינו, מכיוון שהלקוחה החזיקה בשיק שחזר, היתה רשאית להגיש את השיק להוצאה לפועל להתחלת גביה במסלול לגביית חוב.
בנוסף לכך, הסברתי ללקוחה כי במידה והסכום הנקוב בשיק אינו מספק, היא יכולה להגיש תביעה על סכום קצוב כמצויין בחוזה ולתבוע את היתרה במידה ומגיעה לה לחישובה פיצוי נוסף מהדייר.
מכיוון שעל פי חישובה של הלקוחה הסכום שבשיק הביטחון מספק, הוחלט שבשלב זה אין צורך בהגשת תביעה כנגד החייב.
חשוב לציין שבמידה והחייב נמצא בהליך איחוד תיקים או שהינו מוכרז כחייב מוגבל באמצעים, אז התיק שנפתח נגד החייב יכנס לתיק האיחוד וימתין עד לקבלת החלטה על ידי הרשם בעניינו.
ככלל, מומלץ לפני פתיחת תיק בהוצאה לפועל כנגד חייב, לבצע בדיקות אלו, על מנת לדעת את מצבו של החייב מבחינה משפטית והאם הוא חוסה תחת הגנה של "חייב מוגבל באמצעים" ו/או פושט רגל.
משהוגש התיק להוצאה לפועל, נשלחת לחייב אזהרה כי ניתנים לו 21 ימים להגיש את התנגדותו לביצוע השטר ולאחר מכן ניתנים לחייב 30 ימים להגיש את התנגדותו לביצוע שטר מעילות שונות שמצויות בחוק. בכל מקרה, ההליך יקח זמן ואנו נקווה שבעלי הדירה יקבלו את כספם בגין השכירות והנזקים בחזרה.
כפי שניתן ללמוד מהמקרה שלפנינו, כאשר משכירים דירה צריך לקחת בחשבון שדברים יכולים להסתבך. הלקוחה שלנו למדה על בשרה, יחד עם אחיה ואחיותיה, כמה חשוב לקחת בטחונות ראויים ומספקים.
לדוגמא, במידה והיו בעלי הדירה לוקחים ערבויות נכונות, כגון ערבות בנקאית אוטונומית ומחתימים ערבים מתאימים על הסכם השכירות, סיכוי רב שלא היו נדרשים להיגרר לתביעות ופתיחת תיק בהוצאה לפועל, הליך שלרוב לוקח זמן רב ויש ספק גדול אם אכן ניתן להפרע באופן מלא או חלקי מהחייב.
לכן, אני ממליץ לכל מי שפונה אלי בייעוץ בעניין השכרת דירתו, לקחת את הערבויות המתאימות מהשוכר וכמו כן לנסח את חוזה השכירות בצורה נכונה ומדוייקת על מנת שמשכיר הדירה יקבל את הבטחונות הראויים וימנע מאי נעימות בהמשך.