עורך דין ניר אביבי מתמחה בהפרות של חוזה מכר ובמקרים שצד להסכם מכר בוחר להפר את ההסכם בהפרות יסודיות.
משרדנו מתמחה בין היתר בהוצאת צווי מניעה, תביעה לאכיפת הסכם מכר, תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו בגין הפרות יסודיות, ועוד.
חוזה מכר דירה הינו חוזה שנערך בין בעל הדירה (המוכר) מצד אחד לבין רוכש הדירה מן הצד השני. מדובר בהסכם שלמעשה מעגן בתוכו את כל המוסכם על הצדדים ובאמצעותו הצדדים מנהלים את הליך העברת הבעלות בדירה מן המוכר לקונה מצד אחד והעברת כספי התמורה מן הרוכש למוכר מצד שני.
מהי הפרת חוזה מכר דירה
ההסכם שעליו הצדדים חותמים (ושנערך לרוב על ידי עורכי הדין של הצדדים) הינו חוזה המשקף את הסכמות הצדדים וכפוף לדיני החוזים, לחוק המקרקעין ולחוקים נוספים בספר החוקים של מדינת ישראל. ברגע שאחד מן הצדדים לא עומד בתנאי מתנאי ההסכם, התוצאה היא הפרתו. כך למשל, אם נקבע בהסכם לוח תשלומים מדויק והרוכש לא מעביר את התשלום במועד שאליו הוא התחייב בהסכם הרי שהרוכש מפר את ההסכם. דוגמא נוספת היא למשל הסתרת מצבו המשפטי/התכנוני של הנכס, אי מסירת החזקה בנכס במועד, הסתרת מצבו הפיזי של הנכס ועוד. בסיטואציות הללו יש בעצם צד לחוזה אשר לא מקיים את המוסכם והוא חשוף לתביעה מן הצד השני.
סוגי הפרות של הסכם מכר דירה
האם כל הפרה היא הפרה שבגינה ניתן לתבוע פיצויים בבית המשפט? האם כל ההפרות זהות בחומרתן? בגדול התשובה היא לא. כך למשל, מצב שבו נערך הסכם מכר בין צדדים, העסקה הושלמה ונמסרה חזקה בנכס. הרוכש נכנס לדירה ומגלה שברז המים במטבח איננו תקין בניגוד למוסכם שבין הצדדים. האם בסיטואציה זו על הרוכש לפנות בתביעה לבית המשפט? וודאי שלא. נהוג לסווג הפרות של הסכם לשני סוגים מרכזיים – הפרה רגילה והפרה יסודית. הפרה רגילה משמעה הפרה שבה הצד שטוען להפרת ההסכם צריך לתת לצד המפר הזדמנות לתקן את ההפרה ולטפל בבעיה שהתגלתה וזאת בטרם פניה לערכאות משפטיות. כך למשל, בדוגמא שנתנו, רוכש הדירה יכול לפנות למוכר, לומר לו שהברז מקולקל, לבקש ממנו לתקן את הברז או להחליפו ובכך בא לציון גואל. ההפרה יסודית לעומת זאת, הינה הפרה אשר מעניקה לצד הטוען להפרה את הזכות לבטל את החוזה ולרוב גם בצידה תהיה דרישה לפיצויים בגין הנזק שגרמה ההפרה או לפיצויים מוסכמים על פי ההסכם ולעיתים שניהם גם יחד. הצדדים הם אלו שמגדירים בהסכם, הפרה של אילו סעיפים תיחשב להפרה יסודית ואילו לא, כאשר על פי רוב הסעיפים המרכזיים והמהותיים בהסכם יסווגו ככאלו שהפרתם תיחשב כהפרה יסודית. כך למשל, סעיף אשר קובע שאי עמידה במועדי התשלום בהסכם תהווה הפרה יסודית, כך גם אי מסירת החזקה בנכס במועד המוסכם וכיוב'.
פיצויי הפרת הסכם מכר דירה
זוהי למעשה המשמעות הנגזרת מהפרת ההסכם. הפיצויים שהצד המפר עלול לחוב בהם כלפי הצד השני. בהסכמי מכר דירות פיצויי ההפרה עלולים להגיע לסכומים גבוהים מאוד, בין אם המדובר בפיצוי מוסכם בחוזה ובין אם דרישה לתשלום עבור פיצויים שההפרה גרמה. יש לציין כי לא פעם בתי המשפט מפחיתים את סעיפי הפיצוי המוסכם תוך קביעה שהמדובר בסכום גבוה, אך חשוב להבין, שכלל אצבע הוא שהפרה של חוזה מכר דירה חושפת את הצד המפר לתביעה ודרישת פיצוי מן הצד השני.