בהתאם לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין מוגדרת כ ״הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה למעט הורשה על פי צוואה״. בהתאם, מקום שבו הוקנתה בעלות במקרקעין או זכות אחרת במקרקעין, הרי שבפנינו עסקה במקרקעין.
דרישת הכתב בעסקה במקרקעין
לפי ס׳ 8 לחוק המקרקעין, ״התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב״. מדובר בדרישה מהותית שלפיה עסקה רצינית ובעלת השלכות כלכליות של ממש צריכה להיות מעוגנת במסמך כתוב.
מהי זכות במקרקעין
חוק המקרקעין מונה מס׳ זכויות במקרקעין. זכויות אלו הן למעשה הזכויות שניתן לבצע באמצעותן עסקה במקרקעין. הזכויות הן זכות הבעלות, זכות השכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות הקדימה. בהתאם, מקום שהוקנתה זכות שכזו, הרי שבפנינו עסקה במקרקעין.
בעלות במקרקעין
זכות הבעלות במקרקעין היא למעשה הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם. לדוגמא, אדם שהינו הבעלים הרשום בטאבו של מקרקעין, רשאי למכור את המקרקעין, להשכיר את המקרקעין, לשעבד את המקרקעין ולעשות בהם כל דבר בכפוף לדין או להסכם. נניח ואותו אדם מוכר את המקרקעין לאדם אחר, הרי שהתבצעה עסקה של העברת בעלות במקרקעין.
זכות השכירות
שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא ״חכירה״ ושכירות שלמעלה מ 15 שנים תיקרא ״חכירה לדורות״. לדוגמא, אדם אשר שוכר מקרקעין על פי הסכם שכירות, למעשה מחזיק בזכות שכירות במקרקעין שאותם הוא שוכר. נניח ובעלי המקרקעין עורך הסכם שכירות עם אדם המעוניין להשכירם, הרי שבין הצדדים התבצעה עסקה במקרקעין.
משכנתא
משכנתא היא משכון המקרקעין. נניח ואדם מסויים מבקש לרכוש נכס אך אין לו את ההון הדרוש לכך, הוא ייפנה לבנק ויבקש הלוואת משכנתא. במצב זה, הבנק רשאי להעניק ללווה הלוואה למימון רכישת הנכס ובכפוף לכך שתירשם משכנתא על הנכס לטובת הבנק. ככל והלווה לא יעמוד בהחזרי ההלוואה יוכל הבנק לפנות להליך למימוש המשכנתא שבסופו עלול הנכס להימכר בהליך של כינוס נכסים.
זיקת הנאה
זיקת הנאה היא שיעבוד של המקרקעין להנאה שלא באה עימה הזכות להחזיק במקרקעין. זיקת הנאה יכולה לצמוח הסכם שבין צדדים, מכח חלוף השנים, מכוח הדין או נוכח הכרח כזה או אחר במצב הנתון. כך למשל, אדם אשר משך עשרות רבות של שנים נוהג להגיע לביתו דרך שביל אשר עובר במקרקעין פרטיים של אדם אחר ואותו אדם לא מונע זאת, לא מגדר את השביל, לא מקבע שילוט ולמעשה לא מבצע כל פעולה למניעת המעבר וניתן לראות בו כמי שמסכים לכך מכוח התנהגותו, הרי שהאדם אשר עשה שימוש בשביל יוכל לטעון לזכות של זיקת הנאה.
זכות קדימה – זכות קדימה היא זכות במקרקעין המקנה לבעליה קדימות במקרה של מכירת זכות במקרקעין. כך למשל, נניח ושני אחים הם הבעלים במקרקעין של נכס מסויים בחלוקה שווה של 50% כל אחד. הם יכולים לעגן בהסכם כי ככל ואחד מהאחים ירצה למכור את חציו בנכס, הוא יהיה חייב להציע לאחיו לרכוש את חלקו ובטרם יציע זאת לכל אדם אחר.
אולי גם יענייין אתכם לקרוא על הסכם שיתוף במקרקעין.