הסכם שיתוף במקרקעין

הסכם שיתוף במקרקעין – כל הדברים שחשוב לדעת

פעמים רבות פונים למשרדו של עורך דין ניר אביבי בעלי בתים ונכסים אשר רוצים להסדיר את מצב המקרקעין ולערוך הסכם שיתוף.

חשוב לדעת שהסכם שיתוף ניתן לערוך כאשר השטח נשוא ההסכם אינו מוסדר בצורה מספקת וכאשר בעל הקרקע נדרש לעשות זאת על ידי הבנק לצורך קבלת משכנתא, או לצורך מכירה והסדרה של המקרקעין מול המוסדות ומול צד שלישי.

הסכם שיתוף במקרקעין הוא למעשה הסכם, אשר מסדיר את השותפות בקרקע ו/או בנכס על ידי הבעלים של המקרקעין בצורה כזו, שהצדדים יוכלו לחלק את הקרקע ו/או הנכס בצורה כזו שאף צד ו/או מי מטעמו, לא יוכל בעתיד לבוא בטענות אחד אל השני.

מודד מוסמך בהסכם שיתוף במקרקעין

כאשר מדובר על קרקע שמתחלקת בין כמה בעלים, נזדקק קודם כל לשירותיו של מודד מוסמך אשר ימדוד את המקרקעין ויבצע חלוקה של החלקה באופן הברור ביותר. המודד בדרך כלל מודד ומסמן את החלק ששייך לכל אחד מהשותפים, ואף מסמן כל צד בצבע אחר ו/או בסימון, על מנת שיהיה ברור מי מחזיק במה.

המדידה של מודד מוסמך את הקרקע, חיונית על מנת להכניס להסכם השיתוף את החלוקה המתבצעת בפועל לכל אחד מהשותפים, והמדידה של המודד תכנס להסכם כנספח מחייב לכל דבר ועניין.

שטחים משותפים בהסכם שיתוף

פעמים רבות כאשר עורכים הסכם שיתוף, חשוב מאוד לשים דגש לעניין השטחים המשותפים בקרקע אשר יהיו משותפים לכל השותפים בהסכם השיתוף.

לדוגמא, שבילי מעבר, חניות, מדרגות משותפות ועוד.

כל אלו חשוב מאוד להדגיש בהסכם השיתוף ובתשריט המדידה של המודד, שהינם מהווים רכוש משותף של כלל השותפים בהסכם השיתוף (או לייחס אותם למי מהשותפים בקרקע לפי חלקו ובעלותו באותם שטחים). 

פעמים רבות אנו גם מציינים על גבי הסכם השיתוף ובתשריט המדידה מקרים של זיקת הנאה. לדוגמא, כאשר מדובר על מגרש עם בית קדמי ובית אחורי, שביל המעבר (בין אם ברגל ובין אם לרכב) יהווה זיקת הנאה למגרש האחורי, אשר מעניקה לבעל המגרש האחורי את זיקת ההנאה לעשות שימוש בשביל זה לתמיד.

הסכם שיתוף במקרקעין לצורך קבלת משכנתא

פעמים רבות, כאשר ישנם כמה בעלים בחלקה, או בתת חלקה, הבנק הממן את רכישת הקרקע ו/או הבית ידרוש לראות הסכם שיתוף בין השותפים באותה חלקה או תת חלקה. במקרים אלו נדרש על ידי הבנק המממן את העסקה לערוך הסכם שיתוף בחתימת הבעלים, ולהגישו לבנק יחד עם תשריט מדידה עדכני ממודד מוסמך.

כאשר ניתן לרשום את הסכם השיתוף בטאבו, הבנק יכול לדרוש גם את רישום הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין כתנאי למשכנתא.

חשוב לדעת כי כאשר לא קיים הסכם שיתוף בין שותפים בחלקה או תת חלקה, ואחד הצדדים מבקש לממן את עסקת הרכישה עם משכנתא, הבנק ידרוש את חתימת כל הבעלים על גבי מסמכי המשכנתא, דבר אשר יהוו קושי כאשר מדובר בשני בתים נפרדים לגמרי על אותה חלקת קרקע.

הסכם שיתוף במקרקעין במצבים של בעלות במושע

ישנן קרקעות אשר אינן מוסדרות מבחינה רישומית וקיימים בעלי קרקע רבים ללא הסכם שיתוף.

במקרים אלו הבעלות הינה בעלות משותפת בקרקע ונקראת בשפה העממית: "מושע".

מושע הינה למעשה מצב שבו כל בעלים של קרקע שותף בכל גרגיר וגרגיר במקרקעין.

הדבר קורה לא מעט בקרקעות הסטוריות ובבעלים הסטוריים בקרקע. 

במצבים אלו חשוב מאוד לפעול להסדרת הבעלות בין כל השותפים וזאת ניתן לעשות על ידי תשריט מדידה ממודד וחלוקה בעין של הקרקע בין כל השותפים.

רישום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)

הכלל על פי חוק המקרקעין הוא: "שכל עסקה במקרקעין חייבת ברישום". כלומר, שגם הסכם שיתוף מהווה עסקה במקרקעין שיש לרשום אותה כדין.

לא זאת בלבד, אלא שכל הסכם שיתוף דורש גם דיווח לרשויות המיסים.

לכן, מבחינה חוקית, כל עוד הסכם שיתוף לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, ההסכם אינו מחייב צדדים שלישיים והוא תקף רק בין שני הצדדים להסכם.

לכן, חשוב מאוד לפעול לרשום כל הסכם שיתוף בטאבו, ככל שהדבר ניתן, ובהקדם האפשרי מייד לאחר החתימה על ההסכם.

עורך דין ניר אביבי – מתמחה בהסכם שיתוף במקרקעין

עורך דין ניר אביבי, בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן LLM ובעל משרד המתמחה במקרקעין וחוזים.

עורך דין ניר אביבי מתמחה בין היתר בעריכת הסכמי שיתוף, ברישום זכויות ובפתרון סוגיות משפטיות מורכבות בתחום המקרקעין, החוזים והנדל"ן המסחרי.

לפרטים נוספים וליצירת קשר עם עורך דין ניר אביבי, צרו קשר עם צוות המשרד בטלפון: 073-7258914 או השאירו את הפרטים שלכם בטופס צור הקשר באתר ונדאג לחזור אליכם בהקדם.

 

Share on facebook
Facebook
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email
Share on print
Print