רגע לפני שאתם מבצעים את העסקה הכי גדולה ומשמעותית בחייכם, מומלץ לקרוא את המאמר הבא אשר יגע במספר נקודות שחשוב לקחת בחשבון לפני שרוכשים את דירת המגורים שאתם חולמים עליה.
עורך דין ניר אביבי, בעל תואר שני LLM במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, מתמחה במקרקעין, חוזים וברכישת דירת מגורים.
ייעוץ ברכישת דירה – מה הדברים שחשוב לבדוק
לפני רכישת דירה למגורים חשוב לבצע מספר בדיקות מקדימות באשר למצבה התכנוני של הדירה, וכן בדיקות נוספות אשר חובה לבצע לפני רכישת דירת מגורים.
ביצוע בדיקה לוודא שאין בדירה ליקויי בניה
חשוב מאוד טרם רכישת הדירה, לבצע בדיקות מקדימות באשר למצבה של הדירה, בין אם מדובר ברטיבות, ליקויי בניה, סדקים בקירות ועוד, אנו ממליצים תמיד להביא לדירה מומחה מטעם הרוכשים שיוכל לתעד ולהעריך את מצב הדירה האמיתי.
למשרדנו מגיעים לא פעם לקוחות שלא הביאו מומחה מטעמם לבדוק את הדירה טרם רכישת הדירה, ולצערנו גילו לאחר כניסתם לדירה שקיימים ליקויים בניה בדירה, דבר אשר גורם לעגמת נפש רבה, טרחה והוצאות רבות. לכן, מומלץ לא לחסוך על מומחה איטום, מהנדס, אינסטלטור ועוד, שיבואו להעריך את מצבה של הדירה טרם ביצוע הרכישה וחתימה על הסכם מכר מחייב.
ביצוע בדיקות בלשכות הרישום ובמחלקת הנדסה
עניין חשוב לא פחות, הוא לבצע בדיקות מקיפות ודקדקניות בכל מה שקשור למצבה הרישומי והתכנוני של הדירה בלשכות הרישום (לשכת רישום המקרקעין – טאבו, רשות מקרקעי ישראל – רמ"י, עמידר, חברות משכנות ועוד).
לא פעם קורה שכאשר לא מבצעים בדיקות מקדמיות מקיפות מספיק, מתגלה בדיעבד שהשטח הרשום בפועל שונה מהשטח שהמוכר מצהיר בפני הרוכש וחמור מכך, שונה וקטן יותר מהשטח אשר רשום בעיריה (לדוגמה בספח הארנונה).
פער כזה בין רישום הדירה בין מוסדות התכנון למה שרשום בחוזה על סמך ספח ארנונה ו/או נתוני העיריה, יכול להביא למצב שהבנק המלווה את הפרוייקט מבחינת הרוכש ונותן משכנתא לרכישת הדירה, לא יתן את הסכום שהרוכש זקוק לו על פי ההסכם.
לדוגמא, אם במידה ושמעון רכש דירה במיליון ש"ח, וזקוק למשכנתא של 50%, כלומר 500,000 ש"ח, ולאחר חתימה על ההסכם ובדיקה ברשויות התכנון שטח הדירה קטן ב-20 מ"ר מהשטח המוצהר בהסכם או בספח הארנונה, הבנק המלווה לא יסכים לתת משכנתא בסך של 50% מערך הדירה אלא יפחית מהמשכנתא את החלק היחסי של שטח הדירה. דבר זה יכול להיות הרה אסון עבור רוכשי דירה שמסתמכים על כספי המשכנתא לשם ביצוע והשלמת הרכישה.
לכן, חשוב מאוד לבצע בדיקות מקדימות מקיפות באשר למצב התכנוני של הדירה כאמור, דבר אשר ימנע עגמת נפש רבה וסכנות עתידיות.
תשלומי מיסים ברכישת דירה
לפני כל עסקת מקרקעין ורכישת דירה, צריך לבצע בדיקה טרום העסקה לעניין המיסוי החל על הדירה. בעת רכישת דירה, יש לבדוק האם מתקיים פטור מתשלום מיסים עבור הרוכש, לדוגמא פטור מרכישת דירה ראשונה, פטור ממס בקבלת דירה במתנה (בתנאים המנויים בחוק), פטור מקבלת דירה בירושה ועוד.
על רוכש דירה בדרך כלל יחול תשלום מס רכישה על פי מדרגות מס רכישה, את דמי הרכישה ניתן לחשב בסימולטור באתר של מיסוי מקרקעין.
בדרך כלל תשלומי מיסים אחרים יחולו על המוכר כגון: תשלום מס שבח, דמי רכישה/היוון לרשות מקרקעי ישראל, היטלי השבחה ועוד, אלא אם סוכם אחרת ובכתב עם הרוכש.
בכל מקרה, עורך דין מקרקעין מנוסה, יוכל לבצע הערכה של תשלום המס הצפוי בגין עסקת מקרקעין ולכן מומלץ לבצע את הבדיקות המוקדמות המתאימות.
כמובן שישנן בדיקות נוספות שיש לבצע טרם ההתקשרות בהסכם מכר מחייב ועל כן מומלץ ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין מומלץ
ייעוץ ברכישת דירה ע"י עורך דין ניר אביבי
כאמור במאמר זה, מומלץ לבצע ייעוץ מקדים ע"י עורך דין שמתמחה בדיני מקרקעין, חוזים ומיסים לפני כל עסקת מקרקעין בכלל ועסקת רכישת דירה בפרט.
עורך דין ניר אביבי, נותן ייעוץ ברכישת דירה ללקוחות המשרד ולמתעניינים אשר מעוניינים לרכוש את דירתם החדשה.
לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי מעורך דין ניר אביבי ומצוות המשרד, צרו קשר בטלפון 077-7298914 או מלאו את טופס צור הקשר באתר ונדאג לחזור אליכם בהקדם.