עורך דין קניית דירה -6 דברים שחשוב לדעת

עורך דין ניר אביבי הינו עורך דין חוזים ועורך דין מקרקעין אשר מתמחה בין היתר בעריכת הסכמי מכר וליווי קונים ומוכרים בעסקאות מכירה של דירות מגורים, בתים פרטיים, נחלות ומשקים חקלאיים ועוד.

עורך דין ניר אביבי מתמחה גם בתחום המסחרי ומלווה בעלי עסקים רבים בעסקאות, שכירות מבנים, חנויות ומשרדים ובמכירה של נדל”ן מניב ועוד.

במאמר זה נדגיש מה 6 הדברים שחשוב לדעת בכל עסקה של קניית דירה ומהו תפקידו של עורך הדין בקניית דירה.

כלל 1 – לא לסמוך על הבטחות בעל פה

מנסיונו של עו”ד ניר אביבי, אסור להסתמך על הבטחות שנעשות על ידי המוכר בעל פה. הבטחות בעל פה בדרך כלל הן חסרות חשיבות ובמקרים רבים אינן מופיעות בחוזה. לכן, בכל עסקת מקרקעין ובייחוד בעסקאות של קניית דירה, חשוב מאוד לשים לב שלא מתפתים להאמין להבטחות שהמוכר משחרר לאוויר בעת המשא ומתן, ובמידה ויש ממש בהבטחות אלו, חשוב מאוד לעדכן את עורך הדין שמייצג את הקונים ולדאוג שיכניס את ההבטחות שעשה המוכר להסכם המכר, שכן במידה וההבטחות לא יופיעו בהסכם המכר באופן כתוב ומפורש, אין להבטחות אלו שום משמעות.

כלל 2 – לוודא שאין חריגות בניה או צו הריסה על הדירה

פעמים רבות מגיעים למשרדו של עורך דין ניר אביבי לקוחות אשר גילו לאחר החתימה על ההסכם עם עורך דין אחר, שהדירה אינה כפי שהובטח בפועל, אינה כפי שהכריז עליה הקונה, וחמור מכך, אינה כפי שמופיע בספרי העיריה (כמו לדוגמא המ”ר הרשום בספח הארנונה אשר אינו תום בחלק מהמקרים למ”ר הרשום בפנקסי הועדה לתכנון ובניה, רשות מקרקעי ישראל, עמידר או בטאבו). הסיבה לכך היא שבעוד שהעיריה מחייבת את בעל הדירה לפי מ”ר רשום, פחות מעניין אותה אם הבניה נבנתה באישור או לא, מפני שהעיריה גובה מיסים על המ”ר הקיים ולא בהכרח על המ”ר המאושר. לכן, חשוב מאוד לבדוק את גודל הדירה בפנקסי הרישום המתאימים שבהם רשומה הדירה ולא להסתפק בהצהרותיו של המוכר ו/או במה שכתוב בספח הארנונה. 

כלל 3 – לוודא את מצב רישום הדירה

עורך הדין שמייצג את הקונים בכל עסקת מקרקעין חייב לבדוק את מצב רישום הדירה, בין אם מדובר בדירה שרשומה בטאבו בלבד, ובין אם מדובר במצבים מורכבים יותר כמו למשל שהחברה מופיעה בפנקסי החברה המשכנת, או שהדירה רשומה בפנקסי הרישום של רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) או עמידר וכו’.

מצב הרישום משתנה מנכס לנכס ויכול להכיל מורכבויות שונות, כגון העובדה שדירה מסויימת יכולה להיות רשומה שנים רבות רק בהערת אזהרה, כלומר שאין בעלות רשומה על שם המוכרים אלא הם נמצאים רק בהערת אזהרה. דוגמא נוספת היא שהדירה לא מהוונת (הזכויות בדירה לא נקנו מרמ”י או עמידר) ובמצב כזה יש לקחת בחשבון תשלומים נוספים וגבוהים שעשויים להתבצע בהמשך על ידי הקונה, ועוד.

כלל 4 – בדיקת ליקויי בניה בדירה

עורך דין ניר אביבי מתמחה בין היתר בתביעות בגין ליקויי בניה בדירות, דבר אשר גורם עגמת נפש רבה לקונים והוצאות כבדות שהיו יכולות להמנע על ידי הקונה לו רק היה עורך בדיקות מתאימות טרם ביצוע העסקה והחתימה על הסכם המכר. לכן ההמלצה היא לערוך בדיקות מקדימות בכל מה שנוגע לליקויי בניה בדירה. בדיקות מקדימות כוללות הזמנת מהנדס ואנשי מקצוע מתאימים לבדוק את הדירה בכל מה שקשור לליקויי בניה, כשלים הנדסאיים, פגעי איטום, רעש ובידוד, אינסטלציה ועוד.

בדיקה מקיפה ומקצועית טרם ההתקשרות בהסכם עם המוכרים מצד הקונים, יכולה להביא למצב שהמוכר יהיה אחראי על תיקון הליקויים ובכך יחסכו לקונה עגמת נפש רבה והוצאות רבות בהמשך.

כלל 5 – לא לחתום על זכרון דברים טרם קניית דירה

אחת הטעויות שרוכשי דירות עושים שוב ושוב, היא החתימה על זכרון דברים טרם ביצוע העסקה, במחשבה שהסכם זה לא מחייב את הקונים. ברור שמדובר על טעות יסודית וחוסר הבנה בעקרונות יסוד בחוק החוזים לעניין גמירות הדעת והמסויימות בחוזה כאשר צדדים מתקשרים בעסקה.

חשוב להבין, שחתימה על הסכם “קטן”, “זכרון דברים” וכל הסכם אחר, טרם החתימה על הסכם המכר, מהווה בדרך כלל התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין ועל כן מומלץ להמנע מחתימה על הסכם שכזה, במיוחד כאשר הקונים אינם מיוצגים על ידי עורך דין בשלב המשא ומתן עם המוכרים.

כלל 6 – חשוב מאוד לנהוג בתום לב בעת המשא ומתן

עקרון על בדיני חוזים ובמיוחד בהסכמי מכר, הינו העיקרון של תום הלב, אשר מעוגן גם בחוב החוזים. עקרון תום הלב במשא ומתן הינו עקרון חשוב ביותר בעת ביצוע כל עסקה וכמובן בעת ביצוע של עסקת רכישת דירה.

הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן פעמים רבות יכולה להתפרש כהפרה של הסכם מכר, ולעיתים גם כהפרה יסודית של הסכם מכר, אשר מאפשרת לנפגע מההפרה לבטל את החוזה באופן חד צדדי, כל עוד הוא יצליח להוכי שמדובר בהפרה יסודית של ההסכם מצד הקונה.

לכן, אנו ממליצים תמיד לנהוג בתום לב ולפעול באופן אמיתי וכנה בכל מה שקשור לעסקת מקרקעין ועסקת רכישת דירה.

עורך דין ניר אביבי – עורך דין קניית דירה

במאמר זה סקרנו 6 עקרונות יסוד בכל מה שקשור בקניית דירה ומה חשוב לדעת כאשר מתקשרים בחוזה מכר בקניית דירה. כמובן שליווי של עורך דין מקרקעין בעל נסיון שמתמחה בין היתר בקנייה ומכירה של דירות מגורים, יכול לתת את הביטחון שכל העקרונות שהזכרנו במאמר זה יתמלאו באופן מלא וללא חשש.

עורך דין ניר אביבי הינו עורך דין חוזים ועורך דין מקרקעין ומתמחה בין היתר בעסקאות מקרקעין שונות ומגוונות.

לפרטים נוספים וליצירת קשר עם עורך דין ניר אביבי, צרו קשר בטלפון: 073-7258914.

 

Share on facebook
Facebook
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email
Share on print
Print