עורך דין ניר אביבי – מתמחה בפינוי שוכר עקב מכירת דירה
משרדנו מתמחה בתביעות פינוי מושכר עקב מכירת דירה ובמקרים של מכירת דירה ודייר שמסרב להתפנות. לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי צרו קשר!
אחת הבעיות הנפוצות בעת מכירת דירה הינה כאשר קיים בדירה שוכר.
פעמים רבות פונים למשרדנו בעלי דירות אשר מצאו קונה לדירתם, וסגרו עמו את כל התנאים המסחריים ובהם: מחיר הדירה, תאריך המסירה ועוד פרטים שחשוב לסגור לפני שמתבצעת מכירת הדירה בפועל. אך דבר אחד שכחו המוכרים לוודא, והוא, העובדה שבמידה וקיים בדירה שוכר על פי דין, יש ראשית לדעת מתי מסתיים הסכם השכירות, ושנית באם קיימת אופציה שהושכר יכול לממש בעניין הארכת הסכם השכירות ומימוש האופציה על ידי השוכר.
במקרים כאלו, המוכר מצוי בבעיה, משום שמצד אחד כבר נסגרו כל הפרטים עם הקונה, והמוכר אינו רוצה לוותר על הקונה הפוטנציאלי, ומצד שני, ישנה אפשרות שהמוכר לא יכול לקיים את הבטחותיו לקונה עקב זכויות שקיימות לשוכר בדירה.
חשוב לדעת, שבמקרה ואכן קיימת לשוכר אופציה ו/או שהסכם השכירות לא נותן אפשרות לקונה לפנות את השוכר טרם המועד, והמוכר מצדו כבר הבטיח הבטחות לקונה והמשא והמתן בין הצדדים נמצא בשלב מתקדם, המוכר, מעבר לכך שלא יוכל לעמוד בתנאי החוזה, גם חשוף בפני תביעה על הפרת חוזה מול הקונה ולעיתים גם מול השוכר.
על מנת להבין טוב יותר במה דברים אמורים, נפרק את הסוגיה למספר גורמים/נושאים: מערכת היחסים בין השוכר למשכיר/מוכר הדירה, המשא ומתן ומערכת היחסים בין בעל הדירה/המוכר לקונה ולבסוף נעמוד על האפשרויות וההמלצות שהמוכר צריך לדעת בטרם יתחיל במשא ומתן על מכירת דירתו עם קונים פוטנציאליים.
מערכת היחסים בין השוכר למשכיר/מוכר הדירה
על מנת לבחון את המצב המשפטי שבו נמצא בעל הדירה בעת מכירת דירתו, יש לבחון קודם כל את מערכת היחסים עם השוכר המחזיק בדירה. ראשית כל, יש לבחון את הסכם השכירות שנחתם בין בעל הדירה לשוכר ואיפה על ציר הזמן השוכר משכיר את הדירה. במידה והדירה מפורסמת למכירה, והסכם השכירות צפוי להסתיים בתאריך מוגדר, על המשכיר לדאוג כי השוכר אכן יפנה את הדירה בתאריך הנקוב בהסכם. לא פעם שוכרים מעכבים את יציאתם מהדירה שלא כדין ובניגוד להסכם השכירות, ועל כן חשוב מאוד שבעל הדירה ידאג מבעוד מועד שאכן השוכר יפנה את הדירה במועד. במידה והשוכר ישאר בדירה לאחר הסכם השכירות, ובאם נחתם הסכם מכר שבו בעל הדירה מתחייב לתאריך שבו הנכס ימסר לקונה, והמוכר לא יעמוד בו – הוא צפוי להפרת ההסכם עם כל המשתמע מכך. הפרת הסכם מכר הינה הפרה כבדת משקל ולרוב תחייב את המפר לשלם לצד השני "פיצוי מוסכם" שיכול להגיע לסכומים של מאות אלפי ₪. על כל חשוב מאוד שטרם הבטחת הבטחות בנוגע למועד מסירת הנכס על ידי המוכר לטובת הקונה, יוודא המוכר כי הדירה תהיה אכן נקייה מכל חפץ ו/או משכיר על מנת שיוכל לעמוד בהסכם המכר.
אופציה להארכת הסכם השכירות
דבר נוסף וחשוב לא פחות, הינו עניין האופציה בהסכם השכירות, אופציה היא למעשה אפשרות שקיימת לשוכר בהסכם השכירות להארכת הסכם השכירות עם הודעה מוקדמת שבדרך כלל נקבעת על ידי הצדדים להסכם השכירות מראש. כלומר, במידה וקיימת אופציה להארכת הסכם שכירות בהסכם, על המוכר לדאוג לבטל את מתן האופציה במועד (במידה וההסכם מאפשר זאת למשכיר), ובנוסף לכך לוודא עם השוכר שהוא מודע לכך שהאופציה לא תתממש. לצערנו, ישנם חוזי שכירות שמנוסחים בצורה קלוקלת ו/או שלא נעשו על ידי ייעוץ של עורך דין שמתמחה במקרקעין, ועל כן ניסוח האופציה בהסכם השכירות מנוסח בצורה רשלנית אשר לא נותנת למשכיר אפשרות לבטל את האופציה. במקרה כזה ישנו סיכוי גדול שהמשכיר לא יכול להביא לסיומו של הסכם השכירות מול השוכר ומחוייב להמשך הסכם השכירות עד לסיומו על פי ההסכם.
דגשים לגבי המשא ומתן בין המוכר לקונה דירת מגורים
כלל בסיסי בדיני חוזים הינו עיקרון תום הלב. עקרון תום הלב מוזכר בסעיף 12 וסעיף 39 לחוק החוזים-כללי. במה דברים אמורים: סעיף 12 לחוק החוזים מתייחס לתום הלב בעת משא ומתן בין צדדים להסכם. וכפי שמתואר בלשון החוק:
" תום לב במשא ומתן
- (א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.
(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים." על כן חשוב מאוד שמוכר דירה יתנהל בתום לב בעת המשא ומתן עם הקונים. סעיף 39 כמוזכר לעיל, מתייחס לעניין תום הלב בעת קיום החוזה. וכפי שמתואר בלשון החוק: " קיום בתום לב
- בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה." מהדברים האמורים בחוק, ניתן להבין שהמוכר צריך לקיים את החוזה בדרך מקובל ובתום לב, ועל כן, המוכר נדרש גם לתום לב בעת המשא ומתן עם הקונה וגם לתום לב בעת קיום החוזה.
ולענייננו, חשוב מאוד שהמוכר, בעת המשא ומתן עם קונים פוטנציאליים לדירתו, לא יסתיר מהם מידע לגבי פינוי הנכס על ידי השוכר וכן שישתף איתם באופן פתוח וגלוי לב על מועד פינוי הדירה על ידי השוכרים, ובמידה ויש בעיות צפויות לגבי פינוי הדירה משוכרים, שיתאר בפני הקונים הפוטנציאליים את הבעיות במועד מועד.
גישה כנה זו, ואף אזכור בכתב של הסוגיות הנ"ל, יאפשר בעתיד, להוכיח כי המוכר שיתף ואף תיעד את הסוגיות השונות שקיימות בפינוי המושכר/הדירה, ועל כן יתכן והדבר יקנה למוכר הגנה בפני תביעה ו/או דרישה אחרת מצד הקונים, במידה והשוכרים לא יפנו את הדירה כפי שהתחייב המוכר בפני הקונה.
סוגיה נוספת שחשוב לתת עליה דגש בעת משא ומתן בין מוכר לקונה דירה, הינה עניין מועד הפינוי. מועד הפינוי חייב להיות מועד שהמוכר יכול לדעת בוודאות הגבוהה ביותר שהוא יוכל לפנות את הנכס במועד זה. כפי שהוסבר לעיל, אי מסירת הדירה במועד הנקוב בהסכם המכר, יכול לגרור עלויות פיצוי מוסכם ו/או תביעה כספית בהמשך עקב אי עמידה בתנאי ההסכם מצד המוכר. לכן, חשוב מאוד שהמוכר יוכל לנקוב בתאריך פינוי ריאלי שיהיה נוח עבורו תוך שכלול כל המשתנים שיכולים לעכב את פינוי הדירה והכנסתם להסכם המכר.
דגשים שעל המוכר לדעת לפני תחילת המשא ומתן עם הקונה
על מנת שהמוכר יוכל לוודא שהוא עומד בתנאים המוזכרים בהסכם המכר, עליו לבדוק ראשית מספר דברים על מנת שיוכל לוודא שהוא עומד בהסכם:
- יכולת לעמוד בתאריך מסירת הנכס – במידה והנכס מושכר, עליו לוודא שאין אופציה שמאפשרת לשוכר להאריך את הסכם השכירות. בנוסף המוכר צריך לוודא שהוא מוצא נכס חלופי שהוא יספיק לעבור אליו טרם מסירת הדירה. כדאי ומומלץ להמנע ממצב שבוא המוכר לבסוף יצטרך לפנות את הדירה בכדי שיוכל לעמוד בתנאי הסכם המכר, אך אין לו דירה חלופית לעבור אליה ועל כן פינוי הדירה יסב למוכר נזק ממוני ואף יגרום לאי נוחות למוכר ולמשפחתו. לכן, תמיד לפני קביעת תאריך הפינוי ומסירת הדירה לקונה, מומלץ לבחון שתאריך הפינוי ריאלי, ולקחת בחשבון את כל המשתנים שיכולים להשפיע ו/או לעכב את מועד מסירת הדירה לקונה ולהכלילם בהסכם.
- פגמים בדירה – פעמים רבות רוכשי דירות מגלים לאחר כניסתם לדירה שבדירה קיימים פגמים שהם לא היו מודעים אליהם קודם. במקרים אלו, פעמים רבות, על אף שבהסכם המכר מצוין כי מכירת הדירה נעשית As Is ונמסרת לקונה "כמו שהיא" על פגמיה הרבים, בסופו של דבר על פי הפסיקה הקיימת ודרישת תום הלב כאמור לעיל, בתי המשפט נוטים לחייב את המוכר בתשלום פיצויים לקונה בגין פגמים שונים בדירה. לכן, מומלץ לכלול בהסכם המכר, באופןפ מפורט ביותר, פגמים שהמוכר יודע שקיימים בדירה והוא מודיע לקונה על פגמים אלו, ומפרט אותם בהסכם. במקרים אלו, יהיה קשה לקונה לתבוע לאחר מכן את המוכר בגין אותם פגמים, שכן הוא ידע עליהם וחתם על הסכם שפגמים אלו כלולים בו.
- לא לחתום על זכרון דברים – לקוחות רבים לא מודעים לכך, אבל חתימה על זכרון דברים, הינה חתימה על הסכם מכר לכל דבר ועניין ובמרבית הפעמים, בתי המשפט מפרשים את זכרון הדברים שנחתם בין הצדדים כהסכם מכר. מדוע? מפני שכבר נקבע הן בחוק החוזים והן בפסיקה, שעל מנת שיראו בהסכם כהסכם מחייב, החוזה חייב להכיל מסויימות, גמירות דעת ולהכיל בתוכו הצעה וקיבול. לכן, כאשר מסמך פשוט למראה, מכיל את התנאים האלו, בית המשפט יראה בו כהסכם מחייב לכל דבר ועניין. על כן, במרבית הפעמים אנו ממליצים שלא לחתום על זכרון דברים טרם רכישת/מכירת דירה, אפילו אם הצד השני מאיץ בנו לחתום על זכרון הדברים בטוענות שונות כמו: "לראות שאתה רציני", או "זה שום דבר זה רק מסמך שמראה רצינות". מנסיוננו הרב, חתימה על מסמך כזה, עלולה לעלות הרבה יותר בהמשך ולהכניס את מי שחתם עליו לתסבוכת רצינית. על כן, מומלץ לא לחתום על זכרון דברים, אלא להתייעץ עם עורך דין שמתמחה במקרקעין על מנת להתקדם משלב המשא ומתן לשלב החתימה על הסכם המכר, בזהירות אך בנחישות.
במאמר זה סקרנו את האפשרויות העומדות בפני בעל דירה אשר מעוניין למכור אותה בזמן שהדירה מושכרת לשוכר. כפי שתיארנו, מכירת דירה עם שוכר יכולה להיות מורכבת יותר מפני שפעמים רבות השוכר, שהינו מחזיק בנכס, יהווה סוגיה שצריך לפתור ולשים עליה דגש בטרם מתקדמים במשא ומתן עם הקונים הפוטנציאליים, וזאת על מנת שלא להתחייב למשהו שלא ניתן לקיים.
במידה ואתם עומדים מול מכירת דירה, ודירתכם מושכרת לשוכר, כדאי להתייעץ עם עורך דין שמתמחה במקרקעין ועריכת הסכמי מכר, על מנת שיוכל להעריך את האסטרטגיה הנכונה שיש לנהוג בה על מנת לנהוג בתום לב בעת המשא ומתן ובשלב קיום ההסכם בין הצדדים – הן עם השוכר, והן עם הקונה.
לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי בעניין פינוי שוכר עקב מכירת דירה, צרו קשר!