דיני הפקעות והפקעות מקרקעין בישראל
דיני הפקעות הינו תחום חשוב ביותר שכן בארץ ישנם חוקים רבים המאפשרים הפקעת קרקעות בצורה אגרסיבית הפוגעת אנושות בזכות הקניינית של בעלי קרקעות.
הפקעת קרקע לרוב נעשית בהסתמך על חקיקה רלוונטית לעניין ההפקעה כמו למשל הפקעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הפקעה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) ועוד.
לאזרח לרוב אין מושג מה באמת זכויותיו בעת ההפקעה וללא ייצוג משפטי מתאים, ישנו סיכוי רב שבעל הקרקע אשר עומד מול הרשות בתהליך של הפקעת קרקע, לא ידע לעמוד על זכויותיו ועל כן לא יקבל את הפיצוי המגיע לו לפי חוק.
מהם החוקים העיקריים שמכוחם ניתן להפקיע קרקע בישראל?
החוקים העיקריים המאפשרים לבצע הפקעת קרקע הינם:
- חוק פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) – בסמכות שר האוצר. החוק עבר עדכון בשנת 2010 ושינה את פני הדברים בעניין הפקעה מכוח חוק זה, חשוב לציין שהשינוי לא בהכרח היטיב עם בעלי קרקעות ובמקרים מסויימים היטיב דווקא עם הרשות המבצעת את ההפקעה.
- חוק התכנון והבניה – ובעיקר הפקעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה אשר מהווה מרכיב עיקרי בהפקעת קרקעות בישראל. ההפקעה מחוק חוק התכנון והבניה הינה בסמכות ועדה מקומית.
- חוק פקודת הדרכים ומסילות הברזל
- חוק המים
- חוק העתיקות
חוק פקודת הדרכים ומסילות הברזל, חוק המים וכן חוק העתיקות הינם רק חלק מחוקים מנדטוריים (חוקים אשר מקורם בשלטון המנדט הבריטי בארץ ישראל) וישנם חוקים נוספים אשר מאפשרים עקרונית הפקעת קרקעות. חשוב לציין שחוקים אלו, בשל הזמן בו הם חוקקו (ראשית המאה הקודמת), מהווים חוקים המכילים פגיעה קשה בזכויות הקנייניות של בעלי קרקעות ועל כן בית המשפט בישראל אינו נוטה לאשר הפקעות מכוח חוקים אלו בקלות רבה ובלשון החוק. כלומר, בית המשפט בישראל קבע עקרונות מנחים לפיהם יש לנהוג בעת הרשות מבצעת הפקעת קרקע על אף שרוב החוקים המאפשרים הפקעות בישראל מדברים על הפקעת קרקע כמעט ללא שאלה ולעיתים אף ללא מתן פיצויים לבעל הקרקע ובתנאים מסויימים.
בפועל החוקים שמיישמים כיום בעיקר לצורך הפקעת קרקעות הינם חוק פקודת הקרקעות, ולאחר התיקון לחוק – התיקון לחוק פקודת הקרקעות, וכן חוק התכנון והבניה.
שני החוק האלו מדברים על הפקעות מקרקעין לצרכים "ציבוריים" ונותנים סמכויות רבות לרשויות ולבאי כוחה לצורך ביצוע הפקת מקרקעין.
הליך הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור:
אם כן, כאשר מבצעת הרשות הפקעת מקרקעין, דבר אשר קורה לעיתים קרובות ולמעשה באופן קבוע ומתמשך, לצורך סלילת כבישים, בנייתי מבני ציבור, הרחבת דרכים ומסיבות נוספות (אפילו בנייתי מחנה צבאי), הרשות יכולה להשתמש בזכותה להפקיע קרקע על פי חוק.
לכן, כאשר רשות מעוניינת להפקיע קרקע מסיבות שונות שניתנות לה על פי חוק, עליה בדרך כלל לבצע את הליך ההפקעה בסדר הבא:
1. שלב הכרזת ההפקעה
השלב הראשון בתהליך ההפקעה הינו השלב שבו הרשות מודיעה על ההפקעה. הדבר יכול להיעשות בעיתונות, ברשומות, ובדרך כלל תרשם הערת אזהרה בטאבו (בנסח טאבו של הקרקע) אשר תודיע לבעל הקרקע ולמתעניינים נוספים ככל שיהיו בקניית הקרקע כי מתוכננת הפקעה בקרקע. בשלב ההכרזה תשלח לבעל הקרקע גם הודעה בדואר ובו בעל הקרקע יקבל מידע לגבי ההפקעה כגון: אחוז ההפקעה, היכן ההפקעה תתבצע, לפי איזו תוכנית מתאר ההפקעה תתבצע ועוד פרטים שיכולים לשפוך אור על הליך ההפקעה המתוכנן.
2. שלב תפיסת החזקה על ידי הרשות
לאחר פרסום ההפקעה ברשומות הרשות רשאית לתפוס את הקרקע. הזמן שיכול לחלוף בין של ההכרזה על ההפקעה לשלב התפיסה של הנכס יכול להיות גם טווח של שנים רבות – לדוגמא בפסק דין קרסיק. הסיבה לכך היא שבדרך כלל ההפקעה מתוכננת מכוח תוכנית מתאר כלשהי והזמן שעובר עד עצם יישומה של התכנית יכול לקחת שנים רבות.
3. שלב העברת הבעלות ותשלום הפיצויים
זהו השלב שבו הרשות מעבירה את המקרקעין על שמה בספרי המקרקעין (טאבו) ומשלמת פיצויים לבעל הקרקע. בשלב זה הרשות בדרך כלל כבר תחתים את בעל הקרקע על המסמכים בהם הוא מוותר על כל תביעה ו/או דרישה לפיצויים נוספים שישולמו לו ולא יבוא בטענות לרשות בעניין ההפקעה.
יודגש, שחשוב מאוד לשים דגש על המועדים ועל השלבים בהליך הפקעה. לכן בעל קרקע שמקבל הודעה מרשות ציבורית על הפקעת קרקע שברשותו, חייב לפנות לייעוץ של עורך דין באופן מיידי שכן לוח הזמנים קצר בהליך הפקעה ובמידה ותגובה הולמת מטעם בעל הקרקע לא תשלח בהקדם, ישנו סיכוי שהרשות תפקיע את הקרקע ללא לשלם לבעל הקרקע את המגיע לו ולמעשה זכויותיו של בעל הקרקע לא ימוצו במלואן.
פיצויים בגין הפקעה לצרכי ציבור
על אף שבפקודת הקרקעות המנדטורית נקבע כי עד להפקעה של 25% לא תהיה הרשות מחוייבת לשלם לבעל הקרקע כל פיצויי, הפסיקה העניפה בנושא תיקנה את נושא זה וכיום הרשות מחוייבת לשלם לבעל הקרקע פיצויי מ”המטר הראשון”. הלכה זו גם נקבעה בפסק דין כרמיאל, אמנם הדיון נסוב בפסק דין זה סביב הפקעה מכוח החוק לתכנון ובניה (אשר בו הרשות יכולה היתה להפקיע קרקע עד ל-40% ללא תשלום כל פיצוי לבעל הקרקע בעבר), אך היא משליחה גם על הפקעה מכוח פקודת הקרקעות ועל כן הרשות תחוייב לשלם פיצויים כבר מהפקעת המטר הראשון. פסק דין נוסף שעסק בסוגית הפיצוי כבר מהמטר הראשון למרות הכתוב בחוקים המאפשרים הפקעות הינו פסק דין בעניין הולמן.
באשר לגובה הפיצויים, גובה הפיצויים נקבע על ידי הערכת שמאי מקרקעין אשר יעריך את שווי הקרקע בהתאם לעסקאות שנעשו בסביבת הקרקע המופקעת. במידה ויש מחוברים על הקרקע גם עליהם ניתן לקבל פיצוי. חשוב לציין שהפסיקה הדגישה שגם במידה ויש מחוברים שנבנו בבנייה לא חוקית במקום, גם עליהם ניתן במצבים מסויימים לקבל פיצויי בגין ההפקעה.
החשיבות בפנייה לעורך דין שמתמחה בהפקעות מקרקעין ובדיני הפקעות
כפי שפירטנו לעיל, בהליך הפקעת קרקע על ידי רשות ציבורית יש חשיבות עליונה למהירות התגובה של בעל הקרקע כנגד הרשות ולהגיב מהר ונכון להודעת הרשות על הפקעת המקרקעין שהיא הולכת לבצע אל מול בעל הקרקע.
לכן, חשוב מאוד לפנות עם קבלת ההודעה הראשונית מהרשות לעורך דין שמתמחה בהפקעות מקרקעין על מנת שיעמוד על כל הזכויות של בעל קרקע שעומד מול הפקעת מקרקעין. עורך דין שמתמחה בהפקעות מקרקעין יהיה בקיא בחוק ובפסיקה והלכות שקבע בית המשפט בעניין הפקעות מקרקעין, שפעמים רבות, בעל הקרקע לא מודע להן.
על כן פניה לעורך דין שמתמצה בהפקעות מקרקעין הינה חיונית על מנת שבעל קרקע יוכל למצות את זכויותיו על הצד הטוב ביותר.
למשרדנו נסיון רב בדיני הפקעות ובהפקעות מקרקעין מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה וכן מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור). על כן אנו ממליצים במידה ואתם מתמודדים מול הפקעה של רשות שלטונית, לפנות באופן מיידי לייעוץ משפטי על מנת שלא לאבד את זכויותיכם בקרקע.
לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי בנושא הפקעות מקרקעין ודיני הפקעות מקרקעין, צרו קשר!