כאשר אנו מדברים על הפקעת מקרקעין בראש ובראשונה אנחנו רוצים לוודא שבעל המקרקעין יקבל את מלוא הפיצויים המגיעים לו לפי חוק. במציאות הנוכחית הפקעות רבות שנעשות על ידי הרשויות מכוח החוקים השונים אשר בגינם יכולה הרשות להפקיע את הקרקע, אינן משקפות לבעלי המקרקעין את השווי האמיתי של הקרקע שבבעלות הבעלים ועל כן בעלי קרקעות רבים אינם מקבלים את המגיע להם מהרשויות.
במאמר שכתבנו בנושא בהפקעה לצרכי ציבור סקרנו את המאפיינים של הפקעה מכורך פקודת הקרקעות המנדטורית ולאחריה, התיקון לפקודת הקרקעות שהתפרסם בשנת 2010 ושינה במקצת את התמונה בתחום הפקעות המקרקעין.
כמו כן פירטנו בנושא ההפקעות על הפקעה של קרקע חקלאית וכן ניתחנו באופן מפורט את התיקון לחוק לפקודת הקרקעות.
במאמר זה נרצה לפרט על אפשרות הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין ועל האפשרויות העומדות בפני בעל הקרקע. כמו כן גם חשוב לדעת כיצד לפעול על מנת לקבל את הפיצויים המירביים בגין הפקעת מקרקעין.
סוגי הפקעת מקרקעין
לפני שמתייחסים לרכיב הפיצויים בהפקעה, חשוב להבין מכורח איזה חוקים ניתן להפקיע מקרקעין ומה התכולה שלהם.
להלן נסקור את שני החוקים שבגינם מתקבלים פיצויים בגין הפקעת מקרקעין:
- פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות")
פקודת הקרקעות הינה חוק מנדטורי המעניק לשר האוצר את הסמכות לתפוס קרקע המשמשת לצרכי ציבור. החוק המקורי החל מאפיינים של פגיעה מאוד קשה בזכות הקניינית של בעל קרקע, ולכן החוק תוקן בשנת 2010 ונעשה נסיון להתאים את עצמו לפסיקה הענפה בתחום שקבעה כי לא תמיד ניתן לפגוע בזכות הקניינית באופן שבו מציין החוק. לדוגמא, החוק מאפשר תפיסה של עד 25% משטח הקרקע ללא תשלום פיצויים כלל וכלל, ואילו הפסיקה ביטלה זאת וקבעה כי פיצויים ישולמו ברוב המקרים כבר מהמטר הראשון. דבר נוסף שקבע התיקון לחוק הוא מינויה של ועדת השגות לעניין הפיצויים בגין הפקעת קרקע. כלומר במידה ובעל קרקע קיבל שמאות מרשויות המדינה בנוגע להפקעת הקרקע שבבעלותו והפיצוי לו הוא זכאי בגין ההפקעה, רשאי בעל הקרקע לבקש שועדת ההשגות תדון בגובה הפיצויים שהוצע לו.
חשוב לציין דבר נוסף, סעיף 22(2) לפקודת הקרקעות מאפשר לשר האוצר להעביר את סמכותו להפקיע מקרקעין לרשות מקומית. בדרך זו, הרשות היא זו שבפועל מבצעת את ההפקעה והיא זו שתנקוט בהליכי ההפקעה ללא צורך בפעולה נוספת מצד שר האוצר. במצב כזה, חובת תשלום הפיצויים תחול עליה (על הרשות המקומית), כיוון שהיא ביצעה את ההפקעה בפועל. - חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965
סעיף 188(א) קובע כך:
"188. (א) מותר לועדה המקומית להפקיע על פי חוק זה מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור."
ובתיקון מ-2014 (תיקון מס' 101) תשע"ד-2014 מפרט מהם צרכי ציבור:" (ב) "צרכי ציבור", בסעיף זה – כל אחד מאלה: דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תחנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים ומחסים ציבורים, תחנות משטרה ותחנות שירות לכיבוי אש, מיתקני ביוב, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר האוצר לענין סעיף זה[10]."
כלומר, חוק התכנון והבניה מאפשר לועדה לתכנון ובניה להפקיע מקרקעין שנועדו בתוכנית לצורכי ציבור.
פיצויים בגין הפקעת מקרקעין
בדרך כלל הרשות שמפקיעה לבעל הקרקע את המקרקעין תעריך את הקרקע המופקעת על ידי שמאי מוסמך מטעמה. זה יהיה שלב הראשוני בהערכת שווי הקרקע המופקעת. שומה זו תשלח לבעל המקרקעין מטעם הרשות ועל ידי תחשיב שיערוך השמאי תפצה הרשות מבחינתה על הקרקע המופקעת. יש לזכור שהאינטרס של הרשות הינו לשלם כמה שפחות פיצויים לבעלי קרקע ועל כן יש לקחת את הערכת השמאי הנשלחת על ידי הרשות בערבון מוגבל. על כן מומלץ לבצע אחד משתי אפשרויות שברוב המקרים ניתן לעשות:
- שמאות נגדית מטעם שמאי שמייצג את בעל הקרקע שהופקעה – כפי שהוסבר לעיל, המציאות מראה שהרבה פעמים השמאות המעריכה את הקרקע שהופקעה נערכת על צד המקדם הנמוך, ועל כן פיצויי ההפקעה המוערכים על ידי השמאי מטעם הרשות המפקיעה הינם נמוכים יותר מאשר שמאות שנערכת על ידי בעל הקרקע אשר תהיה לרוב על צד המקדם הגבוה. בדומה להערכת שמאי מטעם הבנק כאשר ניגשים לקחת משכנתא, אשר בדרך כלל השמאי מטעם הבנק מונחה לקחת את צד המתאם הנמוך. כך גם בהפקעות, ולכן לרוב בעל הקרקע המופקעת יצטרך למנות שמאי מקרקעין מטעמו אשר יוכל להעריך את שוויה האמיתי של הקרקע על ידי התחשבות בעסקאות מקרקעין שנעשו באיזור, תוכניות מתאר אשר יכולות להשפיע על שווי הקרקע העתידי כגון תוכניות לבנייה רוויה, תוכניות איחוד וחלוקה בחלקה ועוד. על כן פניה לשמאות נגדית הינו שלב חשוב ולפעמים הכרחי כאשר קיימת מחלוקת בין הרשות לבעל המקרקעין.
- פנייה לועדת השגות לעניין פיצויי הפקעה – בחוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) שחוקק בשנת 2010 נקבע כי בעלי מקרקעין יוכלו לפנות לועדת ההשגות כאשר ישנה מחלוקת על גובה הפיצויים בגין ההפקעה.
כאמור באתר אגף שומת מקרקעין בנושא ועדת השגות לעניין פיצויי הפקעה:
"- תפקידה המרכזי הוא להכריע בסכסוכים בעניין סכום הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין.
- תפקיד נוסף של הוועדה הוא להכריע בסכסוכים כספיים הנובעים מביטול הפקעה, במסגרת מימוש הזכות להשבה, או הזכות לרכישה מחדש:
- במידה וקמה למי שהיה בעל זכויות במקרקעין שהופקעו זכות לרכישה מחדש, והוא חולק על סכום הרכישה שנקבע, המחלוקת תוכרע על ידי הוועדה.
- במידה וקמה למי שהיה בעל זכויות במקרקעין שהופקעו זכות להשבה, הרי שהרשות תשיב לו את זכויותיו כנגד השבת הפיצויים, בתוספת תשלום בגין ההשבחה הנובעת מפעולות והשקעות של הרשות. מחלוקת על סכום התשלום בעד ההשבחה תוכרע בוועדה."
בנוסף מצויין באתר אגף שומת מקרקעין מי רשאי לפנות לועדת ההשגות:
"
- בעל הקרקע, או בעל זכות או טובת הנאה בקרקע שזכויותיו הופקעו.
- ההפקעה בוצעה באמצעות פקודת הקרקעות.
- ההפקעה בוצעה לאחר תיקון הפקודה (15/2/2010).
- ההפקעה בוצעה על יד שר האוצר או מי מטעמו, (כגון: רכבת ישראל, החברה הלאומית לדרכים)."
כלומר אנו למדים שפניה לועדת השגות אפשרית רק כאשר מדובר בהפקעה מכוח פקודת הקרקעות ושההפקעה בוצעה לאחר תיקון הפקודה (ב-2010) ובנוסף כאשר ההפקעה בוצעה על ידי שר האוצר או מי מטעמו.
דגשים:
- ועדת ההשגות אינה יכולה לדון בהפקעות מכוח הפקעות לפי חוק התכנון והבניה ומכוח הפקעות של רשויות מקומיות. ובנוסף ועדת ההשגות דנה אך ורק בסכסוכים על גובה הפיצוי ולא על סכסוכים אחרים כמו למשל סכסוך על הזכויות בקרקע וטענות כנגד חוקיות ההפקעה. במקרים אלו של מחלוקות שאינן עוסקות בעניינים כספיים על בעל המקרקעין לפנות לבית המשפט המוסמך אשר בפקודת הקרקעות בחלק ההגדרות בחוק, מוגדר כבית המשפט המחוזי שבאיזורו נמצאים המקרקעין המופקעים.
- דגש נוסף הינו כי לבעל המקרקעין ישנה אפשרות לבחור בין מינוי שמאי מכריע לבין פניה לועדת השגות.
3. פניה לשמאי מכריע – כפי שנאמר לעיל, פניה לשמאי מכריע הינה אופציה מקבילה לפניה לועדת השגות ובעל המקרקעין שהופקעו רשאי לבחור למי לפנות כאשר יש מחלוקת בעניין כספי בנוגע לפיצויי המקרקעין בגין הפקעת המקרקעין שבבעלותו. פרט חשוב שיש לציין הוא שתנאי לדיון בפני שמאי מכריע הוא כי כל המשיגים באותה הודעת הפקעה יבקשו את הכרעתו של השמאי מכריע. לא פנו כל בעלי הזכויות לשמאי המכריע תהיה הסמכות לועדת ההשגות בלבד.
פיצויים בגין הפקעת מקרקעין – חשוב לשמור על הזכויות
לסיכומו של עניין, הפקעת מקרקעין מהווה פגיעה קשה בזכות הקניינית של בעל המקרקעין וסותרת את חוקי היסוד הבסיסיים כגון חוק יסוד חופש העיסוק וחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. עקב פגיעות אלו הפסיקה העניפה התירה במקרים מסויימים פיצויים בגין ההפקעה כבר מהפקעת המטר הראשון וזאת בניגוד למצויים בחוק.
מנסיוננו בעלי קרקעות אשר המקרקעין שבבעלותם מופקעים, צריכים לגלות עירנות ולפעול בנחישות ובמהירות מול הרשויות על מנת לקבל את מלוא הפיצוי הכספי המגיע להם.
משרדנו מטפל בבעלי מקרקעין הדורשים פיצויים בגין הפקעת מקרקעין ונמצאים בהליכים של מחלוקת מול הרשויות. על מנת לקבל את מלוא הזכויות בגין הפקעת מקרקעין יש לפעול בצורה נכונה ואנו ממליצים לפנות לייעוץ משפטי מקיף בתחום על מנת שהזכויות של בעל המקרקעין ישמרו.
לפרטים נוספים ולתיאום פגישת ייעוץ צרו קשר!