מחפשים עורך דין למכירת קרקע במושב / עורך דין למכירת נחלה? משרדו של עורך דין ניר אביבי מתמחה בנחלות ומושבים ועסקאות מקרקעין מורכבות.
תחום הנחלות והמושבים הינו תחום מורכב מאוד המצריך תחום התמחות מיוחד מעורך הדין. תחום זה מכיל בתוכו לא מעט תתי נושאים שמרכיבים את נושא הנחלות והמושבים וכל אחד מהם הוא עולם ומלואו. למרות שכאשר מדברים על עורך דין מקרקעין ועורך דין שתחום התמחותו הוא בעיקר מקרקעין, סבורים שעורך הדין מבין גם בנחלות ומשקים חקלאיים, אך הדבר לרוב אינו נכון והמציאות מראה שעורך דין שמתמחה בנדל"ן במגזר העירוני, לא בהכרח מבין לעומק את תחום הנחלות והמושבים.
במאמר זה ננסה להבין מהו תפקידו של עורך דין נחלות ומושבים ומהם התחומים בהם נדרש עורך דין נחלות ומושבים להראות בקיאות וידע נרחב.
עורך דין למכירת נחלה במושב
עסקת מכירה של נחלה ומשק חקלאי במושב הינה עסקת מקרקעין מורכבת המצריכה נסיון וידע רב מצד עורך הדין. שלא כמו עסקת מקרקעין רגיל במגזר העירוני, אלא רק של עורך דין למכירת נחלה במושבים. כאשר מדברים על עסקת מכר נחלה ישנם מרכיבים רבים שיש לקחת בחשבון.
מעבר למורכבות העסקה בעניין הזכויות, חלוקה לחלקת מגורים ושטחים חקלאיים, וכו'. אחד המרכיבים החשובים ביותר בעסקת מכר של נחלה, הינו מרכיב המיסוי בנחלה, אשר לרוב מגיע לכ-50% מסך העסקה. לכן, חשוב מאוד להכיר ולדעת מהם מרכיבי המיסוי העיקריים בנחלה.
מרכיבי המיסוי בנחלה
- תשלום לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – בעסקת מכר נחלה המוכר נדרש לשלם לרמ"י דמי "רכישה". דמי הרכישה היום מחליפים את תשלום "דמי ההסכמה" שרמ"י היה גובה בעת מכירת נחלה ו/או בעת רכישת זכויות בניה עד לביצוע הרפורמה שביצע רמ"י בשנים האחרונות. הרפורמה שרמ"י ביצע הגיעה עקב החלטה 1464 שכיום מוכרת כהחלטה 1523 ומאפשרת היוון נחלה ולמעשה מאפשרת רכישת זכויות של נחלה ו"היוון נחלה" ולמעשה לבצע רכישת נחלה לתקופה ארוכה מרמ"י על ידי הבעלים של הנחלה, ומעבר מסטטוס של "בר-רשות" אשר היה נהוג עד כה לסטטוס של "חוכר לדורות".
תשלום דמי הרכישה הינו תשלום שנדרש בעל הנחלה לשלם בעת מכירת הנחלה ו/או בעת היוון הנחלה והכניסה להחלטה 1523 והוא מבוסס על תשלום של 33% מסך הערך של הנחלה (חלקת המגורים בנחלה) והשטח הצהוב בחלקה א' שהיא חלקת המגורים בנחלה. באיזורי פיתוח ועדיפות לאומית ניתנת הנחת איזור על תשלום 33% מסך הערך של הנחלה. בנוסף לסכום זה נדרש בעל הנחלה לשלם עדיין "דמי הסכמה" כפי שהיה נהוג בעבר.
רמ"י, בבואו לחשב את דמי הרכישה שידרש בעל הנחלה לשלם, ישלח שמאי לנחלה על מנת שיעריך את שווי רכיב הקרקע בלבד (ללא המבנים הבנויים עליה) בחלקה א' (חלקת המגורים) ובנוסף יוסיף לשמאות גם את זכויות הבניה הפוטנציאלים הקיימים בנחלה.
כפי שציינו, השמאי מטעם רמ"י יעריך את שווי הקרקע ויגזור 33% מערך הקרקע בחלקה א' גתשלום דמי רכישה עבור רכישת הקרקע על ידי הבעלים מידי רמ"י.
לתשלום זה יתווסף מע"מ כדין.
חשוב להדגיש שניתן לערער על החלטת רמ"י בצורת "השגה" שמתבצעת לרמ"י על השמאות שבוצעה על ידי שמאי רמ"י, וזאת ניתן לעשות על ידי ביצוע שמאות נגדית מטעם הבעלים. הנתגדות כזאת לא תמיד מתקבלת אך פעמים רבות השמאות הנגדית יכולה להפחית את שווי השומה שהוציא רמ"י. ניתן לומר שרכיב המס שגובה רמ"י בעל מכירת נחלה הינו בדרך כלל רכיב המיסוי הגבוה ביותר בעסקת נחלה/משק חקלאי ועל כן יש לתת עליו את הדעת וחשוב לבצע תחשיב מוקדם בטרם ביצוע העסקה. - מס שבח – גם למס שבח יש תפקיד חשוב בעת מכירת נחלה. מס השבח הינו רכיב מורכב בעסקת מכר נחלה משום שבדרך כלל נחלה מורכבת ממספר בית מגורים, זכויות בניה עתידות, חלקת פל"ח (פעילות לא חקלאית) בנחלה ושטחים חקלאיים. זאת גם הסיבה שבעת חישוב מס השבח בעסקת מכר נחלה, רשויות מס שבח עורכות חישוב שמשתנה מנחלה לנחלה ולבתי המגורים הבנויים בכל משק חקלאי. באופן כללי חשוב לדעת שבעקבות הנחיה שהוציא רמ"י, ניתן לקבל פטור מדירת מגורים מזכה על הבית הראשון בנחלה, ועל הבתים הנוספים יש לבצע חישוב לינארי כנהוג. בכל מקרה חשוב לציין גם שבגלל שכמו בכל עסקת מקרקעין, חלה חובה על דיווח מדוייק של מס השבח, חשוב מאוד לערוך שומה מדוייקת של מס השבח לדיווח לרשויות המס ובעסקת נחלה הדבר מורכב מאוד ומצריך מומחיות גבוה ביותר של עורך הדין ובעיקר בנחלות.
- היטל השבחה – בעסקאות נחלה פעמים רבות יש לשלם היטל השבחה בגין תוכניות מתאר שהיטיבו עם בעל הקרקע והעלו את ערך הנחלה. היטל ההשבחה בגין מכירת נחלה יכול גם כן להגיע לסכום נכבד ועל כן רצוי לבצע שמאות מוקדמת לפני ביצוע העסקה על מנת שמוכר הנחלה ידע להעריך מה יהיה גובה היטל ההשבחה. את השמאות המוקדמת עושה שמאי מורשה שמתמחה בנחלות במושבים ובמשקים חקלאיים והוא יכול להעריך לפי מקום הנחלה בארץ, בדיקת התוכניות הרלוונטיות לשטח הנחלה וכו' את גובה היטל ההשבחה שיחול בגין מכירות הנחלה. גם במקרה של היטל השבחה ניתן לערוך השגה על גובה היטל ההשבחה וקיים נוהל מסודר לעניין זה.
- מע"מ – רכיב המע"מ בעסקת מכר נחלה הוא אינו מרכיב שכיח אך בכל זאת בעסקאות מכירת נחלה לפעמים מחוייב המוכר על ידי רשויות המסים גם ברכיב זה וזאת במידה והנחלה היוותה מקור כספי עבור בעל הנחלה. לכן רשויות מע"מ יכולות לראות בנחלה הנמכרת גם כעסק שנמכר ולכן עשויים לחייב את המוכר ברכיב מע"מ כדין (נכון לכתיבת שורות אלו המע"מ מהווה 17%). חיוב המע"מ הינו במקרה שהתנהלה בנחלה פעילות עסקית ורשויות מע"מ יחליטו שיש לשלם מע"מ בגין החלק העסקי בנחלה. חשוב לציין שדרישה לתשלום מע"מ יכולה להגיע גם פרק זמן ארוך יחסית לאחר מכירת הנחלה, ולכן חשוב מאוד לציין בהסכם המכר כי במידה ויחוייב רכיב המע"מ בגין העסקה, יכול תשלום המע"מ על מי מהצדדים.
ישנים רכיבי מיסוי נוספים בגין עסקת מכר נחלה כגון מס רכישה, תשלומים למועצה המקומית ועוד ועל כן יש לקבל ייעוץ מקצועי מעורך דין שמתמחה בנחלות במושבים.
עורך דין שמתמחה בהיוון נחלות ודמי רכישה במושבים
כפי שצויין לעיל, כיום רמ"י מחייב את בעלי הנחלות בדמי רכישה במקום מה שהיה נהוג בעבר – תשלום דמי הסכמה, בגין חלקת המגורים. כלומר, בעל נחלה שמבקש למכור את נחלתו, ידרש טרם יוכל להעביר את הזכויות, לשלם לרמ"י דמי רכישה בגין חלקת המגורים. ולמרות זאת, ניתן היום לבצע את רכישת הזכויות מרמ"י גם במידה ובעל הנחלה לא מעוניין למכור את הנחלה אלא רק רוצה "להוון" את הנחלה ואת חלקו בחלקת המגורים בנחלה, אשר היא בעלת הערך הרב ביותר במשק. היוון חלקת המגורים, או "תשלום דמי רכישה" מהווה למעשה "כניסה" להחלטה 1523 של רמ"י ונותנת לבעל הנחלה מספר יתרונות. תשלום דמי הרכישה מבוסס על החישוב של 33% מסך הערך של חלקת המגורים בנחלה – השטח הצהוב (שמוגדר כעד ל-2.5 דונם מסך חלקת המגורים). בנוסף לכך בעל נחלה שמעוניין להוון יותר מ-2.5 דונם, יכול לעשות כך אך ידרש לשלם את מלוא הסכום בעבור חלק זה.
היתרונות של תשלום דמי רכישה וכניסה להחלטה 1523
תשלום דמי הרכישה מאפשר מספר יתרונות משמעותיים שלא היו אפשריים טרם רמ"י הוציא לפועל את החלטה 1523:
- היוון הנחלה ומעבר ממעמד של "בר-רשות" למעמד של "חוכר לדורות" שהיא למעשה סוג של "הקניית בעלות" לבעל הנחלה. הדבר מהווה חידוש משמעותי ממה שהיה נהוג בעבר ומשדרג לחלוטין את הזכויות הקנייניות של בעלי נחלות. החוזים הנחתמים עם רמ"י עם הכניסה להחלטה 1523 הינם חוזים לתקופה של בדרך כלל 49 שנים כפול 4. כלומר 196 שנים ועל כן מדובר בבעלות לכל דבר. יתרון נוסף הוא שבעל המשק יכול לרשום את בעלותו בטאבו ועל כן בעלותו בנחלה מהווה בעלות ממש כמו במגזר העירוני.
- ביטול הרצף הבן-דורי בנחלה. אם בעבר ולפני הכניסה להחלטה 1523 המבנים בנחלה היו תלויים במספר הדורות בנחלה (בדרך כלל 3 מבנים ל-3 דורות), עם הכניסה להחלטה 1523 מבוטל הרצף הבן דורי בנחלה ובעל המשק יכול לבנות את שלושת הבתים ללא תלות בדורות האחרים. הדבר גם כן מהווה חידוש משמעותי.
- פיצול מגרש מנחלה ללא עלות נוספת לרמ"י – בתשלום דמי הרכישה לרמ"י למעשה רוכש בעל הנחלה את כל זכויות הבניה והמגורים בנחלה. הדבר למעשה מאפשר לבעל הנחלה לפצל את הנחלה בהתאם לתב"ע הקיימת ובהתאם לתוכניות המתאר הקיימות בשטח היישוב. אם במידה לפי התב"ע ישנה אפשרות לפצל את הנחלה לכמה מגרשים (וקיימת מכסה מתאימה במושב) אז ניתן לפצל את הנחלה לכמות המגרשים לפי התב"ע וללא כל תשלום נוסף לרמ"י! מדובר בדבר מהפכני שכן עד להחלטה 1523 כל דבר שהיה קשור בזכויות בניה ובניה נוספת בנחלה גררה תשלום דמי הסכמה גבוה לרמ"י. כמובן שצריך לסייג את עניין זה משום שעדיין הועדות לתכנון ובניה (מקומית ומחוזית) אינן מחוייבות לאשר כל תוכנית ולכן יש לבחון כל הליך של פיצול מגרש מנחלה בהתאם לנחלה, למושב ולאיזור שבו נמצא המושב וכן להתייעץ עם בעלי מקצוע מתאימים בתחום התכנון והבנייה. בכל מקרה פיצול מגרש מנחלה נעשה בדרך של הגשת תוכנית מפורטת (הכנת תב"ע) לפיצול מגרש מנחלה ונמצאת בסמכותה של ועדה מחוזית לתכנון ובניה. ההליך ניתן לביצוע לאחר שנחתם הסכם החכירה מול רמ"י לאחר הכניסה להחלטה 1523 ולאחר תשלום מלוא דמי הרכישה עבור חלקת המגורים. ההליך עצמו של פיצול המגרש מנחלה (או מגרשים מנחלה) משלב הגשת התוכנית יכול לקחת בין שנה וחצי לשנתיים בדרך כלל ובסופו ולאחר אישור התוכנית על ידי הועדה המחוזית מוגשת לרמ"י לשלב מימוש התוכנית. לאחר אישורה הסופי של רמ"י המגרשים המפוצלים נחשבים כחלקות אחרות ממש וניתן להעבירם לבעלות אחר על ידי מכירה ו/או להעבירם ללא תמורה בין בני משפחה ככל נכס אחר.
ייצוג חברי אגודה ובעלי נחלות
תפקידו של עורך דין נחלות ומושבים מגוון ועוסק בין השאר גם בייצוג חברי אגודות ובעלי נחלות אל מול הגורמים השונים. הסיבה לכך היא שחברי אגודה חקלאית הינם בעלי זכויות וחובות ביחס לאגודה וביחס לחברי האגודה ובנוסף בכל מה שקשור לרמ"י ולגופים הממשלתיים השונים. לכן, פעמים רבות נדרש עורך דין לנחלות ומושבים לייצג חברי אגודה שונים בנושאים שונים הקשורים לעניינים אלו. לדוגמא ייצוג חברי אגודה בתביעה מול ועד המושב (ועד האגודה). פעמים רבות קיימים סכסוכים ו/או דין ודברים ומחלוקות בין חברי אגודה לועד המושב ו/או ועד האגודה השיתופית /החקלאית. המחלוקות יכולות להיות מחלוקות קטנות כמו לדוגמא סכסוכי שכנים ו/או טענות שונות שיש לועד האגודה כנגד החבר, ויכולות להגיע לדברים גדולים יותר כגון אי חלקת דיבידנדים, הסתרת מידע מחבר אגודה על ידי ועד האגודה ומנסיוננו אף להגיע למצבים של קיפוח חמור של חבר אגודה לעומת חברי אגודה אחרים.
ישנם מקרים רבים שבהם חברי אגודה לא מקבלים את המגיע להם מהאגודה והועד מתאחד כנגדם מסיבות שונות: לפעמים בעלי הנחלה לא מתגוררים במושב ולכן חברי הועד מרגישים שקל יותר לקפח את זכויותיהם של בעלי הנחלה המתגוררים בישוב אחר, לפעמים ישנה מחלוקת באשר לשטחים החקלאיים, ולפעמים אף לא משולמים לחברי האגודה תשלומים המגיעים להם על פי תקנון האגודה ו/או על פי נוהג אחר במושב. כל המקרים הללו מצריכים טיפול על ידי עורך דין שמתמחה בנחלות ובמושבים.
חשוב מאוד שבעלי נחלה ומשקים חקלאיים ידעו את זכויותיהן ויעמדו על המגיע להם לפני שיהיה מאוחר מדי שכן גם השהייה ואי עמידה על זכויות יכולים להשתמע כמי שהסכים לכך ונתן יד לקיפוחו הוא, על כן אנו ממליצים להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנחלות ומושבים על מנת לבחון האם זכויות בעלי נחלות ומשקים חקלאיים נפגעו.
עורך דין נחלות ומושבים בהליך של השגה על שומה ו/או בייעוץ על מיסוי נחלה
פעמים רבות בעת מכירת נחלה אנו רוצים לצמצם חוסר ודאות ולדעת כמה שיותר מדויק את אחוז המסים שהמוכר יאלץ לשלם עם מכירת הנחלה. כפי שפורט לעיל, בעת מכירת נחלה קיימים תשלומים רבים לרשויות השונות (רמ"י, ועדה לתכנון ובניה, רשויות המסים כמו מס שבח ומע"מ) לכן, חשוב מאוד לערוך תכנון מוקדם מבחינת מסים והעלויות שיחולו על בעל הנחלה. מהסיבות האלו פעמים רבות נבצע שמאות מוקדמת עבור כל חלק שנצטרך לדווח עליו לרשויות המס, לדוגמא, שמאות לכל בית בנחלה והמיסוי שנדרש לשלם עליו, שמאות עבור היטל ההשבחה וכן על אחוזי הבניה. שמאות זו נקראת :"שמאות מורחבת" ומאפיינת שמאות לנחלות ומשקים חקלאיים במושבים. בנוסף לשמאות עורך הדין המייצג את המוכרים בעסקת נחלה, צריך לעשות בדיקה מקדימה עם הרשויות השונות על מנת לצמצם חוסר ודאות ולוודא שלא קיימים גורמים בלתי תלויים בעת מכר הנחלה.
מה קורה כאשר המוכר רוצה "עסקת נטו"?
עסקת נטו הינה עסקה שמאפיינת עסקאות מורכבות שנטל המיסוי והעלויות הנלוות לעסקה אינו ודאי ועלול להיות כבד מאוד. בעסקת נחלה המיסוי וההיטלים צפויים להיות כבדים על המוכר ולכן פעמים רבות המוכר מציין בפני הקונה את המחיר שהוא דורש לאחר כל תשלומי המסים, ולכן קוראים לעסקה מסוג זה – "עסקת נטו". בעסקת נטו נדרשת ודאות עוד יותר מדוייקת לגבי גובה המסים שכן על פי תחשיב מראש של העסקה הרוכש צריך לדעת מהי כמות ההשקעה הנדרשת על מנת להגיע בסופו של דבר לסכום ה"נטו" שבו מעוניין המוכר.
לכן, כאשר מדבריםע ל עסקת נטו, חשוב מאוד לבצע את התחשיב של כלל ההיטלים והמסים שיחולו על המוכר טרם החתימה על הסכם המכר על ידי עריכת תחשיבים שיש לבצע לפני העסקה.
מדוע חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין למכירת קרקע במושב המתמחה בנחלות ומושבים?
כפי שהסברנו במאמר זה, לעורך דין שמתמחה בנחלות ומושבים יש עבודה מגוונת הדורשת התמחויות רבות ותת התמחויות רבות. בנוסף עורך דין שמייצג בעלי החלות צריך להיות בקיא בתקנות ובכללים המנחים וכן להיות מעודכן בפסיקה עדכנית בנוגע להליכים שונים בתחום הנחלות והמושבים. בין אם מדובר בתחום המיסוי בנחלות ובהיטלים השונים, ובין אם מדובר בכל מה שקשור לדמי רכישה וכניסה להחלטה 1523 של רמ"י, עורך הדין שמייצג בעלי החלות חייב לתת שירות מקצועי ומדויק שכן כל טעות יכולה להתבטא בהוצאה כספית רבה שהיה ניתן לחסוך.
משרדנו מתמחה בנחלות ומושבים וכן בייצוג של בעלי נחלות מול רמ"י, בתהליכי מכירת נחלה ובהליכי היוון וכניסה להחלטה 1523. כמו כן מייצג משרדנו בעלי נחלות בתביעות ובסכסוכים משפטיים כנגד האגודה וחברי אגודה ובמצבים של קיפוח וסכסוכים בין בעל נחלה וחבר באגודה שיתופית אל מול האגודה וחברים אחרים מהאגודה. השיתופית.
לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי עם ניר אביבי עורך דין למכירת קרקע במושב, צרו קשר!