באופן עקרוני, כל עוד הדירה שקניתם אינה רשומה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), הכסף שבו אתם משתמשים לשם רכישת הדירה מצוי "בסיכון", במיוחד כאשר הדירה שאתם רוכשים היא דירה "על הנייר", דירה שלמעשה טרם נבנתה.
הסיכון לכספי רכישת הדירה מצוי בכך שהחיים הם דינאמיים ולבנות בנייני מגורים זהו תהליך שלוקח לעיתים שנים רבות וכרוך בהתחייבויות והשקעות כספיות בלתי מבוטלות, כאשר ככל והקבלן עימו התקשרתם בהסכם המכר יימצא עצמו בקשיים כלכליים מסיבות כאלו ואחרות במהלך תקופת הבנייה כך שלא יוכל להשלים את בניית הדירה שרכשתם ממנו, הרי שהכסף ששולם על ידכם לרכישת הנכס מצוי בסיכון.
את הסיכון הזה מבקש המחוקק למזער ככל הניתן וזאת באמצעות הטלת חובות שונות על קבלנים בהתאם לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה 1974.
הבטחת כספי ההשקעה
ראשית, ודאו עם הקבלן עוד בטרם החתימה כי חלה על העסקה ביניכם הוראות חוק המכר וודאו כי הכספים שאתם משלמים מובטחים בהתאם להוראות החוק הקובעות כי אסור לקבלן לגבות מכם למעלה מ 7% ממחיר הדירה, אשר יועברו לחשבון נאמנות וזאת בטרם הבטיח את כספי ההשקעה באחת מן הדרכים הבאות:
- ערבות בנקאית – על הקבלן למסור לרוכש ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידו.
- פוליסת ביטוח – על הקבלן להנפיק פוליסת ביטוח ולבטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו על חשבון הדירה.
- שיעבוד הדירה – הקבלן שיעבד את הדירה או חלק יחסי מן הקרקע שעליה הדירה נבנית במשכנתא מדרגה ראשונה לטובת הרוכש ולטובת החזרת הכספים ששולמו.
- רישום הערת אזהרה – הקבלן רשם בפנקסי המקרקעין הערת אזהרה על הדירה או על חלק יחסי מן הקרקע שעליה הדירה נבנית ובלבד שלא נרשמו עליהם שיעבוד, עיקול או זכות צד ג' הגוברת על הערת האזהרה.
- העברת הבעלות בדירה – הקבלן העביר על שמכן את הבעלות או זכות אחרת בדירה או על חלק יחסי מן הקרקע שעליה היא נבנית.
משמעות הבטוחות לפי חוק המכר
פועל יוצא מבטוחות אלו הוא שמירה (ככל הניתן) על כספי הרכישה שמועברים לידי הקבלן ובטרם קיבלתם את הדירה. כך למשל, כאשר מונפקת לרוכש הדירה ערבות בנקאית, הרי במצב שבו הקבלן יהיה חדל פירעון ניתן יהיה להגיש תביעה למימוש הערבויות.
נקודות נוספות בחוק המכר
בחוק המכר ישנם מס' הוראות נוספות המיטיבות עם רוכשי הדירות, כדוגמת הטלת חובה על הקבלן לפצות את רוכשי הדירות במקרה של איחור של למעלה מ 60 ימים מן המועד הקבוע בחוזה למסירת החזקה בדירה וכן קביעת שתי תקופות רלוונטיות ביחס לליקויי בנייה המתגלים בדירה לאחר מסירת החזקה: תקופת הבדק שבה האחריות לתיקון הליקויים היא על כתפי הקבלן (עם חריגים מסוימים) ותקופת האחריות שבה על הרוכשים להוכיח כי אלו נגרמו על ידי הקבלן וכתוצאה מעבודה לקויה.
משרדנו מייצג רוכשי דירות רבים בעסקאות מקרקעין מול קבלנים ונשמח לעמוד לרשותכם למתן ייעוץ משפטי פרטני.