על פי החוק, התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. מדובר בדרישה מהותית ויסודית של המחוקק אשר רואה בעסקת נדל"ן (כדוגמת קניית דירה) עסקה כלכלית בעלת השלכות של ממש, הן על הקונה והן על המוכר, עסקה אשר עלולה לעיתים להיות סבוכה ועל כן ראוי כי עסקה זו תמצא ביטוי בכתב. זהו למעשה החוזה אשר נחתם בין מוכר הדירה לבין הרוכש ומעגן את כלל הסכמות הצדדים, הן המשפטיות והן המסחריות, עסקיות.
מה חשוב לכלול בחוזה קניית דירה
עסקאות נדל"ן מומלץ באופן גורף לבצע באמצעות עורך דין המתמחה בתחום ולא מומלץ כלל לחתום על חוזה קניית דירה (או מכירתה) ללא ליווי של עורך דין ובטח שאין לערוך הסכם שכזה באופן עצמאי. מדובר בחוזה סבוך בעל היבטים שונים ומגוונים, המשתנים מעסקה לעסקה ואף יש בו היבטים משפטיים רבים שיש לשים אליהם לב ועליו להגן על הצדדים באופן הטוב ביותר. ככלל, בחוזה קניית דירה יש לכלול את שמות הצדדים, זהות הממכר ומצבו המשפטי, הצהרות הצדדים, פירוט מלא של תנאי העסקה, מועדי התשלום, מיסים הקשורים בעסקה, הצמדות שונות, מנגנוני ביטול והפרה, פיצוי מוסכם, נספחים רלוונטיים ועוד.
סוגים שונים של חוזה קניית דירה
ככל ואתם עתידים לרכוש דירה חדשה מקבלן או מיזם הרי שהחוזה שעליו תחתמו הינו חוזה אחיד שנערך מולכם ומול רוכשים נוספים בפרויקט. מכיוון שהקבלן הוא הגורם שמנסח את החוזה והוא הצד "החזק" בעסקה מומלץ לפנות לעורך דין מטעמכם בטרם חתימה על החוזה, אשר יבחן את החוזה ויציג לכם את המשמעויות המשפטיות הכרוכות בעסקה ויוודא שמדובר בעסקה "לגיטימית" עם מינימום סיכון עבורכם. עסקאות דירה ראשונה שונות מעסקאות יד שנייה. עורך הדין שלכם יבחן את החוזה, את המפרט המוצע לכם, את האפשרויות שלכם לבצע שינוים בחוזה ובדירה, יבחן את מועדי התשלום, יבחן האם יש בנק מלווה לפרויקט ואילו ערבויות ניתנות להבטחת כספיכם והאם אלו עומדות בדרישות חוק מכר דירות, כמו כן עורך הדין יבחן באילו סיטואציות ניתן לבטל את החוזה, מה קורה אם הקבלן יאחר במסירת הדירה לידיכם ולאיזה פיצוי תהיו זכאיים ועוד.
להבדיל, חוזה קניית דירה "יד שנייה" הוא חוזה שנערך לרוב עם אדם פרטי המעוניין במכירת הדירה לידיכם. במצב זה, עורך הדין שלכם יבצע בדיקות מקדמיות שונות לנכס, לשם בחינת מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס ובהמשך ינהל עבורכם את העסקה מול עורך הדין של הצד השני עד למועד חתימת החוזה ולאחר מכן יוודא את ביצוע העסקה במלואה, על כל הכרוך בכך עד למסירת החזקה בנכס לידכם ורישום הנכס על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.
חוזה קניית דירה הוא חוזה סבוך הכולל היבטים משפטיים רבים המשתנים מעסקה לעסקה. החל מהיבטי מס שונים, בעיות תכנוניות או חובות של בעלי הנכס שבגינם נרשמו עליו עיקולים או הערות אזהרה שונות שעלולות לסבך את העסקה.
עורך דין ניר אביבי מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן ובעריכת חוזה קניית דירה והנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ וליווי משפטי.