ישראל של שנת 2022, מועד כתיבת המאמר הזה, היא ישראל שבה שוק הדירות רותח ויש מחסור רציני בדירות לקניה.
מחירי הדיור עולים עוד ועוד והאמת שהסוף לא נראה באופק.
זאת גם בדיוק הסיבה שדירות קבלן במגדלים יוקרתיים או בבניינים רבות בשכונות ברחבי הארץ, נחטפות כמו פטריות אחרי הגשם על ידי זוגות צעירים, משפחות רבות ומשקיעים.
ולמרות כל זאת, חשוב מאוד שלא להסחף אחרי הזרם ולהזהר ממספר דברים לפני שחותמים לקבלן על הסכם רכישה לדירה, שכן מנסיוננו ומלקוחות רבים שפונים אלינו, חשוב מאוד להיוועץ עם עורך דין מקרקעין מומלץ לפני שמתקשרים עם קבלן בהסכם מכר ולפני שחותמים על ההסכם והמסמכים לקבלן.
במאמר זה נסקור 10 דברים שחשוב לדעת לפני שרוכשים דירה מקבלן, ומהן הנקודות שחשוב לשים לב אליהן ברכישת דירה מקבלן.
נקודה ראשונה – לעשות בדיקות על הקבלן ועל פרוייקטים שעשה
אז כמו בכל דבר שעושים בחיים וכל מקרה שבו אנחנו בוחרים איש מקצוע או חברה שנותנת לנו שירותים, בוודאי שגם במקרה של רכישת דירה מקבלן, חשוב מאוד לשים לב מי הקבלן, לעשות עליו בדיקות מקדימות רבות, לבקר בפרוייקטים אחרים שעשה הקבלן, להתייעץ עם לקוחות ודיירים שרכשו בעבר דירות מאותו קבלן, ולא להתבייש להיות "נודניקים" ולשאול שאלות את אנשי המכירות, וכל מי שמעורב בתהליך המכירה.
חשוב לדעת שבפרוייקטים של קבלנים רציניים ומובילים, חשוב מאוד שיהיה איש קשר שמתחברים אליו ומעביר את כל המידע על הדירה, על הפרוייקט ועל התהליך בצורה סבלנית וברורה לרוכש הדירה, שכן מדובר באירוע מאוד חשוב לרוב האנשים שמחפשים לקנות דירה.
לכן אנחנו ממליצים לעשות את כל הבדיקות הנחוצות לגבי הפרוייקט והקבלן, לא להתבייש לשאול שאלות את הקבלן ואת מי מטעמו, ולבדוק לעומק את גודל הדירות, התוכניות, המפרט הטכני שמקבלים עם הדירה, וכל הפרטים הנחוצים לרוכש על מנת לגבש החלטה האם לקנות את הדירה מהקבלן.
צריך לחשוב על תהליך המכירה של הקבלן ללקוח, כמה שמעיד על התהליך עם הקבלן בהליך בניית הדירה עד לקבלת המפתח.
דמיינו לעצמכם מצב שאיש המכירות גס רוח, או לא משתף פעולה עם כל השאלות שלכם ומשדר לכם ש"אין לו כוח אליכם". סביר להניח שזה גם יעיד על המשך התהליך עם הקבלן, בכל מה שקשור בבחירת ריצוף , צבע למטבח ועוד דברים לדירה.
ולכן, חשוב שהתהליך של רכישת הדירה יהיה נכון ונעים בדיוק כמו כל התהליך של התקדמות הפרוייקט על ידי הקבלן, עד למסירת המפתח וגם לאחר מכן, במידה ויהיו ליקויים בדירה או בבניין, חשוב מאוד שמדובר בקבלן אמין שלוקח אחריות על הבנייה שלו ועומד מאחורי הדיירים שקנו ממנו דירה.
נקודה שנייה – להגיע מספר פעמים לאתר הבנייה ולמשרד המכירות ולהתרשם מאופי המקום, שיטות השיווק של אנשי המכירות והצוות
הנקודה הזו מתקשרת לנקודה הראשונה שציינו, אך מתמקדת יותר באפשרות של רוכש הדירה להגיע מספר פעמים לפרוייקט, למשרד המכירות ואפילו לבקר מספר דירות שונה בשעות שונות במשך היום ובזמנים שונים. חשוב לעשות את זה על מנת להכיר את האיזור, להכיר את הפרוייקט, להרגיש אותו ואת הצוות שעובד במקום וכך הדבר יעזור לרוכש הדירה הפוטנציאלי להתחבר יותר או פחות לפרוייקט.
מנסיוננו, ישנם ערים או שכונות שקיימים מספר פרוייקטים במקביל הנבנים זה לצד זה, ובמשך היום מגיעים לקוחות פוטנציאליים רבים לראות את הדירות.
מכיוון שכל אחד מתחבר למשהו אחר, מדהים לראות איך כל אחד נמשך לסוג אחר של פרוייקט, בגלל המיקום, כיווני האוויר, התכנון של הדירות או של הלובי והשטח המשותף בבניין, ועוד.
זו הסיבה שחשוב מאוד להגיע מספר פעמים לפרוייקט ולדירות, לשכונה ולאתר הפרוייקט, ולבחון מה מתאים יותר לכם.
נקודה שלישית – לחתום על טופס הצעה רק עם אפשרות לקבל את סכום הפיקדון בחזרה במקרה של ביטול
לאחר שהחלטתם מהו הפרוייקט שמתאים לכם ומה הדירה שמתאימה לכם בפרוייקט, יציע איש המכירות באותו הפרוייקט להחתים אתכם על טופס הצעה. טופס הצעה של הקבלן הוא למעשה הצעה לקניית דירה מסויימת בפרוייקט, וההצעה מהווה מסמך לכך שאתם מעוניינים לרכוש את אותה הדירה בפרוייקט, ותוך זמן קצר (שבועיים או יותר), אתם מתחייבים לחתום על ההסכם עם הקבלן לרכישת הדירה.
חשוב מאוד לדעת שהסכם הרכישה יכול להשתנות מקבלן לקבלן ומאתר לאתר, הדבר שכן חשוב לשים לב הוא שעם טופס ההצעה בדרך כלל ידרוש הקבלן גם שתפקידו סכום כסף שמהווה "דמי רצינות" לקבלן, להראות שאתם רציניים בהצעה שנתתם.
ישנם קבלנים שמציינים על גבי טופס ההצעה שבמידה ותחזרו בכם מההצעה, הסכום שהופקד בפיקדון לקבלן לא יוחזר לכם.
אנחנו חד משמעית מציעים לכם לסרב לכך ולדרוש שסעיף זה ישונה לכך שהפיקדון יוחזר אליכם בכל מקרה גם אם בחרתם שלא להשלים את העסקה מכל סיבה שהיא.
אם כן בחרתם להתקדם ולחתום על הסכם המכר על הדירה עם הקבלן, יחזיר לכם הקבלן את הפיקדון שהופקד עם החתימה על הסכם המכר.
נקודה רביעית – להתקשר עם עורך דין מקרקעין שמתמחה ברכישת דירה מקבלן
מיד לאחר החתימה על טופס ההצעה ולפעמים אף לפני החתימה על טופס ההצעה, זה הזמן שאנחנו ממליצים להתקשר עם עורך דין שמתמחה ברכישת דירה מקבלן. בדרך כלל יהיה מדובר בעורך דין מקרקעין שמתמחה ברכישת דירות מקבלן והינו עורך דין מקרקעין וחוזים.
חשוב מאוד להגיש לקבלן שאתם מתכוונים להיות מיוצגים בהליך רכישת הדירה בעורך דין ועורך דין מטעמכם יעבור על הסכם המכר עם הקבלן.
עורך הדין מטעם הרוכש, תפקידו לעבור על הסכם המכר ולהכין מסמך שנקרא: נספח שינויים, שהוא למעשה מכיל את כל השינויים שמוסכמים על הצדדים על הסכם המכר והנספחים להסכם שמציע לכם הקבלן.
בנספח השינויים מופיעים שינויים חשובים ביותר שיכולים לעשות את ההבדל ולחסוך לרוכש כסף רב ואף עגמת נפש בהמשך הליך רכישת הדירה והבנייה של הדירה ואף לאחר המסירה, אם רק עורך דין מקרקעין מקצועי יעבור על ההסכם וילווה את הלקוח בהליך רכישת הדירה.
לא צריך לדאוג מתגובת הקבלן מכך שאתם רוצים שעורך דין מטעמכם ייצג אתכם. הדבר מקובל מאוד והקבלנים מודעים לכך ומעריכים את מי שמבקש שעורך דין מטעמו ייצג אותו.
חשוב לדעת שעורך הדין שמייצג את הקבלן אינו מייצג אתכם, אפילו שהנכם נדרשים על ידי הקבלן לשלם לעורך הדין שלו סכום כסף של כ-5,000 ש"ח + מע"מ.
נקודה חמישית – להתעקש על נספח שינויים שמכיל שינויים מטעם הרוכש
כמו שאמרנו בנקודה הרביעית, חשוב מאוד להתעקש על נספח שינויים שיכין עורך דין מטעמכם להסכם המכר של הקבלן. ולכן חשוב מאוד להתעקש על כך עם הקבלן.
עם זאת, כמובן שלא תמיד כל הדרישות וההערות של עורך הדין מטעמכם יתקבלו על ידי הקבלן.
הדבר סביר והגיוני כיוון שכל הסכם מכר והסכם בכלל, כאשר יש מספר צדדים ולכל אחד יש אינטרסים שונים, לא יסתיים בזה שהערותיו של צד אחד יתקבלו במלואן. אך עם זאת חשוב לדעת שעצם העובדה שעורך דין מטעמכם עובר על הסכם המכר ומעיר הערות מצדכם ושינויים דרושים בהסכם, מהווה יתרון עבור רוכש הדירה ויכולה לעשות את השינוי מעסקה לא טובה לעסקה טובה עבור הרוכשים.
לכן, חשוב מאוד להתעקש על כך שעורך דין מטעם הרוכש של הדירה יבצע שינויים ותיקונים להסכם בנספח שינויים.
נקודה שישית – להצמיד את ההסכם לחוק המכר – דירות
פעמים רבות בהסכמי מכר של קבלנים, ההסכם מכיל הוראות וסעיפים שסותרים את האמור בחוק המכר – דירות.
חשוב לדעת שהדבר אינו תקין ולכן עורך דין מטעם הקונה צריך להכיר את חוק המכר – דירות, שחוקק על ידי המחוקק במטרה להגן על רוכשי דירות ולקבוע חוקים ותקנות ברורים בכל מה שקשור ברכישת דירה מקבלן.
לכן, אם יש לכם עורך דין מטעמכם שמייצג אתכם בהליך רכישת הדירה מהקבלן, עליו לדעת להצמיד את ההסכם לחוק המכר דירות בסעיפים שונים שמתעלמים מכך שיש חוק מכר.
נקודה שביעית – לא להצמיד את התשלומים בגין הרכישה למדד תשומות הבנייה
לא הרבה רוכשי דירות מודעים לכך שהתשלומים שמשלמים לקבלן צמודים למדד תשומות הבנייה שעולה בשנים האחרונות באופן משמעותי כל שנה למעלה. לדוגמא בשנה האחרונה עלה מדד תשומות הבנייה בכ-6% שזה המון.
לדוגמא, בהנחה שקונים דירה מקבלן במחיר של 3 מיליון, ומשלמים בחתימה על ההסכם 7.5 אחוז. כל ההפרש שבין ה-3 מיליון למה ששולם, מוצמד למדד תשומות הבנייה, וזאת בהתאם להתקדמות הקבלן בבנייה ולוח התשלומים.
לכן, מדד תשומות הבנייה יכול להוות הוצאה נוספת וגדולה של אפילו לפעמים מאות אלפי ש"ח נוספים שיש להוסיף לקבלן עם התקדמות הבנייה.
על מנת למנוע זאת יש לשים לב לשני דברים עיקריים שצריך לקחת בחשבון בהתנהלות מול הקבלן טרם החתימה על ההסכם:
- מומלץ לרשום בנספח השינויים להסכם המכר, שניתן להקדים תשלומים לקבלן בהודעה מראש. וחשוב לדעת שיש קבלנים שמסרבים להקדים תשלומים. כאשר קבלן מסרב להקדים תשלומים, צריך לחשוב מדוע? והסיבה היא בדרך כלל עליי המחירים ממדד תשומות הבנייה. לכן מומלץ לאפשר לרוכש להקדים תשלומים.
- להמנע מדחיית תשלומים גדולים לסוף הבנייה ולאחר טופס 4. כאשר דוחים תשלומים גדולים לסוף הבנייה או אפילו לאחר קבלת טופס 4, צריך לקחת בחשבון שמדד תשומות הבנייה יעלה באופן משמעותי בתקופה שבין החתימה על ההסכם בדירה על הנייר לבין קבלת המפתח (לפעמים 24-36 חודשים זה זמן סביר לקבלת הדירה), וצריך לקחת בחשבון שאם המדד עולה כל שנה בממוצע 5%, אנחנו מדברים על עלייה של בין 10-15 % לכל התקופה של הסכום שלא שולם לקבלן. כלומר, במקרה ורוב התשלום משולם לאחר טופס 4, ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר הסופי יכול לעלות במאות אלפי ש"ח, וחבל. לכן, מומלץ לא לדחות תשלומים גדולים לבסוף הבניה או לאחר טופס 4.
נקודה שמינית – לציין נקודות חשובות לעניין קבלת הדירה מהקבלן ותיקון ליקויים על ידו ואחריות
בכל נספח שינויים, יש חשיבות רבה לעניין קבלת הדירה מהקבלן, פרוטוקול מסירה, דו"ח ליקויים ותיקון הליקויים על ידי הקבלן וכן האחריות שנותן הקבלן לרוכש הדירה.
כמו שציינו באחת הנקודות במאמר זה, אמנם קיים חוק המכר – דירות והוא מכיל בתוכו גם את מאפייני האחריות של הקבלן לפי קטגוריות בענף הבנייה, אך בכל זאת, חשוב מאוד שבהסכם המכר עצמו ואם לא בהסכם המכר בנספח השינויים להסכם, יהיה מפורט אחריותו של הקבלן לליקויים ולתיקונים בדירה ובבניין ובשטח המשותף.
לדוגמא, פעמים רבות חשוב מאוד להכניס לנספח השינויים את העובדה שטרם מסירת המפתח יורש רוכש הדירה להביא בודק מטעמו שיבדוק את הדירה בבדק בית, וימסור דו"ח מסודר לבעל הדירה החדש ולקבלן ויפרט איזה ליקויים יש בדירה ומה נדרש הקבלן לעשות על מנת לתקן אותם.
כלומר, חשוב מאוד כבר בהסכם המכר ובנספח השינויים עם הקבלן לציין את כל הנקודות האלו לעניין קבלת הדירה מהקבלן, אופן התיקון של אותם ליקויים והאחריות שיש לקבלן על אותם תיקונים וליקויים ומהו מנגנון תיקון הליקויים בדירה.
נקודה תשיעית – לאפשר הקדמת תשלומים בהתראה מראש לקבלן לפי בחירת הרוכש
נקודה זו היא חשובה וגם ציינו חלק ממנה לפני כן במאמר, אך חשוב מאוד להדגיש אותה שוב. מאחר ומדד תשומות הבנייה עולה, ומאחר ולפעמים יש שיקולים נוספים של מימון – כמו ריביות מלקיחת משכנתא ועוד, חשוב מאוד להוסיף לנספח השינויים להסכם המכר אפשרות להקדים תשלומים לקבלן על פי הודעה מראש שמודיעים לקבלן טרם הקדמת התשלום.
לקבלן לא צריכה להיות בעיה לקבל תשלום שמקדמים לו ואם יש בעיה כזו לקבלן, אז הדבר אומר שיש כאן בעיה שהקבלן מעוניין אולי לקבל כסף נוסף מעליי המדד או מסיבות אחרות שאינן משרתות את רוכש הדירה.
לכן, חשוב מאוד לציין זאת בהסכם שניתן להקדים תשלומים לקבלן בהודעה סבירה מראש.
נקודה עשירית – לוודא שיש לכם עורך דין מקרקעין שמתמחה ברכישת דירה מקבלן
והגענו לנקודה העשירית והאחרונה, והיא למעשה מסכמת את כל הנקודות שציינו במאמר זה, והיא שעל מנת שכל הנקודות האלו התקיימו ועוד הרבה דברים אחרים שלא ציינו במאמר הזה מאחר ומדובר רק בנקודות נבחרות, עורך דין מקרקעין מקצועי שמתמחה ברכישת דירה מקבלן ידע לשמור על רוכש דירה מקבלן וכמובן שידע להכניס את כל הנקודות החשבון לנספח השנויים והסכם המכר מול הקבלן.
רכישת דירה מקבלן – רק עם עורך דין שמתמחה בנדל"ן
והדבר הכי חשוב בכל עסקת נדל"ן – לבחור עורך דין מקרקעין שמתמחה בעסקאות נדל"ן מגוונות וביניהן כמובן ייצוג ברכישת דירה מקבלן.
עורך דין ניר אביבי מתמחה במקרקעין וברכישת דירה מקבלן.
עוד יכול לעניין אתכם: