עורך דין ניר אביבי הינו עורך דין מקרקעין ומתמחה בליווי משפטי עבור לקוחות בתהליך רכישת דירה.
תהליך רכישת דירה הינו תהליך מורכב שדורש מומחיות רבה מצד עורך הדין המלווה את העסקה. החל מבדיקות מקדמיות של הנכס, תכנון מס ודיווח לרשויות המסים, הליך הרישום של הנכס ועוד, כל אלו דורשים הכנה מקדימה והתנהלות מדוייקת ומקצועית בעת רכישת הדירה.
במדריך זה, ננסה לתת לקורא את רוב הכלים שיאפשרו לו לדעת טוב יותר מול אלו אתגרים הוא עומד ומהם הדברים שחשוב לדעת לפני שרוכשים את הדירה הבאה.
בדיקה מקדמית בנוגע למצבו התכנוני של הנכס
עורך דין מקרקעין מנוסה חייב לערוך בדיקות מקדמיות בכל מה שקשור למצבו התכנוני של הנכס, החל מחריגות בניה, מה רשום במוסדות התכנון והבניה מול מה שרשום בעיריה / המועצה המקוצית ובטאבו וברשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
לא פעם קורה שישנם פערים משמעותיים בין הזכויות הרשומות בפנקסי הטאבו, לבין מה שרשום ברמ"י ובפנקסי העירייה. חשוב להבין שפערים אלו יכולים להגרם עקב סיבות רבות, לדוגמא כאשר קיימת בדירה מסויימת חריגת בניה של מרפסת שנבנתה ללא אישור. העיריה מצדה מחייבת את בעל הדירה בארנונה על השטח שבנה ללא אישור, ולכן בפנקסי העיריה יהיה רשום את שטח הדירה כולל המרפסת, אך הדבר אינו מעיד על כך שפנקסי הרישום המרפסת תהיה רשומה. כלומר, בסופו של דבר גם אם בפנקסי העיריה לצורך חיוב בארנונה נראה כי השטח מאושר, מבדיקה שעורך עורך הדין ברשויות הרישום כגון בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, יתגלה כי למעשה מדובר בבנייה לא מאושרת.
במידה והדבר לא יבדק מראש על ידי עורך הדין, יש לכך השלכות כבדות משקל על הרוכשים, ועל כן יש לבצע בדיקות מקדימות רחבות היקף באשר למצבו התכנוני של הנכס.
לא לחתום על זכרון דברים ללא ייעוץ וליווי של עורך דין
חשוב מאוד לא לחתום על שום מסמך המעיד על הסכמה כלשהי של הצדדים ובטח לא של אלו המתעניינים לרכוש דירתם, ללא ליווי וייעוץ מצד עורך דין. רוכשים רבים טועים לחשוב שמסמך ראשוני חתום על ידי הקונים והמוכרים אינו מחייב או שהוא מחייב במידה לא רבה. מדובר בטעות שכן בית המשפט כבר קבע בפסקי דין רבים, כי חתימה על זכרון דברים במרבית המקרים מהווה חתימה על הסכם מחייב לכל דבר ועניין, ולכן מומלץ מאוד להמנע מחתימה על הסכם טרומי שיקרה ככל שיקרה (השם המפורסם ביותר של הסכם כזה הוא "זכרון דברים").
כמובן שבמקרים מסויימים ניתן לחתום על הסכם זכרון דברים, אך חשוב מאוד לעשות זאת עם ליווי וייעוץ משפטי נכון.
תפקידו של המתווך ברכישת דירה
פעמים רבות עסקאות לרכישת דירה נעשות בעזרתו של מתווך נדל"ן. המתווך תפקידו לקשר בין הצדדים לעסקה – המוכרים והרוכשים. ובכל זאת, מתווך הנדל"ן אינו צריך להיות הגוף שמנהל את המשא והמתן ובטח שלא הגוף שמבטיח הבטחות למוכרים. כמשרד עורכי דין שמתעסק בעיקר במקרקעין ובחוזים, אנו עדים לא פעם למקרים בהם מתווך הנדל"ן הבטיח הבטחות בשם אחד הצדדים, אשר התגלו כהבטחות שלא נעשו באמת על ידי אחד הצדדים. זאת עקב כך שהמתווך היה להוט לקדם את העסקה על חשבון הצדדים.
לכן, ומבלי לגרוע בתפקידו של המתווך כגורם פעיל בעסקה בין הצדדים וכמי שזכאי לשכר טרחתו, יש לשים לב שמקומו של המתווך הוא לא לדבר בשם המוכרים ולא בשם הקונים, אלא תפקידו העיקרי הוא למצוא לתווך בין מוכר לקונה ותו לא.
בדיקות מקדמיות של אנשי מקצוע שונים טרם רכישת דירה
בדיקה של מהנדס בניה
לא פעם מגיעים למשרדו של עורך דין ניר אביבי רוכשי דירות מאוכזבים שנגרמה להם עגמת נפש רבה עקב הסתרת ליקויי בניה שונים וחריגות בניה שנעשו על ידי המוכרים והם ידעו על אותן חריגות/ליקויים או שהיו צריכים לדעת עליהם ולא דיווחו עליהם לקונים טרם רכישת הדירה.
רוב רובם של המקרים האלו היה יכול להמנע לו הרוכשים היו מבצעים מספר בדיקות מקדימות ומזמינים אנשי מקצוע מתאימים לבדוק את מצבה של הדירה.
אנו ממליצים לבצע בדיקה טרומית לפני כל רכישת דירה של מהנדס בניין שמתמצא בליקויי בניה ובעיקר בליקויים מבניים/הנדסיים, נזקי רטיבות וחריגות בניה.
בדיקה מקיפה של גורם מוסמך טרם ביצוע העסקה, יכולה למנוע עגמת נפש רבה מצד הרוכשים.
בדיקה של שמאי מקרקעין
מכיוון שהבנק המלווה הנותן משכנתא לרוכשים מתנה את בדיקת השמאי בהסכם מכר חתום, מומלץ לבקש חוות דעת מקדימה של שמאי מקרקעין טרם רכישת הדירה, וזאת על מנת להמנע ממצב שישנו פער משמעותי בין הערכת השמאי לסכום העסקה שנקבע בהסכם המכר.
כבר הגיעו למשרדנו מקרים בהם עקב הטעיה של המוכרים באשר למצבה התכנוני של הדירה, המחיר שנקבע ע"י שמאי הבנק היה נמוך משמעותית מהמחיר שסוכם בהסכם המכר, והדבר גרם לבעיות בלקיחת המשכנתא מהבנק עקב ערך שמאי נמוך יותר ממחיר העסקה.
לכן, חשוב מאוד לטעמנו לקבל חוות דעת משמאי מקרקעין מוסמך טרם החתימה על הסכם המכר.
הסכם המכר והתשלומים
כל ההסכמות בין הצדדים לרבות תנאי התשלום, מועד פינוי הדירה והכניסה לדירה וכו', צריכים להיות מפורטים על גבי הסכם המכר. חשוב לדעת שכל הסכמה שנעשתה בעל פה או באופן אחר על ידי הצדדים ולא הוזכרה בהסכם המכר, סביר להניח שלא יהיה לה כל חשיבות. ולכן, יש לשים לב שבמידה וישנו סיכום שהוסכם על הצדדים בעל פה טרם החתימה על הסכם המכר, חובה לציין אותו בהסכם.
בנוסף לכך, בהסכם המכר יצויינו מועדי התשלום. חשוב מאוד טרם הגדרת מועדי התשלום וסכום כל תשלום, לוודא שהקונה יעמוד בתנאי התשלום שכן אי עמידה בתנאי התשלום מהווה הפרה יסודית של הסכם מכר ועל כן מזכה בדרך כלל את המוכר בפיצוי מוסכם.
לכן, חשוב מאוד לוודא שבהסכם המכר מצויינים כל הפרטים שסוכמו עם המוכר ושכל ההסכמות שגובשו בין הצדדים מוזכרים בהסכם המכר.
חובת תום הלב בעסקת רכישת דירה
חוק החוזים מתייחס לקיום משא ומתן בתום לב כעיקרון יסודי בדיני החוזים אשר הפרתו יכולה להוות הפרה יסודית של ההסכם, אשר מאפשרת לצד שנפגע מההפרה לבטל את ההסכם. בנוסף לכך, ישנה חובה לקיום חוזה בתום לב בין הצדדים להסכם.
לכן, חשוב לדעת שכל חוזה יש לקיים בתום לב הן בשלב המשא ומתן והן בעת קיום החוזה. פעמים רבות מגיעים למשרדנו לקוחות אשר נפגעו מהפרה של חובת תום הלב הן בשלב המשא ומתן והן במהלך קיום החוזה.
הפרות של החוזה יכולות להתבטא באי גילוי נזקים בדירה על ידי המוכר, או הסתרת פגמים ו/או ליקויים בדירה על ידי המוכר. במצבים כאלו, יש לבחון מתי נעשתה ההפרה ובגין מה, אם מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, אזי יתכן והרוכש יוכל לתבוע ביטול ההסכם או אכיפת הסכם. כמו כן רוכש הדירה שנפגע מהפרה יסודית של ההסכם עקב היעדר תום לב והפרה של חובת תום הלב, יוכל לתבוע פיצויים ואת הפיצוי המוסכם שנכלל בחוזה והוא בדרך כלל יעמוד על סך של 10% מגובה העסקה.
עורך דין ניר אביבי – עורך דין רכישת דירה
במאמר זה סקרנו מספר עקרונות יסוד שחשוב לשים לב אליהם בכל עסקת מקרקעין ובעיקר בכל עסקה לרכישת דירה. ישנם פרטים נוספים שיש לבדוק ולוודא לפני ובעת כל עסקת רכישת דירה, כגון: ההיבט המיסויי, סקירה כללית של השוק ובחינה של עסקאות דומות שנעשו באיזור של הדירה, ועוד. אך אליהם בחרנו שלא להתייחס במאמר זה בעיקר עקב כך שהדברים שציינו לעיל הינם הדברים שאנו מוצאים שפעמים רבות אינם מקבלים את תשומת הלב הראויה בכל עסקת מקרקעין.
משרדנו מתמחה בתחום המקרקעין, חוזים וכן בייצוג וליווי משפטי שוטף בעסקאות מקרקעין שונות.
לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי צרו קשר עם עורך דין ניר אביבי בטלפון 077-7298914!