עורך דין מכירת דירה

מזל טוב! מצאתם קונים לדירה שלכם ואפילו במחיר שרציתם (פחות או יותר). רגע, עוד מוקדם לשמוע, עכשיו מתחילה העבודה האמיתית!

איך עורך דין מכירת דירה יכול לעזור?

לפני שמבצעים את העסקה למכירת הדירה, יש לקחת בחשבון שישנם משתנים רבים שיכולים להשפיע על מכירת הדירה. לא זאת בלבד, אלא ששאלת המיסוי הינה שאלה חשובה ואף קריטית לפעמים לפני שמבצעים מכירת דירה.

עסקת מכר דירה הינה עסקה מורכבת אשר מעורבים בה לעיתים קרובות סכומים גדולים של כסף. לכן, תכנון מוקדם של שאלות המיסוי ושאלות נוספות יכול לחסוך כסף רב ולעשות את ההבדל.

 מעבר לעניין הכספי, יש לקחת בחשבון גם סוגיות של רישום הדירה, והעברה “בטאבו” של הדירה. (המושג “טאבו” נעשה מושג נפוץ, אך לפעמים הנכס כלל אינו רשום בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל ועוד).

משכך הדברים, נעמוד כעת על הנקודות החשובות שעורך דין העוסק במכירת דירה יטפל בהם:

בדיקות מקדמיות של הדירה

עורך דין המטפל במכירת דירה חייב לבצע בדיקות מקדמיות באשר לדירה ובהן:

  • בדיקת המצב התכנוני של הדירה כגון: תשריט הבית המשותף, שטח הדירה, האם יש חריגות בניה בדירה, ולמעשה בדיקה של כל דבר שעלול להתגלות בהמשך על ידי מי מהצדדים ולא ידע. על עורך הדין להציף את הדברים בטרם מתכנסים הצדדים לכדי חתימה על הסכם המכר והדברים צריכים להיות גלויים וברורים.
  • בדיקת המצב הרישומי של הדירה – מדובר על בדיקות מקדמיות שעורך הדין מבצע באשר לבעלות בדירה, האם המוכר הוא אכן הבעלים? אמנם הדבר לא נפוץ אך בהחלט קורים מצבים בהם האדם אשר הציג עצמו כבעל הנכס הוא כלל לא הבעלים של הדירה. לכן יש לבדוק מי באמת הבעלים בדירה, האם ישנה משכנתא על הנכס? האם רובצים עיקולים על הנכס? האם ישנן הערות אזהרה? כל אלו יש לבצע בשלב הטרום חתימתי ויש לבדוק את כל המצב הרישומי הקיים בנכס.

תכנון מס שבח

מס שבח הינו המס שהמוכר משלם בגין “השבחת הנכס”. מס השבח הינו מס מורכב ואין להקל בו ראש. קצרה היריעה במאמר זה לתאר את אופן חישוב מס השבח ואת הפטורים הקיימים למס שבח בעת מכירת דירה. ולכן רק נציין בסעיף זה כי על עורך הדין המייצג את המוכרים במכירת דירה, לעשות תכנון מוקדם של מס השבח שיחוייבו בו המוכרים וזאת מפני שבמקרים מסויימים גובה מס השבח ללא תכנון מוקדם יכול להיות כזה שלו המוכרים היו יודעים שזה יהיה מס השבח שיצטרכו לשלם, כלל לא היו מוכרים את דירתם. 

לכן, על עורך הדין לבצע תכנון מוקדם של מס שבח וליידע את המוכרים מה הצפי למס השבח טרם ההתקשרות בחוזה מול הקונים.

היטל השבחה

היטל השבחה הינו מס עבור “השבחת הנכס” לידי הרשות המקומית. במקרה זה משולם המס לאחר החתימה על ההסכם ובטרם הרשות נותנת את אישורה בגין העסקה לרשויות הרישום (הטאבו), לכן, חשוב מאוד לבצע בדיקה מקדימה בטרם החתימה על ההסכם בכדי לדעת מה יהיה היטל ההשבחה בגין העסקה. גם היטל השבחה יכול להגיע לסכום גדול ולכן בדיקה של גובה היטל ההשבחה היא חיונית ממש לפני ההתקשרות בעסקה. במקרה של היטל השבחה, על עורך הדין קשה לדעת על כמה יעמוד הסכום, ולכן מומלץ להסתייע בשירותיו של שמאי מוסמך המבין בהיטלי השבחה ושיעשה בדיקה מקדמית עבור המוכר ובכך להעריך את גובה היטלי ההשבחה.

תשלומים לרשות מקרקעי ישראל

מכיוון שנכסים רבים הינם בבעלות של רשות מקרקעי ישראל, יש לבדוק מראש את גובה התשלום שתדרוש רשות מקרקעי ישראל (או בקצרה: רמ”י) בגין “אישורה” את העסקה. לתשלום זה לרמ”י יש שמות רבים – “דמי הסכמה”, “דמי היוון”, וכיום גם: “דמי רכישה” במושבים. אך בכל מקרה, כל אלו הינם שמות אשר מתארים את התשלום שרמ”י גובה עבור אישורה את העסקה. גם סכום זה יכול להגיע למאות אלפי ש”ח בעסקאות פשוטות יחסית שכן רמ”י היא למעשה הבעלים של הקרקע במרבית המקרים ועל כן דורשת תשלום גבוה בגין הקרקע וזכויות הבניה בקרקע. במקרים בהם רמ”י היא הבעלים של הקרקע (בחכירה, בבר רשות ועוד), על עורך הדין לבצע בדיקות מקדימות ומקיפות באשר לגובה התשלום לרמ”י טרם החתימה על ההסכם.

דגשים נוספים בנוגע לעורך הדין במכירת דירה 

  • בדיקה האם אכן נדרש המוכר לשלם דמי תיווך? לפעמים דורש מתווך תשלום דמי תיווך עבור העסקה, אך לא תמיד אכן המוכר מחוייב לשלם דמי תיווך כאשר המתווך לא עמד בהתחייבויותיו. מומלץ להתייעץ עם עורך הדין של העסקה באם חייב המוכר בדמי תיווך או שמה הוא לא.
  • מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין שמבין בתחום מכר דירות ומקרקעין. מנסיוננו עורכי דין שאינם בקיאים בתחום המקרקעין בכלל ובמכר דירות בפרט, אינם מדברים “את השפה” של עורכי דין שמתמחים במקרקעין ומכר דירות, ולכן הדבר יגרום לסרבול ולמצב שבו הצדדים ירגישו ש”אינם מתקדמים” בגלל עורכי הדין. אך בפועל מה שקורה זה שעורך הדין שאינו בקיא במקרקעין יכול להכשיל ו/או לעקב עסקת מכר פשוטה עקב חוסר ניסיונו. לכן, מומלץ לבחור עורך דין מקרקעין מנוסה.
  • סמכו על עורך הדין – באם בחרתם עורך דין מקרקעין, תנו לו לייצג אתכם וסמכו עליו. במידה ובחרתם עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה, הוא ידע כיצד “לנווט את הספינה למקום מבטחים”. לכן, סמכו עליו וסמכו על עצותיו – אתם תתרכזו במה שחשוב וזה ליהנות מתהליך המכירה של הדירה.

כיצד משרדו של עורך דין ניר אביבי יכול לעזור לכם בעת מכירת דירה?

כאשר מדברים על מכירת דירה מדברים על עסקה הדורשת מומחיות ונסיון במקרקעין ובידע רב. למשרדנו יש את הידע הזה וגם את הנסיון. לכן, אנו נעזור לכם בתכנון מס נכון, בבדיקות מקדמיות הן בנוגע למצבו התכנוני של הנכס והן בנוגע למצבו הרישומי. חשוב לזכור שכאשר ניגשים לבצע מכר של דירה, חשוב לקחת משרד עורך דין שמנוסה במקרקעין ובחוזים.

לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי, צרו קשר!

Share on facebook
Facebook
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email
Share on print
Print