כאשר ניגשים לבצע קניית דירה מקבלן, יש לבחור עורך דין שייצג את הקונים מול חברת הבניה / הקבלן.
הסיבות לכך שרצוי שהקונים דירה מקבלן ישכרו עורך דין מטעמם שייצג אותם בעסקה, הינן מגוונות אך הסיבה העיקרית היא שעורך דין מטעם הקונים ידאג לאינטרסים של הרוכשים אל מול חברת הבניה.
במאמר זה נסביר מדוע חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין בתהליך קניית דירה מקבלן ומהן הסיבות העיקריות שבגינן מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין בעסקה מסוג זה.
מדוע חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין בקניית דירה מקבלן?
למשרדנו הגיע זוג אשר ביצע כבר רכישת דירה מקבלן לפני כשלוש שנים, והקבלן מאחר במסירת הדירה לידיהם כבר למעלה משנה. בתחילה הקבלן נימק את העיכוב במסירה ב"עיכוב קל" במסירה שנובע עקב "בעיות בירוקרטיות", לאחר מכן הקבלן הסביר שמדובר ב"אישור אחד קטן" שחסר לו על מנת למסור להם את הדירה, ולאחר מכן הקבלן החל לדחות אותם ללא סיבה ואמר שימתינו בסבלנות. מעיון בחוזה המכר עם הקבלן ראינו כי הקבלן נתן לעצמו אפשרות לעכב מסירה לתקופה בלתי מוגבלת מסיבות "חיצוניות". ושלמעשה, הקונים לא דאגו להגביל את הזמן שבו על הקבלן לעכב את מסירת הדירה לידיהם. כאשר בני הזוג נשאלו על ידינו האם שכרו את שירותיו של עורך הדין שייצג אותם בעסקה, נדהמנו לגלות כי בני הזוג חתמו על החוזה שהעביר להם הקבלן ללא להעבירו לעורך דין מטעמם.
הסברנו לבני הזוג שחבל מאוד שלא שכרו עורך דין שייצג אותם בעסקה, משום שעורך דין מקרקעין רציני ומקצועי, היה דואג להגן על בני הזוג מול הקבלן ושלמרות הטעות הנפוצה, עורך הדין של הקבלן איננו אמור לדאוג לקונים, ולא רק זאת – עליו היה ליידע את בני הזוג כי עליהם לקחת עורך דין שייצג אותם בעסקה. ולמרות זאת, עצם העובדה שבני הזוג לא השתמשו בשירותיו של עורך דין בעסקה, ושעורך הדין של הקבלן לא יידע אותם כי מומלץ להם לשכור את שירותיו של עורך דין שייצג אותם בעסקה, סולל את הדרך לבני הזוג לתקוף את ההסכם כעת מול הקבלן ולהגיש תביעה כנגד הקבלן על עיכוב מסירת הדירה, על אף שהחוזה מאפשר זאת לקבלן.
ולמרות זאת, בני הזוג כעת יצטרכו לשאת בעלויות יקרות של תביעה לבית משפט, שכר טרחת עורך דין וחוסר ודאות לגבי ההליך המשפטי, שכל זאת כאשר הם כבר נושאים בנטל המשכנתא הכבד, שכירות ו/או משכנתא בדירתם הנוכחית וסובלים ממפח נפש גדול ואכזבה מהמצב שנקלעו אליו בעל כורחם – שהיה יכול להמנע במידה ורק היו שוכרים עורך דין מטעמם לייצג אותם בעסקת רכישת הדירה מול הקבלן.
מהן הסיבות שבגינן חשוב לשכור עורך דין בקניית דירה מקבלן?
- עורך הדין של הקבלן כשמו כן הוא- של הקבלן. ואין להתבלבל עם העובדה שהקונה נדרש לשלם לעורך הדין של הקבלן דמי רישום על סך של 5,000 ש"ח. דמי הרישום המשולמים לעורך הדין של הקבלן הינם אך ורק עבור הרישום של הדירה ברשויות ולא עבור ייצוג של הקונה. מעבר לכך, לעורך הדין של הקבלן אסור לייצג גם את הקבלן וגם את הקונה ובמידה ללא אישור מראש ומפורש של הלקוח שגם הוא, אינו מקובל.
- כמו בכל עסקת נדל"ן – מומלץ לשכור עורך דין שייצג כל אחד מהצדדים. אנו ממליצים חד משמעית, להמנע ממצב שעורך דין מייצג את שני הצדדים. מצב זה שבו עורך הדין מייצג גם את הקונה וגם את המוכר, הינו מצב בעייתי ובמיוחד אם אחד הצדדים "מביא" את עורך הדין לעסקה. במצב כזה לצד השני יש סיבות טובות לדאגה ועל כן מומלץ תמיד שכל צד ידאג שעורך דין אחר ייצג אותו וישמור על האינטרסים שלו בעסקה.
- עורך דין מייצג בעסקת קניית דירה מקבלן דואג לאינטרסים של הקונה – בחוזה רכישת דירה מקבלן, יש ניואנסים שחשוב לשים לב אליהם כגון: מועדי התשלומים (במפורט בחור המכר דירות), חבויות של הקבלן, מפרט הדירה והנכס, שלבי התקדמות וכן כפי שפירטנו באריכות בדוגמא שלעיל, מועד מסירת הדירה ועיכובים במסירת הדירה. עורך דין מטעם הקונה ידאג לקבוע תחנות שבהן ידרש הקבלן לשלם קנסות בגין עיכובים במסירה וכן לדאוג להציב לקבלן תנאים וסייגים בקשר למסירת הדירה ולשלבי ההתקדמות ובאופן כללי לשמור על האינטרסים של הקונה.
לסיכומו של עניין, אנו ממליצים ללקוחותינו ולכל מי שמתייעץ איתנו ושואל אותנו האם כדאי לשכור עורך דין כאשר מבצעים עסקת קניית דירה מקבלן, כי חשוב ביותר אכן לשכור את שירותיו של עורך דין במקרה שכזה. וזאת על מנת לדאוג כי הרוכשים יהיו מוגנים בעת עשיית העסקה.
משרדו של עורך דין ניר אביבי מתמחה בחוזה קניית דירה מקבלן ומלווה רוכשים רבים בהליך הרכישה של דירה מקבלן.
לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי צרו קשר!