מדמי הסכמה לדמי רכישה (החלטה 1523)
קיום הגוף שנקרא פעם ממ״י (מנהל מקרקעי ישראל ) והיום נקרא בשמו החדש רמ״י (רשות מקרקעי ישראל), ביצע רפורמה מרחיקת לכת בהתייחסותה לבעלי נחלות ומשקים במושבים ברחבי הארץ. הרפורמה שבהחלטה הקודמת נקראה: "החלטה מספר 1464" והוחלפה ל"החלטה מספר 1523", מדברת על מספר שינויים משמעותיים ביותר בתחום הזכויות בנחלות.
השינויים כוללים בעיקר שינוי בזכות הקניינית של בעלי הנחלות. לדוגמא אם פעם, לפני הרפורמה של רמ"י, בעל משק היה נקרא: ״בר-רשות״ או חוכר מרמ״י את זכויותיו במשק, כיום ניתן לבצע ״היוון״ של זכויותיו של בעל המשק מרמ״י ולהפוך ל״חוכר לדורות״. כלומר בעל זכויות חכירה מהוונות לדורות רבים (פעמים רבות מדובר בהסכם חכירה לדורות של 4 תקופות אשר כל תקופה הינה של 49 שנים עם אופציה להארכה ללא תשלום וסה״כ 196 שנים). דמי ההיוון משולמים ע״י חישוב מורכב שמבצע רמ״י ומבוצע כחלק מהבקשה של בעל נחלה להכנסה להחלטה מספר 1523.
הכניסה להחלטה מאפשרת בעצם לבעל הנחלה לשלם דמי היוון בסך של 33% מסך הערך של הנחלה (אשר נקבע ע״י שמאי של רמ״י) ובכך מאפשר לבעל הנחלה ״להתנתק״ מרמ״י ולהיות הבעלים של הנחלה/ המשק החקלאי.
חשוב להדגיש שכניסה להחלטה 1523 מאפשרת רכישה של זכויות הבניה של חלקת המגורים בלבד (חלקה א') ואילו על השטחים האחרים כגון השטחים החקלאיים של המשק החקלאי עדיין יצטרך בעל המשק בבואו למכור אותו ביום מן הימים, לשלם לרמ"י "דמי הסכמה" עבור הקרקע החקלאית בלבד. אך סכום זה הינו סכום נמוך בהרבה מהסכום המשולם על חלקת המגורים בנחלה.
תשלום מראש על זכויות הבניה בנחלה
יש לציין שהיוון הנחלה גם מאפשר לשלם מראש על יתרת זכויות הבנייה בנחלה ובחלקה א׳ ועל ידי כך להמנע בעתיד מתשלומים שהיום הם כבר נחלת העבר כגון: ״דמי הסכמה״- תשלום שבעבר היווה סכום נכבד למדי לרמ״י, עבור כל ניצול שביקש בעל משק לבצע של זכויות בניה בנחלה. לדוגמא: אם בעל משק היה מעוניין לבנות בית נוסף בנחלה ולנצל 160 מ״ר נוספים לבניה, היה עליו להגיש את התוכניות למנהל, ובשביל לקבל את אישור המנהל לבניה (שבלעדיו לא היה אפשרי להתקדם) היה בעל הנחלה נדרש לשלם סכום גדול שלפעמים היה מגיע לכמה מאות אלפי ש״ח. תשלום ההיוון על זכויות הבניה בחלקה א' הינו תשלום על 2.5 דונם ראשונים (החלק הצהוב בנחלה) ואילו על יתרת החלקת המגורים מעבר ל-2.5 נדרש בעל המשק לתשלום תשלום בתעריף שונה.
ביטול הרצף הבין דורי בנחלה
בנוסף לאפשרות להוון את הנחלה ולרכוש את זכויות הבניה בחלקה א', הכניסה להחלטה 1523 מאפשרת לבעל הנחלה לבנות את כל בתי האב שניתן לבנות בנחלה ולנצל את מלוא אחוזי הבניה בחלקה א', וזאת ללא תלות ברצף הבין דורי בנחלה. כלומר, אם עד היום על מנת לבנות בית נוסף בנחלה היה על בעל המשק להמתין שאחד מילדיו יגיע לגיל 18. היום, עם ההצטרפות להחלטה 1523, ניתן לנצל את מירב זכויות הבניה בנחלה ולבנות את כל הבתים לפי התב"א ללא תלות ברצף הבין דורי בנחלה.
פיצול מגרש מנחלה
בונוס גדול לנכנסים להחלטה 1523 הינה האפשרות לפצל מגרש מנחלה. למעשה פיצול המגרש מנחלה מאפשר לבעל המשק החקלאי לפצל מגרש בסך של 500 מ״ר לערך ללא עלות נוספת לרמ״י. כמובן שנדרשת במקביל הגשת תוכניות לועדה המחוזית לפיצול מגרש מנחלה וכן למלא את דרישות רמ"י טרם ההיוון. פיצול מגרש מנחלה באופן כללי מצריך מדידה בנוהל מבא"ת ע"י מודד מוסמך, וכן אישור מרמ"י שאכן שולמו דמי ההיוון. הליך זה של פיצול מגרש מנחלה נעשית בהליך שנקרא -״הגשת תוכנית מפורטת״. אך היתרון הגדול הינו שלא נדרש תשלום נוסף לרמ״י מעבר לתשלום ההיוון ששולם טרם הגשת הבקשה לפיצול מגרש מנחלה, ועל כן הדבר כדאי ומשתלם ביותר לאלו אשר שוקלים האם להכנס להחלטה 1523.
למשרדנו נסיון רב בהיוון נחלות לפי החלטת מנהל 1523 וכן בזכויות בעלי משקים חקלאיים, חברים באגודות שיתופיות וייצוג מושבים.
מתמחים בהיוון נחלות
כאמור, למשרד עו״ד ניר אביבי נסיון רב בהיוון נחלות לפי החלטת מנהל 1523 אשר כפי שצויין ועל פי החלטת רמ״י (לשעבר מנהל מקרקעי ישראל), ניתן היום להוון נחלות ולבצע למעשה – ״רכישה לדורות״ של נחלת המגורים בנחלה (חלקה א').
כפי שצויין לעיל, לתהליך זה יש יתרונות רבים אשר הבולטים בהם הם ביטול הרצף הבין-דורי בנחלה, פיצול מגרש מנחלה וכן המעבר מ-״דמי הסכמה״ שהיה בעל המשק בעבר משלם לרמ״י בעת כל עסקה שהיה מבצע עם המנהל (לדוגמא: בניית בית נוסף בנחלה, מכירה של נחלה ועוד), ל-״דמי רכישה״ אשר הם למעשה דמי ההיוון אשר משולמים לרמי בעת ביצוע ההיוון והכניסה להחלטה 1523.
חברי אגודות שיתופיות ומושבים רבים אינם יודעים כי ביכולתם לבצע את הליך היוון הנחלה, ובכך בידם לחסוך כסף רב ובאותה עת לקבל נחלה ״נקיה״ אשר תקנה לבעל הנחלה זכויות של בעלות בנחלה ולא יהיה עוד בחזקת "בר-רשות" ו/או בעל זכויות חוזיות ולא קנייניות.
משרדנו מטפל בהיוון נחלות לפי החלטה 1523 וכן בהליך של פיצול מגרש מנחלה.
לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי בנושא היוון נחלה ופיצול מגרש מנחלה, צרו קשר!