משקים חקלאיים ונחלות במושבים הינו תחום ייחודי במקרקעין. כיום עובר תחום זה תמורות ושינויים רבים ורשות מקרקעי ישראל מבצעת רפורמות מרחיקות לכת בהתייחסות למשקים חקלאיים ונחלות במושבים ובעיקר למעמד בעלי המשקים החקלאיים מול רשות מקרקעי ישראל והמוסדות השלטוניים.
החלטה 1523 – תשלום דמי היוון לנחלה
אם בעבר בעלי משקים חקלאיים רבים היו בחזקת "בר-רשות", כלומר בעלי זכות קניינית "חלשה" יחסית בהשוואה לזכות בעלות או חכירה לדורות (בעלות מעל ל-25 שנים לפי חוק המקרקעין), היום עקב רפורמות מרחיקות לכת של רמ"י, ברי-רשות רבים של נחלות ומשקים חקלאיים רשאים "לרכוש" את זכויותיהן מרמ"י ובכך לחזק את זכותם הקניינית בקרקע כבעלים.
ההחלטה אשר נקראת החלטה 1523 (לשעבר החלטה 1464), הינה החלטה שמאפשרת לבעל הזכויות במשק חקלאי לבצע "היוון נחלה", כלומר קנייה מראש של זכויותיו במשק החקלאי מרמ"י. ההחלטה מאפשרת באמצעות ההיוון, עוד מספר יתרונות משמעותיים שהם מהווים יתרונות משמעותיים לביצוע ההיוון:
- ההיוון לפי החלטה 1523 מבטל את ה"רצף הבין דורי" שהיה נהוג עד היום במשקים חקלאיים לגבי אפשרויות הבנייה של הבתים הנוספים בנחלה. כלומר, אם בעבר בניית בית נוסף בנחלה היה תלוי בבנייה עבור בן ממשיך אשר היה צריך להמשיך את מורשת הוריו בנחלה, כיום הרצף הבין דורי בנחלה מתבטל עם ההיוון ועל כן ניתן לבנות בנחלה ולמצות את כל אחוזי הבניה והמבנים ללא קשר לרצף הבין דורי.
- פיצול מגרש מנחלה – ההיוון מאפשר באופן אוטומטי "פיצול מגרש מנחלה". המשמעות בפועל היא שלאחר ביצוע ההיוון, בעל הנחלה יוכל להגיש תוכנית מפורטת לאישור הועדה המחוזית שבשטחה קיים המשק החקלאי, ולאחר אישור התוכנית המפורטת ע"י הועדה (הליך שבדרך כלל לוקח שנה וחצי עד שנתיים), יכול על הנחלה להחריג מגרש (בדרך כלל עד ל-500 מ"ר) משטח המגורים בנחלה, ולמכור אותו בשוק החופשי. חשוב להגדגיש שבניגוד למה שהיה נהוג עד החלטה 1523, פיצול המגרש בנחלה עקב ההיוון אינו פוגע בזכויות הבנייה הקיימות בנחלה ואינו "לוקח" זכויות מחלקת המגורים בנחלה. כלומר, פיצול המגרש מאפשר לבעל הנחלה למכור את המגרש ובאותה עת להמשיך לבנות בחלק הנותר בחלקת המגורים בדיוק לפי התב"ע הקיימת בחלקת המגורים. בנוסף בתשלום ההיוון כבר משולם החלק עבור הפיצול ולכן רמ"י לא תגבה תשלום נוסף בעת הפיצול, כך שלמעשה מדובר בעסקה ש"פטורה" מתשלום נוסף לרמ"י. כמובן שבעל המשק ידרש לשלם מס שבח והיטל השבחה בהתאם כמו כל עסקת מקרקעין.
- מ"דמי הסכמה" ל"דמי רכישה" – ההיוון לפי החלטה 1523 למעשה מבטל את "דמי ההסכמה" שהיו נהוגים עד ביצוע ההחלטה. המשמעות היא שאם בעבר היה נהוג לשלם לרמ"י עבור כל פעולה תכנונית בחלקת המגורים "דמי הסכמה" (תשלום עבור היתר בניה, תשלום עבור תוספת בניה וכו') כיום בדמי הרכישה בכניסה להחלטה 1523 (דמי ההיוון) משולמים דמי הסכמה שמהווים תחליף לדמי ההסכמה שהיו נהוגים עד היום.
- תשלום מראש על כל אחוזי הבניה – בכניסה להחלטה 1523 ישנה אפשרות לשלם את ההיוון על כל אחוזי הבניה הקיימים בחלקת המגורים בנחלה. רמ"י מגדיר זאת בהחלטה כתשלום עבור עד של 2.5 דונם בשטח המגורים בנחלה, ואפשרות לשלם גם עבור "החלק הצהוב" בנחלה אשר הוא למעשה, לפי הגדרת רמ"י, השטח הנותר בין 2.5 דונם בחלקת המגורים ליתרה של גודל חלקת המגורים. כלומר, אם לבעל משק חקלאי קיימת חלקת מגורים בשטח של 3 דונם, ידרש בעל המשק לשלם דמי היוון על ניצול אחוזי הבניה לשטח של עד 2.5 דונם, ומעבר לכך לשלם דמי היוון על היתרה של 500 מ"ר.
חריגות בניה והסדרת זכויות במשקים חקלאיים
במשקים חקלאיים רבים ישנן חריגות בניה שונות הן בחלקות המגורים והן בשטחים החקלאיים, בין אם מדובר בסככות ללא אישור, שטחי מלאכה ועוד.
מעבר לחוסר הנוחות המאפיינת מצבים מסוג אלו של אי הסדרת זכויות בניה במשקים חקלאיים, הדבר אף יכול לגרום לכך שבעל המשק לא יכול להכנס להחלטה 1523 ולהוון את חלקת המגורים בנחלה. אחת הסיבות היא מפני שכאשר מתחילים בהליך היוון נחלה לפי החלטה 1523 נדרש בעל הנחלה להגיש מסמכים רבים ובהם להגיש את מצבו התיכנוני הקיים בנחלה. כאשר בצילום המדידה של השטח ישנן חריגות בניה, רמ"י אינו מאפשר להתקדם בהליך ההיוון ומבקש מהתיישב להסדיר את זכויותיו ואת חריגות הבניה בטרם יתקדם בהליך ההיוון.
על כן וכפי שמצויין לעיל, בנוסף לסיכון הרב שטמון בהפרת זכויות בניה בנחלה ובפן הפלילי שקיים בעבירות מסוג זה, אי הסדרת הפן התכנוני במשק החקלאי ימנע מבעל המשק כניסה להחלטה 1523.
פיצול מגרש מנחלה
בעלי משקים רבים מעוניינים לפצל מגרש מנחלה מאיזור חלקת המגורים. כפי שפורט לעיל בעניין החלטה 1523, כאשר ניגשים לפצל מגרש מנחלה מתוקף החלטה 1523 ולאחר תשלום דמי ההיוון לרמ"י, פיצול המגרש פטור מתשלום נוסף לרמ"י וכפוף רק לתשלום המיסים הרגיל הקבוע בחוק בגין היטל השבחה ומס שבח במידה וקיים. בנוסף, עקב ביטולו של הרצף הבין דורי בעניין זכויות הבניה והזכויות בנחלה עקב החלטה 1523, פיצול הנחלה אינו גורע מזכויות הבניה הקיימות בחלקת המגורים. חשוב לשים דגש שבנחלות פיצול מגרש נחלה מתבצע בהליך ארוך ומורכב יחסית של הגשת תוכנית מפורטת (תב"ע נקודתית) שמוגש לועדה מקומית ודורש גם את אישור הועדה המחוזית. הליך שונה ומורכב יותר מפיצול מגרש לפי תצ"ר שמתאפשר ביישובים עירוניים וחוסך זמן בצורה משמעותית.
בסופו של דבר, פיצול מגרש מנחלה לפי החלטה 1523 אפשר לבעלי משקים חקלאיים לפצל מגרש בגודל של כ-500 מ"ר, ולמכור אותו בשוק החופשי, זאת מבלי לאבד אחוזי בנייה וזכויות בחלקת המגורים בנחלה ולהתנזל כלכלית.
תביעות במשקים חקלאיים
במושבים רבים ואגודות חקלאיות קיימים מקרים בהם בעל משק חקלאי אחד מקופח מאשר יתר החברים. בנוסף קיימים מקרים רבים של חברי אגודה שמקופחים ושלא מקבלים את כל הזכויות ו/או הדיבידנדים להם הם זכאים במסגרת חברותם באגודה.
על כן תביעות בגין סכסוכים במשקים חקלאיים נגד האגודה, הועד ובין חברי אגודה הינן דבר שכיח ומכיל בתוכו לרוב תביעות כספיות, צווי עשה, צווים מנהליים ועוד.
חישובי מסים והשגות
תשלום המיסים בעת מכירת משק חקלאי יכול להגיע עד ל-50% מערך המכירה. עובדה זו יש בה בלבד לגרום לכך שבעת עסקת מכר של משק חקלאי וכמובן בעדיפות שלפני שמתקדמים לביצוע עסקת מכר של משק חקלאי, יש לערוך בדיקות מקדימות מקיפות באשר למצב התכנוני של המשק החקלאי, המצב התכנוני, הזכויות הקיימות בנחלה וחישוב המיסים המדוייק שידרש בעל המשק בעת יבצע את עסקת המכר.
לבעלי משקים אשר היוונו את נחלותיהן לפי החלטה 1523 ושילמו את מלוא ההיוון עבור זכויות הבניה בנחלה (החישוב לפי 2.5 דונם ובנוסף את השטח הצהוב שמהווה את היתרה) ינתן פטור מתשלום נוסף בעת מכירת הנחלה עבור חלקת המגורים ובעל המשק המוכר יחוייב אך ורק בתשלום בגין החלק של השטחים החקלאיים. סכום זה הוא בדרך כלל סכום אשר קטן בהרבה מהסכום שדורש רמ"י עבור חלקת המגורים.
בנוסף לכך קיים מס שבח על מכירת המשק החקלאי ובדרך כלל גם תשלום היטלי השבחה. מצד הרוכש בדרך כלל ישולם מס רכישה לפי מדרגות מס רכישה כקבוע בחוק.
יש לשים לב שבעת קבלת חיובי רמ"י, מס השבח והיטלי השבחה מהרשויות, ניתן לערור בצורות שונות על גובה הסכומים ולכן יש לקחת את שירותיהם של אנשימ קצוע שמבינים בתחום כגון: שמאי אשר יתן את חוות דעתו השמאית באשר לגובה החיובים, עורך דין אשר מבין במשקים חקלאיים ובמיסוי במשקים חקלאיים, ועוד.
לסיכומו של עניין וכפי שפורט במאמר זה, משקים חקלאיים ונחלות במושבים הינו תחום מרתק אשר מתעדכן כל הזמן. בנוסף להיות תחום דינאמי ומאתגר לאנשי מקצוע בתחום, הוא תחום שדורש מקצועיות רבה וירידה לפרטים תוך כדי בחינת כל מקרה לגופו בשל מורכבות הנכסים החקלאיים המכילים בתוכם – חלקות מגורים, שטחים חקלאיים, מלאכה, מסחר, שטחי אירוח ועוד.
משרדנו מתמחה במשקים חקלאיים ונחלות וכן בהיוון נחלות לפי החלטה 1523, הסדרת שימושים חורגים ועבירות תכנון ובניה במושבים, תביעות במשקים חקלאיים ועוד.