עורך דין נחלות – תחום משפטי מורכב המכיל פרטים רבים ומומחיות רבה
משקים ונחלות במושבים הינו תחום ייחודי במקרקעין אשר בדרך כלל נזדקק לשירותים של עורך דין שמתמחה במשקים ונחלות. כיום עובר תחום זה תמורות ושינויים רבים ורשות מקרקעי ישראל מבצעת רפורמות מרחיקות לכת בהתייחסות למשקים חקלאיים ונחלות במושבים ובעיקר למעמד בעלי המשקים החקלאיים מול רשות מקרקעי ישראל והמוסדות השלטוניים.
בנוסף לזאת וכפי מתואר בכותרת מאמר זה, תחום המשקים והנחלות ובכלל, האגודות השיתופיות והמושבים, הינו תחום שמצריך ידע ומומחיות פרטניים באשר לתקנות השונות ולהליכים המורכבים שמאפיינים את תחומים אלו. לצורך כך קיימים משרדי עורכי דין ספציפיים שמתמחים בעיקר בשירותים עבור חברי אגודות שיתופיות, ייצוג אגודות שיתופיות וועדים באגודות שיתופיות.
מאמר זה נועד על מנת לסקור את השירותים השונים שמשרד עורך דין משקים ונחלות מספק ללקוחותיו, וכן על מנת לספק תיאור וביאור מפורט ככל שניתן על השירותים השונים והבולטים אשר נוגעים למשקים ונחלות בתחום המשפטי.
החלטה 1523 – תשלום דמי היוון לנחלה
אם בעבר בעלי משקים חקלאיים רבים היו בחזקת “בר-רשות”, כלומר בעלי זכות קניינית “חלשה” יחסית בהשוואה לזכות בעלות או חכירה לדורות (בעלות מעל ל-25 שנים לפי חוק המקרקעין), היום עקב רפורמות מרחיקות לכת של רמ”י, ברי-רשות רבים של נחלות ומשקים חקלאיים רשאים “לרכוש” את חלק מזכויותיהן מרמ”י ובכך לחזק את זכותם הקניינית בקרקע כבעלים.
ההחלטה אשר נקראת החלטה 1523 (לשעבר החלטה 1464), הינה החלטה שמאפשרת לבעל הזכויות במשק חקלאי לבצע “היוון נחלה”, כלומר קנייה מראש של זכויותיו במשק החקלאי מרמ”י. ההחלטה מאפשרת באמצעות ההיוון, עוד מספר יתרונות משמעותיים שהם מהווים שינויים מרחיקי לכת בעת ביצוע ההיוון:
- ההיוון לפי החלטה 1523 מבטל את ה”רצף הבין דורי” שהיה נהוג עד היום במשקים חקלאיים לגבי אפשרויות הבנייה של הבתים הנוספים בנחלה. כלומר, אם בעבר בניית בית נוסף בנחלה היה תלוי בבנייה עבור בן ממשיך אשר היה צריך להמשיך את מורשת הוריו בנחלה, כיום הרצף הבין דורי בנחלה מתבטל עם ההיוון ועל כן ניתן לבנות בנחלה ולמצות את כל אחוזי הבניה והמבנים ללא קשר לרצף הבין דורי.
- פיצול מגרש מנחלה – ההיוון מאפשר באופן אוטומטי “פיצול מגרש מנחלה”. המשמעות בפועל היא שלאחר ביצוע ההיוון, בעל הנחלה יוכל להגיש תוכנית מפורטת לאישור הועדה המחוזית שבשטחה קיים המשק החקלאי, ולאחר אישור התוכנית המפורטת ע”י הועדה (הליך שבדרך כלל לוקח שנה וחצי עד שנתיים), יכול על הנחלה להחריג מגרש (בדרך כלל עד ל-500 מ”ר) משטח המגורים בנחלה, ולמכור אותו בשוק החופשי. חשוב להגדגיש שבניגוד למה שהיה נהוג עד החלטה 1523, פיצול המגרש בנחלה עקב ההיוון אינו פוגע בזכויות הבנייה הקיימות בנחלה ואינו “לוקח” זכויות מחלקת המגורים בנחלה. כלומר, פיצול המגרש מאפשר לבעל הנחלה למכור את המגרש ובאותה עת להמשיך לבנות בחלק הנותר בחלקת המגורים בדיוק לפי התב”ע הקיימת בחלקת המגורים. בנוסף בתשלום ההיוון כבר משולם החלק עבור הפיצול ולכן רמ”י לא תגבה תשלום נוסף בעת הפיצול, כך שלמעשה מדובר בעסקה ש”פטורה” מתשלום נוסף לרמ”י. כמובן שבעל המשק ידרש לשלם מס שבח והיטל השבחה בהתאם כמו כל עסקת מקרקעין.
- מ”דמי הסכמה” ל”דמי רכישה” – ההיוון לפי החלטה 1523 למעשה מבטל את “דמי ההסכמה” שהיו נהוגים עד ביצוע ההחלטה. המשמעות היא שאם בעבר היה נהוג לשלם לרמ”י עבור כל פעולה תכנונית בחלקת המגורים “דמי הסכמה” (תשלום עבור היתר בניה, תשלום עבור תוספת בניה וכו’) כיום בדמי הרכישה בכניסה להחלטה 1523 (דמי ההיוון) משולמים דמי הסכמה שמהווים תחליף לדמי ההסכמה שהיו נהוגים עד היום.
- תשלום מראש על כל אחוזי הבניה – בכניסה להחלטה 1523 ישנה אפשרות לשלם את ההיוון על כל אחוזי הבניה הקיימים בחלקת המגורים בנחלה. רמ”י מגדיר זאת בהחלטה כתשלום עבור עד של 2.5 דונם בשטח המגורים בנחלה, ואפשרות לשלם גם עבור “החלק הצהוב” בנחלה אשר הוא למעשה, לפי הגדרת רמ”י, השטח הנותר בין 2.5 דונם בחלקת המגורים ליתרה של גודל חלקת המגורים. כלומר, אם לבעל משק חקלאי קיימת חלקת מגורים בשטח של 3 דונם, ידרש בעל המשק לשלם דמי היוון על ניצול אחוזי הבניה לשטח של עד 2.5 דונם, ומעבר לכך לשלם דמי היוון על היתרה של 500 מ”ר.
- חשוב להדגיש שהיוון הנחלה מתייחס לחלקת המגורים בלבד (השטח הצהוב) ולא לשטחים האחרים בבעלות בעל הנחלה כגון שטחים חקלאיים וכו'. על שטחים אלו, ישלם בעל המשק החקלאי "דמי הסכמה" כפי שהיה נהוג בעבר.
חריגות בניה והסדרת זכויות במשקים חקלאיים
במשקים חקלאיים רבים ישנן חריגות בניה שונות הן בחלקות המגורים והן בשטחים החקלאיים, בין אם מדובר בסככות ללא אישור, שטחי מלאכה ועוד.
מעבר לחוסר הנוחות המאפיינת מצבים מסוג אלו של אי הסדרת זכויות בניה במשקים חקלאיים, הדבר אף יכול לגרום לכך שבעל המשק לא יכול להכנס להחלטה 1523 ולהוון את חלקת המגורים בנחלה. אחת הסיבות היא מפני שכאשר מתחילים בהליך היוון נחלה לפי החלטה 1523 נדרש בעל הנחלה להגיש מסמכים רבים ובהם להגיש את מצבו התיכנוני הקיים בנחלה. כאשר בצילום המדידה של השטח ישנן חריגות בניה, רמ”י אינו מאפשר להתקדם בהליך ההיוון ומבקש מהתיישב להסדיר את זכויותיו ואת חריגות הבניה בטרם יתקדם בהליך ההיוון.
על כן וכפי שמצויין לעיל, בנוסף לסיכון הרב שטמון בהפרת זכויות בניה בנחלה ובפן הפלילי שקיים בעבירות מסוג זה, אי הסדרת הפן התכנוני במשק החקלאי ימנע מבעל המשק כניסה להחלטה 1523.
פיצול מגרש מנחלה (לפי החלטה 1523)
בעלי משקים רבים מעוניינים לפצל מגרש מנחלה מאיזור חלקת המגורים. כפי שפורט לעיל בעניין החלטה 1523, כאשר ניגשים לפצל מגרש מנחלה מתוקף החלטה 1523 ולאחר תשלום דמי ההיוון לרמ”י, פיצול המגרש פטור מתשלום נוסף לרמ”י וכפוף רק לתשלום המיסים הרגיל הקבוע בחוק בגין היטל השבחה ומס שבח במידה וקיים. בנוסף, עקב ביטולו של הרצף הבין דורי בעניין זכויות הבניה והזכויות בנחלה עקב החלטה 1523, פיצול הנחלה אינו גורע מזכויות הבניה הקיימות בחלקת המגורים. חשוב לשים דגש שבנחלות פיצול מגרש נחלה מתבצע בהליך ארוך ומורכב יחסית של הגשת תוכנית מפורטת (תב”ע נקודתית) שמוגש לועדה מקומית ודורש גם את אישור הועדה המחוזית. הליך שונה ומורכב יותר מפיצול מגרש לפי תצ”ר שמתאפשר ביישובים עירוניים וחוסך זמן בצורה משמעותית.
בסופו של דבר, פיצול מגרש מנחלה לפי החלטה 1523 אפשר לבעלי משקים חקלאיים לפצל מגרש בגודל של כ-500 מ”ר, ולמכור אותו בשוק החופשי, זאת מבלי לאבד אחוזי בנייה וזכויות בחלקת המגורים בנחלה ולהתנזל כלכלית.
תב"ע נקודתית בנחלה (הגשת תוכנית מפורטת בנחלה)
על מנת לפצל מגרש מנחלה ו/או לפצל מגרשים מנחלה בהתאם להחלטה 1523 של רמ"י המאפשרת רכישה של זכויות הבניה בשטח הצהוב בנחלה ו"היוון" של הקרקע המיועדת לבניה בנחלה, יש צורך להגיש תב"ע נקודתית (תוכנית מפורטת) לועדה לתכנון ובניה.
התוכנית המפורטת (התב"ע) אשר תוגש לועדה היא בסמכות ועדה מחוזית לתכנון ובניה ולכן יש צורך באישור של הועדה המחוזית לשם ביצוע התוכנית. הליך זה של אישור תב"ע נקודתית לפיצול מגרש או מגרשים מנחלה לוקח בדרך כלל בין שנה וחצי לשנתיים ובסופו ועל מנת לאשר את התב"ע באופן סופי, יש להגישה את התוכנית המאושרת לרמ"י למימוש התוכנית. בעת מימוש התוכנית ידרש בעל הנחלה ומגיש התוכנית להוכיח כי בחלקת המגורים נשאר בית מגורים (כפי שמפורט בחוזה החכירה מול רמ"י) וכי בעל הנחלה עומד בקריטריונים נוספים.
חשוב לציין בעניין זה, שבעוד הליך התב"ע לא דורש תשלום מסים, בעת הבקשה למימוש ועל מנת שרמ"י יאשרו את התוכנית, ידרש בעל הנחלה לשלם לועדה לתכנון ובניה היטלי השבחה וכן מסים אחרים ככל שיהיו (במידה ושולמו לרמ"י דמי רכישה בעת הכניסה להחלטה 1523 לא ידרש בעל הנחלה לשלם תשלום נוסף לרמ"י לצורך מימוש התוכנית).
לפעמים מתכננים שאינם בקיאים במשקים חקלאיים ונחלות מתבלבלים וטועים בעת הם מתכננים תוכנית לפיצול מגרש מנחלה, ומבצעים תצ"ר (תוכנית לצרכי רישום) אשר אישור בסמכות ועדה מקומית לתכנון ובניה. הגשת תצ"ר מתאים ביישובים עירוניים כאשר רוצים לחלק חלקה ל-2. בנחלות ובמשקים חקלאיים הדבר לא אפשרי ובעל הנחלה חייב לבצע תהליך זה של פיצול מגרש מנחלה אך ורק על ידי הגשת תב"ע נקודתית (תוכנית מפורטת) אשר נמצאת בסמכות ועדה מחוזית לתכנון ובניה.
עם קבלת האישור הסופי מרמ"י ותשלומי המסים הנדרשים, יושלם תהליך פיצול המגרש (או מגרשים) מנחלה והנחלה תפוצל למספר המגרשים המאושרים (כמובן שחלקת האם תדרש להשאר החלק הארי של הנחלה ושל השטחים בנחלה).
תביעות במשקים חקלאיים
במושבים רבים ואגודות חקלאיות קיימים מקרים בהם בעל משק חקלאי אחד מקופח מאשר יתר החברים. בנוסף קיימים מקרים רבים של חברי אגודה שמקופחים ושלא מקבלים את כל הזכויות ו/או הדיבידנדים להם הם זכאים במסגרת חברותם באגודה.
על כן תביעות בגין סכסוכים במשקים חקלאיים נגד האגודה, הועד ובין חברי אגודה הינן דבר שכיח ומכיל בתוכו לרוב תביעות כספיות, צווי עשה, צווים מנהליים ועוד.
חישובי מסים והשגות
תשלום המיסים בעת מכירת משק חקלאי יכול להגיע עד ל-50% מערך המכירה. עובדה זו יש בה בלבד לגרום לכך שבעת עסקת מכר של משק חקלאי וכמובן בעדיפות שלפני שמתקדמים לביצוע עסקת מכר של משק חקלאי, יש לערוך בדיקות מקדימות מקיפות באשר למצב התכנוני של המשק החקלאי, המצב התכנוני, הזכויות הקיימות בנחלה וחישוב המיסים המדוייק שידרש בעל המשק בעת יבצע את עסקת המכר.
לבעלי משקים אשר היוונו את נחלותיהן לפי החלטה 1523 ושילמו את מלוא ההיוון עבור זכויות הבניה בנחלה (החישוב לפי 2.5 דונם ובנוסף את השטח הצהוב שמהווה את היתרה) ינתן פטור מתשלום נוסף בעת מכירת הנחלה עבור חלקת המגורים ובעל המשק המוכר יחוייב אך ורק בתשלום בגין החלק של השטחים החקלאיים. סכום זה הוא בדרך כלל סכום אשר קטן בהרבה מהסכום שדורש רמ”י עבור חלקת המגורים.
בנוסף לכך קיים מס שבח על מכירת המשק החקלאי ובדרך כלל גם תשלום היטלי השבחה. מצד הרוכש בדרך כלל ישולם מס רכישה לפי מדרגות מס רכישה כקבוע בחוק.
יש לשים לב שבעת קבלת חיובי רמ”י, מס השבח והיטלי השבחה מהרשויות, ניתן לערור בצורות שונות על גובה הסכומים ולכן יש לקחת את שירותיהם של אנשימ קצוע שמבינים בתחום כגון: שמאי אשר יתן את חוות דעתו השמאית באשר לגובה החיובים, עורך דין אשר מבין במשקים חקלאיים ובמיסוי במשקים חקלאיים, ועוד.
לסיכומו של עניין וכפי שפורט במאמר זה, משקים חקלאיים ונחלות במושבים הינו תחום מרתק אשר מתעדכן כל הזמן. בנוסף להיות תחום דינאמי ומאתגר לאנשי מקצוע בתחום, הוא תחום שדורש מקצועיות רבה וירידה לפרטים תוך כדי בחינת כל מקרה לגופו בשל מורכבות הנכסים החקלאיים המכילים בתוכם – חלקות מגורים, שטחים חקלאיים, מלאכה, מסחר, שטחי אירוח ועוד.
מדוע חשוב להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בנחלות ומשקים חקלאיים לפני תחילת הליך הקשור לנחלות ומשקים חקלאיים?
כפי שתואר בעריכות במאמר זה, תחום הנחלות והמשקים החקלאיים הוא תחום מורכב מאוד המצריך ידע ונסיון רב מצד הנוגעים בדבר. כמו כן מרכיב המיסוי והתשלומים לרשויות השונים הוא קריטי בעסקת מקרקעין מורכבת כמו עסקת מכר נחלה ומשק חקלאי.
בעסקה של מכר נחלה צריך לקחת משתנים רבים ויש צורך לעשות בדיקות מקדמיות רבות טרם מתכנסים הצדדים לכדי הסכם מכר מחייב. בדרך כלל עורך דין שמתמחה בנחלות, יעשה בדיקה מקדמית באשר למרכיב המיסוי בנחלה (דמי רכישה של החלק הצהוב -חלקת המגורים בנחלה, גובה דמי ההסכמה עבו השטחים החקלאיים, מס שבח/מס רכישה, היטלי השבחה ואף תשלומי מע"מ שלעיתים נדרש המוכר לשלם).
מכל הסיבות האלו, מומלץ ואף נחוץ לשכור את שירותיו של עורך דין שמתמחה בנחלות ובמיסוי נחלות ומכיר, חי ונושם את תחום הנחלות והמשקים החלקאיים.
משרדנו מתמחה בייצוג משקים ונחלות וכן בהיוון משקים ונחלות לפי החלטה 1523. כמו כן מטפל המשרד בהסדרת שימושים חורגים ועבירות תכנון ובניה במשקים ונחלות.
מעבר לכך מתמחה משרד אביבי עורכי דין בתביעות במשקים ונחלות על קיפוח חברי אגודה, תביעות כספיות וצווי עשה לאגודות שיתופיות ולחברים בה.
צרו קשר עם עורך דין נחלות
לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי בכל מה שקשור לנחלות ומשקים חקלאיים וכן בכניסה להחלטה 1523, פיצול מגרש מנחלה והגשת תוכנית מפורטת, צרו קשר!