עורך דין ניר אביבי מתמחה בטיפול בצו הריסה מנהלי ובביטול צו הריסה מנהלי או עיכוב צו הריסה מנהלי.
לפרטים נוספים צרו קשר עם עורך דין ניר אביבי עוד היום ונדאג להגן עליכם במקצועיות חסרת פשרות!
טיפול בצו הריסה מינהלי – הדרכים להתמודד עם צו הריסה מנהלי
משרדו של עורך דין ניר אביבי מתמחה בין היתר במתן פתרונות משפטיים והנדסיים למצבים שניתן צו הריסה מנהלי.
במאמר זה נעבור על הפתרונות האפשריים ודרכי הפעולה שניתן לפעול במצבים של צו הריסה מנהלי.
אם קיבלת צו הריסה מינהלי מוועדת תכנון ובנייה מקומית, פנה אלינו לקבלת ייעוץ מתאים, בהתאם לעילות הביטול / העיכוב הבאות:
- כך למשל, בניית סככה/פרגולה מחומרים קלים, פטורה מהיתר עקב היותה עומדת בכל התנאים ן/או מרבייתם שקבעה תקנה 2 לתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014, המונה תנאים לפטור מהיתר – תנאים שאת קיומם יוכיח המבקש לבטל / לעכב ביצוע הצו הימנהלי, כמפורט להלן:
- העבודות בוצעו בידי בעל הזכות במקרקעין.
- הם בוצעו באופן שתובטח יציבותם והיעדר מסוכנותם.
- הם בוצעו בהתאם לתכניות וההנחיות המרחביות.
- קיים להם אישור מהנדס / הנדסאי.
- אין פגיעה בנגישות.
- העבודה בוצעה על ידי בעל מלאכה המוסמך לביצועה.
- הסתיימה הבנייה ומאכלסת את בני הבית משך שנים רבות.
- מדיניות בית המשפט העליון בביצוע הריסה, באה לביטוי ברע"פ 4357/01 סבן נ. הועדה המקומית קרית אונו:
"צו הריסה כי יבוצע יביא לתוצאה שאינה הפיכה. מסקנה נדרשת מכאן היא כי נכון וראוי לפרש את החוק על דרך הענקת שיקול דעת רחב ועמוק לבית המשפט, ולו כדי למנוע בנסיבות אלה ואחרות תוצאות קשות ובלתי צודקות. אם למשל יש סיכוי כי המבנה יזכה בהכשר תוך זמן קצר, מה צדק ומה טעם יש בפירוש המצמצם את סמכותו של בית המשפט. וכי נאמר ייקוב הדין את ההר? מה טעם בכל אלה, אם נוכל לצרף את הטוב אל המועיל ונפרש את החוק על דרך ההרחבה. אכן הנוהג עד כה היה על דרך הפירוש המרחיב, ואנו לא נמצא לנו טעם טוב לסטות ממנו."
- המשמעות, אם וככל שיבוצע צו ההריסה, יביא הדבר לפגיעה בלתי הפיכה בנכס ובבעליו, שעה שסביר להניח כי אין מניעה סבירה מטעם הוועדה להענקת היתר בדיעבד לסככה / לפרגולה, בתוך זמן קצר, לאחר שאין עימה כל הפרעה, בהיותה כמו סככות אחרות ודומות בסביבתה הקרובה.
- כמו כן, יש לבדוק ולהדגיש אם עומדת הסככה / פרגולה בתקנות התב"ע העירונית, ובתקנות הפטור ע"פ תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, לרבות סע' 11 לתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014.
- יוזכר כי בעפמ"ק 46059-02-19 יו"ר הועדה המקומית לתו"ב ירושלים נ. ראפת דאבש קבע ביהמ"ש המחוזי בי"ם כי אף תיקון 116 אינו משנה את מצב הדברים לפיו בבקשה לעיכוב / ביטול ביצוע צו הריסה יש לקחת בחשבון נתונים נוספים.
- חשוב שהמבקש עיכוב / ביטול צו ההריסה יטען גם כי בשעה שתושבים רבים שבנו סככות במרפסתם שנותרו על כנן, ללא כל מניעה מן הרשות המקומית, מדובר בניהול הליך של אכיפה בררנית כנגד המבקש ממניעים שאינם שקופים, והכול תוך הפרת סע' 149(10) לחוק סדר הדין הפלילי, [נוסח משולב], התשמ"ב- 1982 שכן הטלת צו ההריסה עומדת בסתירה מהותית לעקרונות של צדק והגינות משפטית.
- אפלייתו לרעה של המבקש, במסגרת הליך אכיפה בררנית הננקט כנראה כנגדו, ולנוכח הסכמות ו/או היתרים שניתנו לבניה זהה במרחב התכנוני הקרוב של המבקש, – מחייבים לפי מידת הצדק ליתן לו להגשים את שאיפתו לרווח את צפיפות דירתו וביתר דגש משמדובר בבניה שנסתיימה לפני שנים בסככה / פרגולה מאוכלסת.
היעדר מטרד ו/או היעדר עניין ציבורי חשוב
- ניתן גם למתוח מקבילה וגזירה שווה, בין המדיניות המשפטית הנוהגת בנוגע לצוי הריסה ללא הרשעה לבין צו הריסה מינהלי (גם הוא נעדר הרשעה), כדלקמן:
ברע"פ (עליון) 124/01 זאב ניקר נ. מדינת ישראל (פורסם בנבו) שם נדחתה בקשה למתן צו הריסה גבי קיר שנבנה ללא היתר לפני למעלה מ- 20 שנה ומצטטת כב' הש' נאור, בהסכמת חבריה למותב, את שנקבע בפר' יצחק שלהלן, כהאי לישנא:
"כאשר מדובר בבקשה למתן צו הריסה ללא הרשעה – לפי סעיף 212 לחוק התכנון – שונים פני הדברים. בענין זה, אין די לה למדינה בהוכחה כי נתקיימו התנאים המקימים את הסמכות לצוות על ההריסה (כפי שעל בסיס סע' 205 לחוק התו"ב – נ.כ.), ועליה להוכיח כי בנסיבות העניין ישנה הצדקה ליתן צו כזה מטעמים של 'עניין ציבורי' חשוב; כאשר בפני המתנגד למתן הצו פתוחה האפשרות להציג שיקולים התומכים בהתנגדותו. צו הריסה יינתן רק במקום ששיקולי ה'עניין הציבורי' גוברים על השיקולים האחרים שמציג המתנגד" (ע' 142-141;)"
- הוועדה במקרה הנ"ל התעלמה מן הצורך להוכיח "עניין ציבורי חשוב" בביצועו של הצו, ובעיקר משביצועו התעכב לאורך שנים וזאת בהיעדר הנמקה מתאימה המבססת את ה"עניין הציבורי החשוב" ובעיקר לאחר שללא נימוק מבורר, "סיבכה" הרשות את המבקש בהטילה עליו ענישה בלתי מידתית ו/או מנומקת דיה.
- עוד מוסיפה כב' הש' נאורבפר' ניקר שם:
"דברים אלה – מקובלים עלי. לענין סעיף 212 – להבדיל מסעיף 205 לחוק – לא די למדינה להראות כי הבניה היא ללא היתר. עליה להראות "הצדקה" להריסה. למתנגד לצו לפי סעיף 212 האפשרות להראות מדוע לא "מוצדק" הוא להרוס את המבנה, ובית המשפט – מכריע. לא בכדי תיקנה המדינה את בקשתה בבית המשפט לענינים מקומיים לאחר פסק הדין בענין יצחק (ע"פ 3490/97 יצחק נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, כפר סבא, פ"ד נב (1) 136 ); אלא שהאחרון לא היה מוכן לקבוע על יסוד חוות דעתה של המהנדסת ברקוביץ שהמבנה מסוכן הוא."
- ומהי "הצדקה ציבורית"? הריסת מבנה נגלתה לא פעם בפני בית המשפט, שכב' הש' נאור הביאה דוגמאות מובילות, כיסוד לקיומה של הצדקה זו, בזו הלשון:
"כך, למשל, בע"פ (ב"ש) 271/75 טייב נ' מ"י, פ"מ תשל"ו (2) 291, ניתן צו הריסה מכוח סעיף 212 לחוק לגבי דוכן שנבנה ללא היתר שעמד על מדרכה שיועדה לשמש מעבר להולכי רגל; ובע"פ (ת"א) 518/68 יחזקאל נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז ת"א פ"מ ע"ב 68, הוצא צו הריסה למבנה שהוקם שלא כדין, שעמד בניגוד מוחלט לתכנית הבינוי במקום, כשהמבנה עיכב הקמתו של אולם התעמלות בבית ספר סמוך. ……… ניתן להעלות על הדעת דוגמאות נוספות בהן הנטל המוטל על המדינה להראות לכאורה הצדקה להריסה הוא קל עד למאוד. ואולם בענייננו המדינה לא הראתה אלא שמדובר בבניה ישנה בלתי חוקית."
- המסקנה מהדברים שהובאו לעיל, היא אחת – יש להורות בדבר בטלות צו ההריסה ו/או עיכובו לאלתר, שכן מדובר בענישה בלתי מידתית, שאינה מניעתית, ככל שיבוצע הצו, הכורך מסתמא פגיעה במבקש – כלכלית, קניינית ואישית-משפחתית, ללא שהוכח מטרד לציבור ו/או פגיעה בעניין ציבורי חשוב !
שיהוי ניכר
- עילת ביטול / עיכוב נוספת שעל המבקש לבחון היא האם הצו נגוע בשיהוי במועד הגשתו ועל כן מלכתחילה מתייתר הדיון בו.
- זאת למדנו מהשוואה להליך ערעור על דחיית צו הפסקה שיפוטי במסגרת פסק דינו של כב' השופט ר. שפירא בע"פ (מחוזי חיפה) 2720/07 ועדה מקומית לתכנון ולבניה משגב נ' סואעד חאלד, שם נדון ונדחה ערעור וועדת תו"ב על החלטת בימ"ש השלום הדוחה בקשתה למתן צו הפסקה שיפוטי, אשר הוגש בחלוף שנה וחצי ממועד גילוי העבירות.
- יש לבדוק אם מדובר בשיהוי ניכר המשתרע ע"פני חודשים או שנים רבות, ללא כל טענה מצד הרשות, כך שההצדקה להריסה, בטרם תבורר ותוכח לעומק אי החוקיות, הינה פחותה ומוטלת בספק רב ומהווה בהכרח סנקציה עונשית בלתי מידתית ותו לא.
- מכל מקום, יש לבחון אם המקרה המדובר נכנס לגדר החריגים, בהם בשים לב לשיהוי הרב בהגשת הצו, בצירוף הסכמה משתמעת של הרשות, וללא מטרד למאן דהוא ו/או בהיעדר פגיעה באינטרס ציבורי חשוב, מובילים בהכרח למסקנה שאין מקום להוציא צו הריסה, ולבטח יש לעכבו.
- יודגש כי חופש פעולה דרסטי של הרשות, במסגרת צו הריסה מינהלי אינו בלתי מוגבל והוא מתוחם בתנאים ובמועדים הנקובים בחוק התכנון והבנייה, וזאת על מנת להבטיח החלתו בשני תנאים: א. על מבנים המצויים בעיצומו של תהליך הבנייה או ב. על מבנים שבנייתם הסתיימה לאחרונה ממש והם טרם אוכלסו, מעבר לזמן קצר שנקוב בחוק. וככל ששני תנאים אלו לא חלים במקרה המדובר – סיכוי רב לעיכוב או לביטול הצו.
- כך, בתנאי חלותו של צו הריסה מינהלי ובמועדיו, עוסקים סעיפי משנה 238א(א)(2) ו-(3) לחוק התכנון והבנייה, המגדירים את חובת המפקח-המצהיר לוודא את תנאי צו ההריסה המינהלי, שנמנו לעיל, ודרישות אלה יש כמובן לפרש על רקע העקרונות הקונסטיטוציוניים, ובעיקר לאור חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. ועל אף שמדובר בחוק ובסעיף, שקדמו לחקיקת חוק היסוד הנ"ל, יש בעקרונות הגלומים בו, כדי לשמש גורם פרשני, למניעת פגיעות בזכויות יסוד (ראו בג"ץ 1302/96 סיעת "עצמאות ושינוי" נ' ועד מחוז תל-אביב של לשכת עורכי הדין, פ"ד נ(3) 749, 755 מול ו'; בש"פ 2169/92 סויסה נ' מ"י, פ"ד מו(3) 338, 346 מול ד'-ה'; ד"ר ש' לוין "חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו וסדרי הדין האזרחיים" הפרקליט מב, תשנ"ה/נ"ו, 451).
קיבלתם צו הריסה מנהלי? דעו כי יש מה לעשות
קיבלתם צו הריסה מינהלי או צו הפסקת עבודה או צו כניסה למקרקעין – פנו אלינו במשרד עורכי דין ניר אביבי, המומחים ובעלי ניסיון משפטי רב ועשיר בתחומים אלה, טל: 077-7298914 או השאירו הודעה באתר ואנו נגיש בקשה לביטולם ולפחות לעיכובם של ההליכים המנהליים אשר נפתחו כנגדכם.
למשרדנו נסיון רב בתחום התכנון והבניה, המקרקעין וייצוג בערכאות משפטיות בתיקים של תכנון ובניה, צו הריסה מנהלי.