ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

למתווכים יש מרכיב חשוב בשוק הנדל"ן הישראלי

בזמן שאלפי עסקאות נעשות בכל חודש בישראל על ידי מוכרים וקונים, מתווכים מהווים חלק לא מבוטל של גורם מתווך בעסקאות נדל"ן.

תפקידו של מתווך מוגדר באופן ברור בחוק המתווכים כך:

"תיווך במקרקעין" – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;

לכן, חשוב לדעת את תפקיד המתווך בעסקת מקרקעין – מה מותר למתווך ומה אסור, וכן מהו הסכם תיווך.

גולת הכותרת בענייננו: מהו הסכם בלעדיות עם מתווך? האם הוא מחייב את הצדדים להסכם ומתי ניתן לבצע ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך.

חשיבותו של הסכם תיווך בכתב

נתחיל מהבסיס, על פי סעיף 9(א) חוק המתווכים, הסכם תיווך חייב להיות בכתב. להלן לשון החוק:

"9.    (א)  מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה."

מלשון החוק אנו מבינים כי חלה חובה שהסכם התיווך עם המתווך יהיה הסכם בכתב. כלומר הסכם בעל פה לא מספק על פי החוק ולא יהיה לו תוקף. למרות זאת, הפסיקה התייחסה לכך במקרים רבים ולמרות שקיימת דרישת הכתב, על הצדדים לפעול בתום לב ולכבד גם הסכם שנעשה בעל פה לצורך העניין.
לדוגמא, לפעמים נעשות עסקאות מקרקעין שמתווך שהינו חבר ו/או קרוב משפחה של אחד הצדדים היה צד לעסקה ותרם מכישוריו והיה "גורם פעיל בעסקה". 

עקב יחסי החברות בין הדדים לא החתים את הצדדים על הסכם תיווך, ונעשה הסכם בעל פה כי במידה וייחתם הסכם ותתבצע עסקת מכר, המתווך יהיה זכאי לאחוזים מעסקת המקרקעין. בפועל לאחר החתימה על ההסכם הצדדים התכחשו להסכם שנכרת בין הצדדים בעל פה בטענה שעל פי סעיף 9(א) לחוק, לא נחתם הסכם בכתב בין הצדדים ועל כן אינם חייבים בדמי תיווך למתווך. בית המשפט כאמור קבע כי על עף דרישת הכתב בחוק, על הצדדים לנהוג בתום לב ואין לקפח מתווך שהיה "גורם פעיל בעסקה" גם אם במקרים חריגים לא נחתם חוזה תיווך.

למרות האמור לעיל, יש לשים דגש על דרישת הכתב בחוק, ובמידת הצורך לחתום על חוזה בכתב. כך כל הצדדים – הן הצדדים לעסקה והן המתווך אשר היווה גורם פעיל בעסקה יכולים להבטיח שישולם למתווך את המגיע לו ולקבוע את שכרו מראש. כך גם ניתן למנוע חילוקי דעות ומחלוקות מיותרות.

דמי תיווך למתווך שהיה "גורם פעיל בעסקה"

החוק בסעיף 14 מציין באופן מפורש מהם התנאים לתשלום דמי תיווך למתווך. וזוהי לשון החוק:

"14.    (א)  מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(תיקון מס' 7) תשע"ב-2012

(1)   הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2)   הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3)   הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."

סעיפים 1 ו-2 הינם סעיפים ברורים שאיתם אין מחלוקת בדרך כלל.
סעיף 1 מתייחס לכך שלמתווך יהיה רשיון תיווך, וסעיף 2 מתייחס לקיום סעיף 9 בחוק (כפי שצויין לעיל דרישת הכתב בשירותי תיווך).
סעיף 3 מתייחס למוקד המחלוקת השכיח בסכסוכים משפטיים הנוגעים לדמי תיווך והוא מתייחס להיות המתווך: "גורם יעיל בעסקה". רבות דובר על תפקידו של המתווך בהקשר זה והפסיקה קבעה כי תפקידו של המתווך חייב להיות משמעותי ועליו להוכיח שהוא זה שהביא את אחד הצדדים ו/או את שני הצדדים לעסקה והכיר לו את העסקה וכי בלעדיו סביר להניח שאותה עסקה לא היתה מתממשת.

תפקידו של המתווך לא חייב להיות אקטיבי ופעיל לאורך כל חיי המשא ומתן בין הצדדים, מספיק שצד אחד פנה למתווך והמתווך (תוך שהוא מקיים את דרישות סעיפים 1 ו-2 לסעיף 14) הכיר לצד הפונה אליו את הנכס ואת הבעלים של הנכס ולפני כן לא היו הצדדים מודעים לנכס.
פעמים רבות אנו נתקלים בסכסוכים שמקורם במצבים בהם טוענים הצדדים להסכם כי ידעו על הנכס לפני כן ו/או למתווך לא היה חלק כלל וכלל בהסכם שכרתו הצדדים בנוגע לנכס המקרקעין.

במקרים כאלו על המתווך להוכיח כי אכן היה גורם פעיל בעסקה ולכן חשוב מאוד למתווך להחתים את לקוחותיו על הסכם בכתב. כך יוכל המתווך להוכיח בעת הצורך את העובדה שהוא זה שהכיר את הנכס לצדדים וכי שימש גורם יעיל בעסקה.

הסכם בלעדיות עם מתווך

הסכם בלעדיות עם מתווך הינו הסכם נפרד מההסכם הסטנדרטי לשירותי תיווך שדואג להחתים המתווך את לקוחותיו. דרישה זו להסכם נפרד מההסכם הרגיל מעוגנת בחוק בסעיף 9(ב) לחוק בזו הלשון:

"(ב)  מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –

(1)   יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

(2)   שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק)."

בסעיף 1 אנחנו מבינים כי הסכם הבלעדיות חייב להיות הסכם על מסמך נפרד מההסכם הרגיל לשירותי תיווך עליו חותם הלקוח.
מסעיף 2 אנו למדים כי על אף שנחתם הסכם בלעדיות, אין מעובדה זו להוריד מאחריות המתווך לבצע פעולות תיווך במקרקעין.
כלומר, המתווך לא יכול להחתים על הסכם בלעדיות ואז "להעלם" לתקופת הבלעדיות ולא לבצע פעולות משמעותיות לקידום הנכס. קיימים מקרים רבים שלאחר שנחתם הסכם תיווך מחתים המתווך את לקוחותיו גם על הסכם בלעדיות, התקופה המקובלת להחתמה על הסכם בלעדיות הינה תקופה של עד 6 חודשים ולפעמים גם עד 12 חודשים.

במקרים אלו לאחר חתימה על הסכם הבלעדיות המתווך "נעלם" ולא הביא למוכרי הנכס מספיק תנועה של אנשים ו/או לא הביא כלל אנשים לראות את הנכס. במקרה כזה אנשים מרגישים "כבולים" לחוזה הבלעדיות ומרגישים מרומים שכן בתקופה זו גם המתווך לא פועל להביא נשים לנכס, וגם הם מחוייבים שלא לפנות למתווך אחר למתן שירותי תיווך ואף ברוב הסכמי הבלעדיות מנועים המוכרים לשווק את דירתם בעצמם. במקרים אלו מצוקתם של המוכרים מובנת, אך יש לקחת בחשבון שגם במידה ונחתם הסכם בלעדיות עם מתווך אך המתווך איננו פעיל ואינו מבצע את תפקידו כראוי, רשאים הצדדים שחתומים על ההסכם לדרוש בביטולו עקב סעיף 9 (ב) לחוק כפי שהוסבר.

תקופת הבלעדיות

גם על תקופת הבלעדיות ישנה הגבלה בחוק. סעיף 9(ב1) לחוק מתייחס לכך בזו הלשון: "

"(ב1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה:

(1)   תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה – יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;

(2)   תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה."

אנו למדים מהאמור שבמידה ולא צויינה תקופה בחוזה הבלעדיות, אין זה אומר שהבלעדיות ניתנה למתווך לעד, החוק מגביל את הבלעדיות בהיעדר תקופה מפורשת עד ל-6 חודשים. בנוסף במקרה ונחתמה בלעדיות ליותר משנה, החוק מגביל זאת לשנה בלבד ועל כן מוכרים אשר נתנו בלעדיות למתווך לתקופה של יותר משנה רשאים לבטל את חוזה הבלעדיות לאחר שחלפה שנה וזאת גם כן, רק במידה והמתווך אכן עמד בהתחייבויותיו לשיווק הנכס כפי שפורט לעיל.

ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך וחשיבותו של מתווך

למרות הדגשים בחוק שציינו לעיל והסקירה בנוגע להסכמי תיווך והסכמי בלעדיות שפירטנו, לטעמנו למתווכים ישנה חשיבות חיונית ביותר בקידום עסקאות מקרקעין וניתן לומר שלפעמים המתווך הינו גורם מכריע בביצוע העסקה.

למרות זאת, על צדדים בעסקת מקרקעין לקחת בחשבון שכפי שמצופה מהם לעמוד בהתחייבויותיהם מול הקונים ובאי כוחם, כך גם על המתווך בעסקה קיימות חובות על פי חוק ועל פי הפסיקה הקיימת.

כפי שפורט, מתווך צריך להיות גורם יעיל בעסקה, להחתים את לקוחותיו על הסכם בכתב וכמו כן להחתים את לקוחותיו על חוזה נפרד לבלעדיות במידת הצורך. חוזה הבלעדיות יכול שיהיה עד לשנה בלבד ובמידה לא צוינה תקופה יכול שיהיה רק עד ל-6 חודשים.

בנוסף לכך על מתווך שהחתים את לקוחותיו על חוזה בלעדיות לפעול באופן פעיל ורציני לקידום העסקה ולשיווקה במידות השונות. במידה והמתווך לא פועל כראוי ולא פועל לשיווק הנכס במידה מספקת, רשאים הצדדים להסכם הבלעדיות לפעול לביטול הסכם הבלעדיות שנחתם עם המתווך וזאת על פי חוק.

ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך – רק עם ליווי משפטי נכון

למשרדנו מגיעים לא פעם בעלי נכסים אשר נמצאים במצב בו הם שוקלים מחוסר ברירה לבטל הסכם בלעדיות עם מתווך. במקרים אלו חשוב מאוד לבצע את ביטול הסכם הבלעדיות בצורה נכונה משפטית ולבצע בדיקה נכונה לפני ביטול ההסכם ולבחון האם ביטול ההסכם עומד בסייגים המצויים בחוק.

משרדנו מטפל במקרים של ביטול הסכם בעסקאות מקרקעין ונדל"ן וכן בביטול הסכם בלעדיות וחוזה תיווך כאשר נדרש.

לפרטים נוספים ולייעוץ משפטי צרו קשר!