הפקעה לצרכי ציבור

פקודת הקרקעות – רכישה לצורכי ציבור

החוק בישראל מאפשר לרשויות מקומיות ולרשויות המדינה סמכויות מרחיקות לכת מתוקף סמכותן של הרשויות: סלילת כבישים ורבות, שתילת גנים ועוד. 

החוקים העיקריים אשר מאפשרים הפקעת מקרקעין על ידי הרשויות הינם:

  • חוק פקודת הקרקעות – בסמכות שר האוצר
  • חוק התכנון והבניה – בסמכות ועדה מקומית
  • חוק פקודת הדרכים ומסילות הברזל
  • חוק המים 
  • חוק העתיקות
 
חוק פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור – 1943) הינו חוק מנדטורי (מימי המנד”ט הבריטי) אשר הפר באופן גסה את זכויות הקניין של בעלי קרקעות בישראל. החוק מסמיך את שר האוצר ופקידיו להפקיע כל קרקע שהינה לצורכי ציבור בלבד ולא לצורך אחר.
הפקודה מתייחסת גם לגריעה של קרקע שאינה נמצאת בבעלות/חכירה כמו למשל זיקת הנאה שניתנה לבעל קרקע ועוד.
 
הפקודה היוותה מוקד למחלוקות רבות בעניין הפקעת קרקעות לאורך השנים ועקב חיקוק חוקי היסוד כמו למשל חוק יסוד כבוד האדם וחוק יסוד חופש העיסוק, גרמה להתנגשויות משפטיות רבות ומחלוקות בין מלומדים שונים.
האינטרס של המדינה היה למצות עד תום את הכתוב בחוק, כמו למשל העובדה שניתן להפקיע 25% מקרקע ללא מתן כל פיצוי לבעליה. בנוסף לכך זמן ההפקעה מרגע ההודעה לבעלים היה של 60 יום – זמן קצר ביותר אשר בדרך כלל לא הותיר לבעל הקרקע שקרקעו הופקעה זמן להתגונן ו/או לפנות בצורה מסודרת לערכאות משפטיות להגנה על זכויותיו. ועוד פגיעות שונות שהחוק התיר בזכויות קנייניות וחוזיות של בעלי קרקעות.
 
עם השנים הפסיקה הענפה בנושא הצליחה לעשות תיקון קטן בנושא, כמו למשל פסק הדין של “קרסיק”, אשר דן בסוגיה בה קרקע הופקעה לצרכי ציבור (שימוש צבאי) ולבסוף לא נעשה בה כלשימוש על ידי הרשויות שהפקיעו את הקרקע. בפסק הדין קרסיק נקבע כי יש להשיב לבעלי הקרקע את הקרקע שהופקעה מהם כאשר לא נעשה בה כל שימוש. 
במשך שנים בג״ץ קרא לכנסת לחוקק חוק שיסדיר את הנושא וביניהם בג״ץ גורן, בג״ץ מחול נ׳ שר האוצר ובג״ץ שטולקמן עד שלאחר שעברו שנים, הכנסת אכן חוקקה את החוק ביום 08.02.2010 בו עבר בכנסת.
 

לאחר שחוקק התיקון לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) ושינה, נותרו עדיין בעיות וחורים בהסדרת ההפקעות שהחוק לא הצליח לפתור כגון:

  • החוק לא חל על הפקעות מכוח חוק התכנון והבניה
  • החוק בחלקים מסויימים מבטל את הלכת קרסיק שכן נקבעה בו התיישנות שמונעת מבעלי קרקעות מופקעות רבים לדרוש להשיב להם את הקרקע.
  • החוק מאפשר למדינה להמתין עד 17 שנה על מנת שתתחיל במטרה הציבורית שלשמה הופקעה הקרקע כך שלאזרח אף יהיה קשה יותר מלפני חיקוק החוק לדרוש את השבת הקרקע אליו בגלל חלון הזמן הקצר שנוצר.
 
החוק לתיקון פקודת הקרקעות הגיח לעולם לאחר ציפיה גדולה של שנים רבות שבה לא היתה קורלציה בין פקודת הקרקעות לחיקוק חוקי היסוד ועיגון זכויות היסוד כגון חופש העיסוק, הזכות לקניין וחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. פס״ד קרסיק סלל את הדרך להסדרת הפגיעה בזכות הקניינית של הנפגעים והציפייה שהחוק יפתור את הסוגיות הללו שהתגלעו בפסקי דין רבים, במחלוקות ובסכסוכים רבים עקב הפקעות שנעשו ברחבי המדינה היתה גדולה.

הליך הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור:

1. שלב הכרזת ההפקעה
השלב הראשון בתהליך ההפקעה הינו השלב שבו הרשות מודיעה על ההפקעה. הדבר יכול להיעשות בעיתונות, ברשומות, ובדרך כלל תרשם הערת אזהרה בטאבו (בנסח טאבו של הקרקע) אשר תודיע לבעל הקרקע ולמתעניינים נוספים ככל שיהיו בקניית הקרקע כי מתוכננת הפקעה בקרקע. בשלב ההכרזה תשלח לבעל הקרקע גם הודעה בדואר ובו בעל הקרקע יקבל מידע לגבי ההפקעה כגון: אחוז ההפקעה, היכן ההפקעה תתבצע, לפי איזו תוכנית מתאר ההפקעה תתבצע ועוד פרטים שיכולים לשפוך אור על הליך ההפקעה המתוכנן.

2. של תפיסת החזקה על ידי הרשות
לאחר פרסום ההפקעה ברשומות הרשות רשאית לתפוס את הקרקע. הזמן שיכול לחלוף בין של ההכרזה על ההפקעה לשלב התפיסה של הנכס יכול להיות גם טווח של שנים רבות – לדוגמא בפסק דין קרסיק. הסיבה לכך היא שבדרך כלל ההפקעה מתוכננת מכוח תוכנית מתאר כלשהי והזמן שעובר עד עצם יישומה של התכנית יכול לקחת שנים רבות.

3. שלב העברת הבעלות ותשלום הפיצויים
זהו השלב שבו הרשות מעבירה את המקרקעין על שמה בספרי המקרקעין (טאבו) ומשלמת פיצויים לבעל הקרקע. בשלב זה הרשות בדרך כלל כבר תחתים את בעל הקרקע על המסמכים בהם הוא מוותר על כל תביעה ו/או דרישה לפיצויים נוספים שישולמו לו ולא יבוא בטענות לרשות בעניין ההפקעה.

 

פיצויים בגין הפקעה לצרכי ציבור

על אף שבפקודת הקרקעות המנדטורית נקבע כי עד להפקעה של 25% לא תהיה הרשות מחוייבת לשלם לבעל הקרקע כל פיצויי, הפסיקה העניפה בנושא תיקנה את נושא זה וכיום הרשות מחוייבת לשלם לבעל הקרקע פיצויי מ”המטר הראשון”. הלכה זו גם נקבעה בפסק דין כרמיאל, אמנם הדיון נסוב בפסק דין זה סביב הפקעה מכוח החוק לתכנון ובניה (אשר בו הרשות יכולה היתה להפקיע קרקע עד ל-40% ללא תשלום כל פיצוי לבעל הקרקע בעבר), אך היא משליחה גם על הפקעה מכוח פקודת הקרקעות ועל כן הרשות תחוייב לשלם פיצויים כבר מהפקעת המטר הראשון. פסק דין נוסף שעסק בסוגית הפיצוי כבר מהמטר הראשון למרות הכתוב בחוקים המאפשרים הפקעות הינו פסק דין בעניין הולמן.

באשר לגובה הפיצויים, גובה הפיצויים נקבע על ידי הערכת שמאי מקרקעין אשר יעריך את שווי הקרקע בהתאם לעסקאות שנעשו בסביבת הקרקע המופקעת. במידה ויש מחוברים על הקרקע גם עליהם ניתן לקבל פיצוי. חשוב לציין שהפסיקה הדגישה שגם במידה ויש מחוברים שנבנו בבנייה לא חוקית במקום, גם עליהם ניתן במצבים מסויימים לקבל פיצויי בגין ההפקעה.

שמאות נגדית וועדת השגות – כלים חשובים שחשוב להכיר

חשוב מאוד לפעול בצורה נכונה כאשר מתמודדים מול הפקעה של מקרקעין על ידי הרשויות. בדרך כלל הרשויות ינסו להציע סכום שאינו בהכרח מתיישב עם ערך השמאות האמיתית של הנכס ועל כן ניתן לבעל הקרקע לבצע שמאות נגדית ואף לבקש להגיע לועדת השגות בעניין השמאות שהגישה הרשות בדבר הפיצויים בגין ההפקעה. למשרדנו הגיעו תיקים רבים של בעלי קרקעות אשר בתחילה קיבלו מהרשות המפקיעה את הקרקע שבבעלותם שמאות נמוכה יותר מאשר זו שהיו צריכים לקבל בפועל ולא העידה על הערך האמיתי של הקרקע. הפרשים אלו יכולים להיות קיימים עקב כך שלא לוקחים בחשבון  תוכניות מתאר מסויימות שחלות על הקרקע בעתיד הקרוב ו/או הרחוק (כמו למשל תוכניות איחוד וחלוקה שמתוכננות באיזור) ועוד אלמנטים שמשפיעים על תחשיב השמאות.

על כן חשוב מאוד שכאשר בעל קרקע מקבל מכתב מהרשות לגבי הפקעה, שיפנה לייעוץ משפטי מקצועי שיוכל לעזור לבעל הקרקע למקסם את מרכיב הפיצויים המגיע לו לפי החוק ולפי הפסיקה.

משרדנו מטפל בהפקעות מקרקעין אשר נעשות מכוח פקודת הקרקעות – רכישה לצרכי ציבור וגם מכוח הפקעות מחוק התכנון והבניה. 

לפרטים נוספים צרו קשר!

 

Share on facebook
Facebook
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email
Share on print
Print