פיצול נחלה – לעשות רק עם מומחים בתחום!
משרד עורך דין ניר אביבי מתמחה בפיצול נחלות ובהיוון נחלות לפי החלטה 1523.
“פיצול מגרש מנחלה” הינו הליך שמאפשר לבעל נחלה חקלאית באגודה שיתופית ו/או במושב לפצל מגרש למגורים מחלקה א’ בנחלה.
בעקבות הרפורמה שרמ”י מעביר בשנים האחרונות והמעבר מתשלום “דמי הסכמה” במושבים ל”דמי רכישה” והאפשרות שרמ”י נותן למתיישבים להוון את הנחלה שברשותם (על כך ניתן לקרוא קריאה נוספת בנושא היוון נחלה), נקבעו כללים שונים לגבי פיצול נחלה ופיצול מגרש מנחלה.
המשמעות היא למעשה שלאחר החלטה 1523 ניתן לפצל מגרש מנחלה בתשלום של שליש משווי השוק (לפי הערכת שמאי) של המגרש המפוצל מנחלה, ובנוסף לכך, באיזורים אשר מוגדרים כאיזורים בעדיפות לאומית אף 50% מסך תשלום ההיוון ולפעמים בהנחה נוספת. עובדה זו הביאה למצב שפיצול מגרש מנחלה הינו משתלם יותר מבעבר עבור המתיישב בעל הנחלה. בנוסף לכך, אם בעבר היה מותר לבצע רק פיצול אחד מנחלה, כיום, עלי פניו מותר למתיישב לפצל מספר מגרשים מהנחלה אך בתנאי שנחלת האם תשמר והחלק הארי יהיה שייך עדיין לנחלה וכמובן שישאר בית מגורים אחד בנחלה.
לקביעת פגישה עם עורך דין ניר אביבי, השאירו פרטים:
מהו פיצול מגרש מנחלה לפי החלטה 1523?
פיצול מגרש מנחלה לפי החלטה 1523 מתבצע בתהליך שנקרא בלשון העממית – “תב”ע נקודתית”, ובלשון האדריכלית/תכנונית – בהגשת תוכנית מפורטת של הנחלה לועדה לתכנון ובניה. הסמכות לדון בפיצול מגרש בנחלה (בניגוד לפיצול מגרש בשטח עירוני) הינו בסמכות הועדה המקומית לתכנון ובניה, אך גם נדרש אישורה של הועדה המחוזית לתכנון ובניה, דבר שמאריך את הזמן הלוקח לאשר את התוכנית.
מה דרוש לפיצול מגרש מנחלה לפי החלטה 1523?
- תוכנית מדידה בנוהל מבא"ת ע"י מודד מוסמך
- כניסה להחלטה 1523 דרך דמי רכישה (היוון נחלה)
- תוכנית אדריכלית ע"י אדריכל בעל נסיון בפיצול מגרש מנחלה
- המגרש צריך להיות בעל צורה "רגולרית"
- בנחלה צריך להשאר החלק הארי של המגרש
- פיצול מגרש מנחלה יכול שיהיה עד לכ-500 מ"ר
תהליך פיצול מגרש מנחלה לפי החלטה 1523 הינו תהליך מורכב הדורש בין היתר:
הגשת מסמכים שונים לרמ"י ולועדה לתכנון ובניה
ביצוע תחשיבים טרם הגשת הבקשה
מילוי אחר טפסים רבים הנדרשים לצורך ההיוון והפיצול לפי החלטה 1523
היוון נחלה לפי החלטה 1523
שאלות ותשובות בנושא פיצול מגרש מנחלה
לאחר תשלום היוון הנחלה לפי החלטה 1523 והכניסה להחלטה בדמי רכישה. לא נדרש בעל הנחלה לשלם תשלום נוסף לרמ"י עבור פיצול המגרש מהנחלה. כן צפויים בדרך כלל תשלומים לועדה המקומית עם אישור תוכנית הפיצול עבור היטל השבחה וכמובן מס שבח בעת מכירת המגרש במידה ותהיה.
עקב הצורך להגיש את התוכניות גם לועדה המחוזית בנוסף לועדה המקומית ולקבל את אישורה, התהליך של פיצול מגרש מנחלה יכול לקחת עד שנתיים.
התשובה היא כן. מפני שאם רוצים לשמר את מלוא הזכויות בנחלה ולפצל מגרש לפי החלטה 1523 נדרשת כניסה להחלטה 1523 דרך תשלום דמי רכישה ורק אז יהיה ניתן לפצל מגרש מנחלה לפי ההחלטה.
לפי החלטה 1523 ניתן לפצל מגרש מנחלה לפי התב"א המקומית ולפי תב"א 35 ומכסת הקרקעות במושב. לכן, כמות המגרשים שניתן לפצל מנחלה משתנה ממושב למושב ומנחלה לנחלה. כעיקרון התשלום שמשולם לרמ"י בדמי הרכישה מכיל בתוכו תשלום עבור פיצול אחד. ויתכן ועל פיצול נוסף ידרש בעל הנחלה לשלם תשלום נוסף לרמ"י.
התחשיב בו משתמשים להוון נחלה לפי החלטה 1523 הינו תחשיב מורכב, אך באופן כללי ניתן לומר שהתשלום הינו של כ-33% (שליש) מערך הקרקע בחלקה א' (הקרקע לבנייה) בנחלה. תשלום זה הינו עבור החלק של עד ל-2.5 דונם בחלקה א' (השטח הצהוב) ומעבר לסכום זה ידרש תשלום נוסף בחישוב אחר. כמו כן יש לקחת בחשבון שבאיזורי עדיפות לאומית קיימת הנחת איזור על תשלום דמי ההיוון והכניסה להחלטה 1523.
רוב העלות של פיצול מגרש מנחלה מתבצעת בשלב היוון הנחלה לפי החלטה 1523 ותשלום "דמי הרכישה" לרמ"י. התשלום עבור דמי הרכישה משתנה בעיקר בהתאם לאיזור בו מצויה הנחלה ולשווי הקרקעות במושב. נחלות ההממוקמות במושבים בפריפרייה יהנו מתשלום דמי היוון נמוכים יותר ממושבים הנמצאים במרכז הארץ. לאחר תשלום דמי ההיוון העלות לפיצול מגרש מנחלה תהייה זניחה יחסית למה ששולם כבר ובדרך כלל תכלול בתוכה: תשלום למודד, תשלום לאדריכל, תשלום לעורך דין, תשלום היטל השבחה ותשלומים נלווים שאינם גדולים מדי.
ברמה העקרונית התשובה היא כן. אבל בפועל ישנם משקים חקלאיים ונחלות שקיימות להם חריגות בניה ועוד מגבלות אשר מונעות מבעל הנחלה להכנס להחלטה 1523 בשלב זה. לכן לא כל בעל נחלה יכול לפצל מגרש מנחלה ועל כן יש לבצע בדיקה מקדימה באשר לאפשרות לפצל מגרש מנחלה.
לקביעת פגישה עם עורך דין ניר אביבי, השאירו פרטים:
הבהרה: אין במידע המופיע באתר כדי להוות ייעוץ מקצועי או להחליף פנייה לעו"ד המתמחה בתחום היוון נחלה לפי החלטה 1523 ו/או פיצול מגרש מנחלה לפי החלטה 1523