ביטול הסכם שכירות

עו”ד ניר אביבי בעל נסיון עשיר בדיני חוזים והסכמי שכירות.

משרדנו מטפל בהפרות של הסכם שכירות, ביטול הסכם שכירות וניסוח הסכמי שכירות.

הסכם שכירות הינו הסכם שמחייב את שני הצדדים להתקשר בהסכם שכירות לתקופה מסויימת של בדרך כלל לפחות שנה ופעמים רבות אף יותר מזה. בנוסף לכך הסכם שכירות מכיל בתוכו חובות רבים שבדרך כלל חלים על השוכר והבם: שמירה על הנכס, מתן ערבויות שונות להגנת המשכיר על הנכס, מתן תשלומים שוטפים לפקודת המשכיר ועוד.

ולמרות זאת, הסכמי שכירות רבים באים לידי סיום לפני מועד סיום ההסכם וזאת עקב הפרה של אחד הצדדים את הסכם השכירות, דבר אשר יכול להביא לביטול הסכם השכירות מצד אחד הצדדים באופן חד צדדי.

ביטול הסכם שכירות עקב הפרה יסודית

על פי חוק החוזים תרופות (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970), הפרה של הסכם שכירות לא בהכרח מאפשרת לבטל את הסכם השכירות באופן חד צדדי. על מנת שצד להסכם השכירות יהיה רשאי לבטל את הסכם השכירות, עליו להוכיח שהצד השני הפר את החוזה ב”הפרה יסודית”. הפרה יסודית לפי חוק החוזים תרופות מוגדרת בסעיף 6 לחוק כך:

הגדרה

“6.    לענין סימן זה, “הפרה יסודית” – הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה.”

הכוונה בסעיף זה הינה שהפרה יסודית הינה הפרה שצד לחוזה לא היה מתקשר עם הצד השני לו היה יודע שהצד שהתקשר עמו בחוזה היה מפר את החוזה בצורה שבה הפר. כלומר החוק מתיק לבטל באופן חד צדדי הסכם ללא התראה מוקדמת רק כאשר ההפרה עונה על הגדרה זו בחוק.

אפשרות נוספת לבטל את ההסכם בצורה חד צדדית ולטעון שהצד השני הפר את החוזה בהפרה יסודית, הינה כאשר בהסכם עצמו, הגדירו הצדדים מהי הפרה יסודית, בתנאי, שלא הגדירו כל סעיף בחוזה כסעיף יסודי שהפרתו מהווה הפרה יסודית.

ולענייננו, כאשר נחתם הסכם שכירות ישנם בדרך כלל סעיפים שמוגדרים כסעיפים שהפרה שלהם תהווה הפרה יסודית, וישנם סעיפים שאינם מוגדרים כך. כאשר מופר הסכם שכירות על ידי צד להסכם, יש ראשית לבחון האם הסעיפים שהופרו הינם סעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית או לא. במידה וכן – רשאי הצד הנפגע להודיע לצד השני על ביטול ההסכם באופן חד צדדי. במקרה כזה הנפגע יכול גם לדרוש פיצויים בשל הפגיעה שחווה עקב הפרת ההסכם ולפעמים עף לממש את הפיצוי המוסכם. חשוב לציין שבמקרה כזה עדיין חלה על הנפגע חובת תום הלב ולא להתעשר שלא במשפט. במה דברים אמורים: נניח והשוכר לא עומד בתנאי התשלום החודשיים בדירה שאותה הוא שוכר, מדובר בדרך כלל בהפרה יסודית. על כן רשאי המשכיר לבטל את הסכם השכירות. בדרך כלל המשכיר ירצה לממש את הערבויות שיש לו בגין הפרתו היסודית של השוכר את ההסכם. עדיין, יצטרך הצד הנפגע (המשכיר), לא לממש את הערבויות יותר מגובה ההפסד שנגרם לו, ולדאוג לנהוג בתום לב גם כאשר יבוא לממש את הערבויות של השוכר.

ביטול הסכם שכירות עקב הפרה לא יסודית

כפי שהחוק קבע שבמקרה של הפרה יסודית הנפגע רשאי לבטל את החוזה ללא התראה מוקדמת לצד המפר, במקרה של הפרה לא יסודית את ההסכם, לא רשאי הנפגע לבטל את ההסכם באופן חד צדדי.

בחוק מצד הדברים מתואר כך:

הזכות לביטול

7.    (א)  הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.

          (ב)  היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.

          (ג)   ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; היתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של כל החוזה, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו.

מסעיפים אלו אנו מבינים ש:

  1. הנפגע זכאי לבטל את החוזה רק אם ההפרה היתה יסודית
  2. במידה וההפרה לא היתה יסודית (לפי המפורט לעיל), הנפגע חייב להתריע על כך למפר ולתת לו ארכה לקיום החוזה, ורק אם המפר קיבל התראה וזמן סביר לתקן את ההפרה, יכול הנפגע לבטל את ההסכם.

כלומר, גם אם צד להסכם נפגע מהפרה של ההסכם על ידי הצד המפר, וההפרה לא היתה יסודית, הצד הנפגע מחוייב להתריע על כך למפר ולתת לו זמן סביר לתקן את ההפרה.

לענייננו, במקרה כזה של הפרה לא יסודית, נניח ובדירה קיים מזגן באחד החדרים והוא הפסיק לעבוד באחד מימיו החמים של חודש אוגוסט. השוכר מחליט להודיע למשכיר כי מבחינתו ההסכם מבוטל עקב כך שהמזגן הפסיק לפעול. במצב דברים זה השוכר אינו רשאי לבטל את הסכם השכירות עקב סיבה זו משום שמדובר בהפרה לא יסודית את ההסכם. הדבר הנכון שהיה על השוכר לעשות הינו להודיע על כך למשכיר ולתת לו זמן סביר לדאוג לתקן את המזגן בדירה. משלא עשה כך השוכר, פעל בניגוד לחוק ואף בניגוד להסכם השכירות שכן הפרה זו אינה יסודית. בנוסף גם בעניין זה, על הצדדים לנהוג בתום לב ובמידה והעניין יגיע לבית המשפט, עניין תום הלב יבחן בשימת לב.

פיצויים בשל הפרת הסכם שכירות

כמובן שהפרה יסודית של הסכם שכירות אשר מהווה עילה לביטול הסכם שכירות סוללת את הדרך גם לתביעת פיצויים בשל הפרת הסכם ובענייננו הפרת הסכם שכירות. פיצויים בשל הפרת הסכם שכירות מוגדרים בחוק כך:

הזכות לפיצויים

10.  הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה.

פיצויים ללא הוכחת נזק

11.  (א)  הופר חיוב לספק או לקבל נכס או שירות ובוטל החוזה בשל ההפרה, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום ההפרש שבין התמורה בעד הנכס או השירות לפי החוזה ובין שוויים ביום ביטול החוזה.

          (ב)  הופר חיוב לשלם סכום כסף, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום הריבית על התשלום שבפיגור, מיום ההפרה ועד יום התשלום, בשיעור המלא לפי חוק פסיקת ריבית, תשכ”א-1961, אם לא קבע בית המשפט “

במילים אחרות, הפרה של הסכם מאפשרת לנפגע לדרוש פיצויים ואף זכאי הנפגע לפיצויים ללא הוכחת נזק על ההפרש שבין התמורה בעד הנכס לפי החוזה ובין שווים ביום ביטול החוזה.

כמו כן בחוק מצויינים שני דברים חשובים בנוגע לפיצויים: עקרון הקטנת הנזק וכן פיצויים מוסכמים:

הקטנת נזק

14.  (א)  אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין.

          (ב)  הוציא הנפגע הוצאות סבירות למניעת הנזק או להקטנתו, או שהתחייב בהתחייבויות סבירות לשם כך, חייב המפר לשפות אותו עליהן, בין אם נמנע הנזק או הוקטן ובין אם לאו; היו ההוצאות או ההתחייבויות בלתי סבירות, חייב המפר בשיפוי כדי שיעורן הסביר בנסיבות הענין.

פיצויים מוסכמים

15.  (א)  הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

          (ב)  הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה.

          (ג)   לענין סימן זה, סכומים שהמפר שילם לנפגע לפני הפרת החוזה והצדדים הסכימו מראש על חילוטם לטובת הנפגע, דינם כדין פיצויים מוסכמים.”

בעניין הקטנת הנזק, הדבר מתקשר לעקרון תום הלב- על הצדדים לפעול להקטנת הנזק במידת האפשר – הדבר נכון הן לגבי המפר והן לגבי הנפגע.

לעניין פיצויים מוסכמים – חשוב לזכור שאין כפל מבצעים. מה הכוונה? שבמידה וקיים בהסכם סעיף של פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם, ובמקביל המשכיר מחלט שטר ערבות של השוכר, המשכיר אינו יכול לקבל יותר ממה שמגיע לו לפי ההסכם ולפי ההפרה והנזק שנגרם לו. 

ביטול הסכם שכירות כאקט אחרון

ראינו במאמר זה שהסכם שכירות ניתן לביטול בתנאים מסויימים. ולמרות זאת, אנו ממליצים תמיד לנסות ולקיים הסכמים ובהם גם הסכם שכירות. במה דברים אמורים: פניה להליכים משפטיים כרוכה בזמן רב, בזבוז משאבים ועלויות כספיות, על כן כאשר הצדדים יכולים לפתור את המחלוקת בכוחות עצמם וללא פניה לערכאות משפטיות הדבר מומלץ ואף רצוי. כמובן שלא תמיד הדבר אפשרי ועל כן יש כאשר הצדדים הגיעו למבוי סתום יש לשקול פניה לעורך דין אשר יש לו נסיון בהסכמי שכירות וביטול הסכמי שכירות.

למשרדו של עו”ד ניר אביבי יש נסיון רב בניסוח בהסמכי שכירות, ביטול הסכמי שכירות בגין הפרות יסודיות ובגין הפרות אחרות של הסכם השכירות.

לפרטים נוספים צרו קשר!

 

Share on facebook
Facebook
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email
Share on print
Print